La bonne formule pour acheter des parts de SCPI

19/12/2017 Investissement

Il existe différents moyens d’investir en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) selon son objectif patrimonial :

Investir au comptant en parts de SCPI permet à l’investisseur de diversifier son épargne sur un support immobilier de qualité présentant un risque intermédiaire grâce à la mutualisation du placement. Quelques centaines d’euros suffisent pour investir en parts de SCPI. Les acheter au comptant permet à l’épargnant de percevoir quelques mois plus tard un revenu potentiel versé chaque trimestre, qui correspond aux loyers du prorata des parts investies.

La deuxième solution consiste à acheter des parts de SCPI par un recours au crédit bancaire afin de profiter des niveaux attractifs des taux de crédit immobilier. L’investissement à crédit est adapté aux investisseurs disposant d’une capacité d’épargne mensuelle et d’endettement. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moyen/long terme.

  • Le différentiel entre le coût de l’emprunt et le rendement servi par les SCPI permet de financer ses parts en limitant l’effort d’épargne grâce au revenu perçu. Ce gain, qui dope la croissance de son patrimoine, est appelé par les spécialistes « l’effet de levier du crédit ».
  • L’emprunteur peut également réduire ses impôts fonciers en déduisant la totalité des intérêts de son emprunt. 

Il est également possible de loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de contrer l’imposition engendrée par les revenus des SCPI. La SCPI dans ce cas est considérée comme une unité de compte, au même titre que des actifs financiers plus classiques.

Un souscripteur qui investit directement dans une SCPI est soumis à la fiscalité des revenus fonciers. En revanche, celui qui les loge dans un contrat d’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité plus attractive :

  • Réinvestir les revenus fonciers de la SCPI dans le contrat d’assurance-vie permet d’éviter l’imposition.
  • En cas de rachat total ou partiel, les gains sont imposés de la manière suivante :
    • avant 4 ans, 35% + prélèvements sociaux ou Taux Marginal d’Imposition,
    • entre 4 et 8 ans, 15% + prélèvements sociaux ou Taux Marginal d’Imposition,
    • après 8 ans, l’assuré bénéficie d’une exonération d’impôt annuelle sur les produits (intérêts et plus-values) à concurrence de 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple.
  • Enfin, en cas de décès, le capital versé aux bénéficiaires est exonéré de droits de succession, dans certaines conditions et dans les limites fixées par la réglementation.

Au-delà des avantages fiscaux :

  • l’assureur garantie la liquidité des parts,
  • il n’y a pas de délai de jouissance comme lors d’un achat des parts en direct,
  • et enfin, il est parfois possible d’acquérir des parts de certaines SCPI qui sont fermées.

Trois inconvénients cependant :

  • Chaque contrat d’assurance-vie possède sa propre sélection de SCPI. Toutes les SCPI du marché ne sont pas forcément disponibles dans un contrat d’assurance-vie…
  • Aux frais des SCPI s’ajoutent les frais du contrat d’assurance-vie.
  • Il n’est pas possible d’investir à crédit dans le cadre de l’assurance-vie et donc de profiter de l’effet de levier.

Plus d’informations : www.primaliance.com