Comment bien choisir sa SCPI ?

19/12/2017 Investissement

Le marché dénombre plus de 160 SCPI répondant chacune à des stratégies variées. L’épargnant doit porter son attention sur plusieurs critères lors de son choix :

1 – Le type de SCPI

Les SCPI de rendement – ou d’entreprises – sont traditionnellement destinées à procurer un dividende généré par les revenus locatifs d’un patrimoine composé de bureaux, commerces…

Les SCPI fiscales, composées d’immobilier d’habitations, permettent de réaliser d’importantes économies d’impôts selon les dispositifs fiscaux en vigueur (Malraux, Pinel, déficit foncier).

 

2 – La taille

Plus la capitalisation de la SCPI est importante, plus son parc immobilier est diversifié et mieux le risque locatif est mutualisé.

Par ailleurs, une «grosse» SCPI affiche en principe une meilleure liquidité de ses parts sur le marché secondaire avec des volumes d’échanges supérieurs aux SCPI de petites tailles.

 

3 – La performance

Le « Taux de Distribution sur Valeur de Marché » (TDVM) est une mesure du niveau de rendement de la SCPI. En 2014, les SCPI ont affiché un TDVM de 5,08%*, un niveau séduisant par rapport à bien d’autres placements.

Il est également important d’observer l’évolution du revenu historiquement distribué par la SCPI. Sur longue période, un revenu stable voire en progression constante est un gage de bonne santé.

Enfin, le « Taux de Rendement Interne » (TRI) mesure la performance globale de la SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15, 20 ans). Cet indicateur tient compte à la fois du revenu distribué et de la valorisation du capital. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais aussi avec d’autres placements.

Comparaison de la performance globale des placements vs SCPI sur 10 ans (2005-2014)

Sources : IEIF, Banque de France, INSEE

 

4 – La composition du patrimoine

La composition du patrimoine (bureaux, commerces, résidences de tourisme…) est moteur de la rentabilité de la SCPI. En effet, plus le patrimoine est diversifié, plus le risque locatif est dilué.

Par ailleurs, la qualité des immeubles et des locataires permet d’éviter une vacance longue qui serait préjudiciable au rendement. A cette fin, l’investisseur étudiera la situation géographique ainsi que l’ancienneté des biens et la durée moyenne des baux.

Enfin, le Taux d’Occupation Financier résume l’adéquation du patrimoine à la réalité du marché.

En 2014, il était en moyenne de 90% pour l’ensemble des SCPI d’entreprises.

 

5 – Les réserves

La Société de Gestion qui gère la SCPI peut constituer un Report à Nouveau en conservant une partie des revenus perçus durant les années fastes.

Ce Report à Nouveau permet si besoin d’amortir les aléas locatifs (vacance ou baisse des loyers) pour maintenir le dividende au niveau souhaité.

 

6 – La liquidité

La liquidité des SCPI est organisée par la réglementation.

Une SCPI qui affiche d’importants volumes de transaction, des délais de règlement rapides et un faible volume de parts en attente est à privilégier.

Dans le cas de SCPI au sein d’une assurance-vie, l’assureur en garantit la liquidité.

 

7 – Les frais

Les SCPI prélèvent généralement 2 types de frais :

  • Les frais de souscription, qui sont perçus au moment de l’investissement et sont compris dans le prix de souscription des parts.
  • Les frais de gestion, qui eux, sont annuels et correspondent à un pourcentage des revenus locatifs. Ils permettent de rémunérer le gestionnaire dans sa mission d’investissement, de gestion de location et d’entretien du parc immobilier.

 

Plus d’informations : www.primaliance.com

*Taux de distribution 2014 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales). Source : ASPIM / IEIF. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.