Encadrement du loyer

26/01/2018 Gestion locative

Le locataire doit à titre principal le prix du bail, socle sur lequel l’adhésion du bailleur s’est fondée. Sans la contrepartie d’un loyer et des accessoires que sont les charges récupérables, le bailleur n’aurait contracté.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Dans le cadre de la location d’une habitation principale, la fixation du loyer n’est pas identique dans toutes les villes de France.

Selon la ville ou se situe le bien et le stade de la location (s'il s'agit d'une première location, d'une relocation ou d'un renouvellement) la fixation du loyer peut-être soit :

  • Une fixation libre du loyer

Concernant le stade de première location.

Ou

  • Une fixation encadrée du loyer

Concerne le stade de la relocation ou du renouvellement.

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?

Les logements concernés par cet encadrement sont exclusivement les logements réunissant les 3 conditions cumulatives suivantes :

  • Résidence principale du locataire
  • Logement loué nu (sans meuble) ou meublé
  • Usage du logement à l’habitation ou mixte professionnel (On appelle logement à usage mixte un local qui est utilisé par le locataire au titre de résidence principale, mais également à des fins professionnelles)

Sont donc totalement exclus de cet encadrement, les locations suivantes :

  • Location consentie à une personne morale
  • Location à titre de résidence secondaire
  • Location saisonnière
  • Location portant sur un local commercial
  • Location d’un local à usage exclusivement professionnel
  • Convention autre qu’un contrat de location
  • Logements sociaux
  • Logements soumis à la loi 48
  • Les logements conventionnés APL (Aide Personnelle au Logement) ou ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)

L’objectif de cet encadrement ?

L’objectif de cet encadrement est destiné à limiter la hausse des loyers dans certaines villes qui sont identifiées comme étant des zones de marché « tendu » et permettre ainsi à un plus grand nombre de français d’accéder à la location d’un bien.

Quel stade de la location est concerné ?

Il faut bien distinguer les 3 stades possibles d’une location :

1er stade : 1ère location (je loue pour la première fois ou le logement est vide depuis plus de 18 mois)

2ème stade : Relocation (un locataire a quitté le logement et je vais relouer le logement)

3ème stade : Renouvellement (un locataire est dans les lieux et bénéficie d’un bail mais un acte de renouvellement du bail est effectué)

Le mécanisme de l’encadrement ?

La fixation du loyer, quelque soit le stade de la location (1ère location, relocation ou renouvellement) est encadré ou pas différemment selon l’adresse du logement.

Première location

 

Le bailleur peut fixer librement le loyer de cette première location*

*Cette notion de première location est étendue à un bien qui est inoccupé depuis plus de 18 mois dans les villes listées dans le décret du 10 Mai 2013 (Décret 10 Mai 2013)

 

Relocation

En principe, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer.

Cependant, dans certaines communes, le loyer n’est pas librement fixé car il existe un encadrement des loyers selon le décret annuel de Blocage du 27 juillet 2017.

La hausse du loyer remis en location reste cantonnée à l’évolution de l’indice IRL (l’indice trimestriel de référence des loyers) sauf si :

 Le logement a fait l’objet de certains travaux* depuis le départ de l’ancien locataire (*détail dans le décret annuel du 27 juillet 2017)

 Ou le loyer précédant est manifestement sous-évalué

La liste de ces communes concernées par cet encadrement sont celles figurant dans le décret du 10 Mai 2013 (Décret 10 Mai 2013)

 

Renouvellement

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut-être réévalué à la hausse sous certaines conditions

Réévaluation du loyer à la hausse

Lorsque le bail se renouvelle (ni le bailleur, ni le locataire ne donne congé) le bailleur peut augmenter le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut effectuer cette action à l’appui de références de logements comparables et sous réserve de respecter une procédure.