La nue-propriété temporaire de parts de SCPI : une solution patrimoniale et fiscale

19/12/2017 Investissement

Acquérir des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne se limite pas forcément à une propriété pleine et entière des parts. En optant pour le démembrement temporaire, et en particulier pour la nue-propriété, l’associé bénéficie de plusieurs avantages.

Le principe de la nue-propriété

Comme pour un bien immobilier physique, le démembrement temporaire de propriété est possible avec les SCPI. Le principe en est simple : la pleine propriété est scindée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

En optant pour l’acquisition de parts en nue-propriété, l’épargnant ne perçoit pas de revenus pendant une période déterminée en avance (généralement 5 et 10 ans). En contrepartie, l’investisseur paie ses parts à un prix bien en dessous de leur valeur réelle. On parle alors de décote sur le prix d’entrée.

De son coté, l’usufruitier achète le droit de percevoir la totalité des revenus de la SCPI de la pendant la durée du démembrement temporaire, mais ne détient pas le capital.

A l’échéance de la période fixée par les deux cocontractants pour le démembrement de la SCPI, le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, l’entière propriété de ses parts par l’extinction de l’usufruit temporaire. Il peut alors percevoir son dividende. Ainsi, la nue-propriété est intéressante pour un investisseur lourdement fiscalisé (impôts sur le revenu ou ISF) et qui, de plus, veut obtenir à terme un complément de revenu, comme par exemple au moment de la retraite. A noter que la nue-propriété étant un droit de propriété, le décès du nu-propriétaire entraîne un transfert des parts vers les héritiers et non vers l’usufruitier.

Les avantages de la nue-propriété :

  • Un prix attractif : En général l’acquisition de parts de SCPI avec la décote coûte environ 80% de la valeur en pleine propriété quand le démembrement s’étale sur une durée de 5 ans ou près de 65% sur 10 ans. Dans la pratique, c’est la société de gestion proposant ce type d’opérations qui fixe elle-même les clés de répartition. A vous de vous renseigner sur les meilleures opportunités du moment. Par ailleurs, la conséquence de l’achat de parts à un prix réduit conduit l’épargnant à espérer une plus-value amplifiée au terme du démembrement et des revenus démultipliés.
  • Une fiscalité attractive : Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu foncier durant le démembrement, il ne subit donc pas d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux. Autre aspect et pas des moindres, pour les investisseurs les plus aisés, l’achat de parts en nue-propriété permet de ne pas être éligible à l’ISF ou de réduire son assiette taxable.

A qui s’adresse la nue-propriété ?

Pour l’investisseur qui se satisfait actuellement de ses revenus, la nue-propriété peut se révéler un placement judicieux qui permet d’anticiper l’avenir. En effet, s’il peut prévoir une baisse future de ses revenus, comme le passage à la retraite, cette solution est le moyen idéal de ne pas augmenter ses revenus et sa fiscalité à court terme, tout en préparant l’avenir avec un complément de revenus.

Plus d’informations : www.primaliance.com