Le syndic… quel est son rôle ?

28/02/2017 Actualité

Toute copropriété se doit d’en avoir un… mais on ne sait pas toujours exactement pourquoi faire ni de quelle manière – opter pour un syndic bénévole, professionnel, quelles différences ? Quel coût ? On fait le point, avec Géraud Delvolvé, délégué général de  l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS)

Un syndic… c’est quoi, exactement ?

C’est « l’homme clé de la copropriété », explique Géraud Delvolvé. Il a en effet, seul, le pouvoir de représentation sur un immeuble détenu par plusieurs propriétaires. C’est aussi « le chef d’orchestre des différentes interventions nécessaires dans les parties communes » : il coordonne l’action des différents prestataires, réguliers ou occasionnels. C’est enfin le « gouverneur de l’immeuble, coordonnant trois instances » :

  • L’Assemblée générale annuelle obligatoire, composée de tous les copropriétaires qui prendront les décisions sur l’intégralité de ce qui concerne la copropriété, approuveront les  comptes, voteront le budget. L’AG élit le syndic, avec un contrat d’un à trois ans maximum. Une mise en concurrence est semi obligatoire.
  • Le Conseil syndical, composé de copropriétaires élus par l’AG. Même s’il n’est pas présent dans les faits, dans tous les immeubles, il est également obligatoire. L’AG peut lui déléguer un certain nombre de décisions à prendre. Son fonctionnement est plus souple, les réunions sont facilitées – pas besoin de convocation officielle, par exemple.
  • Enfin, le syndic proprement dit, obligatoire également. Il va représenter l’ensemble des copropriétés et il est gestionnaire de l’immeuble. 

En pratique, comment agit-il ?

Ses objectifs : « administrer, entretenir, gérer et valoriser l’immeuble », selon le président de l’UNIS. Il a de lourdes responsabilités : il est responsable des sommes dont il a la gestion, qui sont garanties par la loi Hoguet. Il se doit d’assurer les tâches purement administratives (comptabilité, finances) et prospectives (budget, plan de travaux, contentieux); c’est lui qui appelle les fonds pour payer des prestataires et fournisseurs (eau, chauffage, électricité, ravalements, gardien s’il y en a un).

Quel est son coût ? 

Les tarifs sont très variables, différents entre Paris et province; ils ont encore évolué depuis loi Alur, car beaucoup d’obligations se sont rajoutées. Depuis un décret voté en mars 2015, un contrat type liste les prestations obligatoires qui incombent au syndic, avec un honoraire forfaitaire précis pour certaines d’entre-elles : tout ce qui est comptabilité, tout ce qui concerne l’Assemblée générale, toutes les finances, archives, travaux d’entretien courant et de maintenance, l’assurance de l’immeuble et la gestion du personnel… Tout ce qui ne relève pas de ces tâches ordinaires (travaux, ravalement, sinistre, contentieux, réunions hors AG ou AG extraordinaire…) est facturé hors forfait. Le coût du syndic peut donc désormais se contrôler plus facilement. Plus l’immeuble est haut-de-gamme et demande donc de l’entretien, du personnel… plus il sera coûteux. Mais les petits immeubles peuvent aussi opter pour un syndic « low cost » sur Internet, avec des prestations totalement dématérialisées en ligne. Cela peut représenter seulement une centaine d’euros par propriétaire et par trimestre, voire  encore moins… renseignez-vous !

Peut-on s’en passer ?

Il faut un syndic, c’est  obligatoire par la loi, mais celle-ci n’impose pas qu’il soit professionnel. Dans les petites copropriétés, on peut donc se contenter d’un syndic dit « bénévole ».  Sachez cependant que la personne élue pour ce rôle  peut obtenir un défraiement pour le temps passé : au final, cela peut égaler le devis d’un syndic pro ! L’UNIS, qui  vient de publier, lors de son congrès annuel à Lyon, un Manifeste pour 2017, proposant notamment un recours obligatoire aux syndics professionnels. « Notre position, c’est qu’un professionnel est indispensable, même dans les petites copropriétés », assure Géraud Delvolvé.« Les copropriétaires sont ainsi assurés d’avoir un contrat en bonne et due forme et ont la garantie que les fonds ne disparaîtront pas.  Les syndics ont une carte professionnelle délivrée par les chambres de commerce, une obligation de formation initiale et continue. Ils sont soumis à un code de déontologie. Ils sont assurés. Ils offrent la garantie d’une compétence technique financière et comptable…  Ils n’assurent pas seulement de la gestion, ils aident à valoriser le bien. »

 

En savoir plus : l’UNIS a créé les UNIVERSITES DE LA COPROPRIETE dont la philosophie est « mieux comprendre, pour mieux s’entendre » : voir les Livrets et les dates des sessions :

http://www.unis-immo.fr/particulier/mieux-vivre-la-copropriete/universite-de-la-copro