Acheter des parts de SCPI à crédit

28/02/2017 Investissement

Tout comme pour l’achat d’un bien immobilier physique, il est possible de souscrire des parts de SCPI en ayant recours au crédit bancaire. Une opportunité à ne pas manquer alors que les taux d’intérêt sont au plus bas.

En 2015, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont délivré un taux de distribution de 4,85%*, un niveau bien supérieur aux fonds en euros de l’assurance-vie (2,30% en moyenne**) ou à ceux des placements traditionnels (livret A). Ce placement immobilier s’apparente à un investissement immobilier locatif accessible à partir de 50 000 € et sans soucis de gestion.

L’épargnant peut acheter des parts de SCPI au comptant ou solliciter sa banque s’il dispose d’une capacité d’emprunt suffisante :

– Si le montant emprunté n’est pas trop élevé (moins de 75k€), le particulier peut recourir à un crédit à la consommation. D’un coût plus élevé, il grève sensiblement la rentabilité du placement. Le formalisme du crédit en revanche, est plus souple et rapide.
– Autre solution, prendre un prêt immobilier classique. La dernière note de conjoncture de l’Observatoire Crédit Logement / CSA indique que les taux atteignaient en août dernier 1,48% en moyenne toutes durées confondues (hors frais d’assurances). Dans ces conditions, la question d’un prêt immobilier sur des parts de SCPI se pose d’autant moins qu’elle s’inscrit dans une stratégie patrimoniale à long terme.

2 types de crédit sont envisageables :

  • Dans le cas d’un crédit « in fine » l’épargnant ne paie que les intérêts relatifs au capital emprunté, ce qui minimise son effort personnel mensuel. Cette option concerne surtout les personnes fortement fiscalisées ou largement endettées.
  • Plus fréquemment utilisé, le crédit amortissable pour lequel le remboursement est assuré par des mensualités constantes sur toute la durée du crédit. En effet, les échéances comprennent à la fois une fraction dédiée aux intérêts et une autre consacrée au remboursement d’une partie du capital emprunté.

Parmi les nombreux avantages du crédit immobilier citons :

L’avantage fiscal de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI. Et ce, sans limitation de montant ou de durée. Autrement dit, selon les modalités du financement choisi, les revenus des parts seront peu ou pas imposés.
– Deuxio, il s’agit de profiter de l’écart entre le taux du crédit et celui du rendement de la SCPI. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit. Par exemple avec un taux immobilier moyen autour de 1,5% sur 15 ans et un rendement pour la SCPI de 4,8 %, l’épargnant bénéficie du différentiel entre le taux du crédit et celui du rendement de la SCPI (3,3 points). De quoi améliorer la rentabilité globale de son investissement. Mieux encore l’emprunteur va pouvoir payer ses échéances de prêt -en partie ou en totalité- avec le dividende qu’il perçoit.
En conclusion, acquérir des parts de SCPI à crédit permet de bâtir petit à petit un patrimoine immobilier à un coût non seulement très attractif mais aussi d’être délivré de toutes les contraintes de gestion. Mieux encore, l’épargnant peut autofinancer son investissement grâce aux loyers qu’il perçoit… Vous avez dit tentant ?

*Taux de rendement moyen des SCPI en 2015, net de frais de gestion (hors SCPI fiscales). Source : ASPIM / IEIF.
** Rendement moyen des fonds en euros des contrats d’assurance-vie en 2015, net de frais de gestion. Source : FFSA.