Investissement locatif : quels mécanismes de défiscalisation dans l'ancien ?

Pour votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier ancien, vous avez le choix entre plusieurs options qui vous donneront accès à différents mécanismes de défiscalisation immobilière. Les équipes Foncia sont là pour vous aider à sélectionner la bonne approche.

Loi Pinel

La loi Pinel est le dispositif fiscal le plus connu pour investir dans l’immobilier. On l’associe le plus souvent à l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf ou en construction (vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA). Cependant, il est également possible d’investir dans l’ancien et d’opter pour ce régime de défiscalisation. On parle alors souvent de Pinel réhabilité, cumulable avec les avantages d’un déficit foncier (voir plus bas).

Conditions

Avec la loi Pinel, l’investisseur s’engage à louer le bien acheté pendant six ans ou neuf ans. Cette période initiale peut ensuite être prolongée une ou deux fois par période de trois années. La durée maximale reste dans tous les cas douze ans. Le loyer est plafonné en fonction d’un zonage, tout comme les revenus des locataires qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.

L’avantage fiscal est calculé à partir du prix de revient du bien (dans la limite de 300 000 €, 5 500 € par m² de surface habitable au plus), soit une réduction d'impôt maximale de 63 000 € qui se décompose comme suit :

  • 2 % par an pendant neuf ans au plus (réduction d’impôt maximale : 2 % x 300 000 € = 6 000 € par an),
  • 1 % par an pour les trois dernières années en cas de prorogation jusqu'à la durée maximale de 12 ans (réduction d’impôt maximale pour les trois dernières années : 1 % x 300 000 € = 3 000 € par an).

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Loi Denormandie

Si le dispositif Denormandie a beaucoup en commun avec le Pinel (montant de la réduction d’impôt, durée de l’engagement de location, plafonds des loyers et des ressources…), les logements concernés ne sont, en général, pas les mêmes. Les logements doivent être anciens, faire l’objet de travaux d’amélioration et se trouver dans certaines villes de taille moyenne.

Conditions

Vous devez procéder à des travaux dans le logement (ou dans un local transformé ou à transformer en logement) :

  • amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels),
  • au moins deux types de travaux parmi les cinq suivants : installation ou changement d'un système de chauffage, isolation thermique de la toiture, isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, installation ou changement d'un système de production d'eau chaude sanitaire, isolation thermique des fenêtres.

À l'issue de travaux, les logements doivent par ailleurs présenter une consommation conventionnelle en énergie primaire au moins égale à la classe E du DPE.

Loi Cosse

Aussi appelé « Louer abordable » ou « Cosse ancien », ce dispositif de défiscalisation se substitue depuis le 1er janvier 2017 aux dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien ». Il ouvre droit, tout comme ses prédécesseurs, à un abattement sur le revenu foncier brut. Pour l'instant, ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2022.

Conditions

Pour en bénéficier, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). La durée minimale de cette convention est de 9 ans si les propriétaires reçoivent une subvention de l'Anah pour réaliser des travaux d'amélioration, et de 6 ans dans le cas contraire.

La convention engage les propriétaires à louer le ou les logements conventionnés à un loyer plafonné à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources. La location ne peut être consentie ni à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant du propriétaire, ni à un ascendant ou descendant d'un autre membre du foyer fiscal du propriétaire.

En dehors de la subvention dans le cas d'une convention avec travaux, la convention avec l'Anah permet aux propriétaires d'opter pour le dispositif « Louer abordable », afin de bénéficier d'un abattement forfaitaire qui s'ajoute à la déduction des frais et charges réels. Le taux de cette déduction supplémentaire, qui s'applique au montant total des revenus fonciers bruts, peut aller de 15 % à 85 %.

Il est fonction :

  • d'une part, du lieu de situation du bien (zones identiques au dispositif Pinel),
  • d'autre part, du plafond de loyer que les propriétaires acceptent.

Les plafonds de loyer sont fixés dans des barèmes nationaux qui évoluent chaque année au 1er janvier. Cependant, l’Ahah est autorisée à fixer localement des loyers maximums qui restent inférieurs aux barèmes nationaux. Il est donc important pour tout propriétaire de se renseigner en amont auprès de l’Adil ou l’Anah sur le montant de loyer maximum qui s’appliquerait à la location de son bien dans le cas d'un conventionnement avec l'Anah.

Loi Malraux

Créé en 1962 et révisé à plusieurs reprises depuis, le régime Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans des biens immobiliers à restaurer situés dans certaines zones.

Conditions

La réduction d’impôt se calcule par l'application d'un taux sur le montant des travaux réalisés, majoré de plusieurs autres dépenses :

  • réduction de 30 % du total des dépenses pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable qui fait l'objet d’un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou d'un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvés, dans un QAD (quartier ancien dégradé) ou dans un quartier conventionné NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain), à condition que les travaux de restauration envisagés soient couverts par une déclaration d'utilité publique,
  • réduction de 22 % dans tous les autres cas.

Les dépenses retenues sont limitées à 400 000 € sur une période maximale de quatre années civiles consécutives. Le montant maximum d'une réduction d’impôt Malraux s'élève donc à 120 000 €. Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Il est par ailleurs nécessaire de signer un engagement de location de neuf ans.

Déficit foncier

L'investissement dans l'immobilier en générant volontairement un déficit foncier peut être intéressant pour tout type d'investisseur.

Vous achetez un ou plusieurs biens dans un immeuble ancien, voire l'immeuble dans son ensemble, sans restriction d’emplacement, et réalisez des travaux de rénovation dans les parties privatives et/ou communes (si c’est un immeuble collectif), en faisant appel à des entreprises du bâtiment, un entrepreneur général ou un promoteur immobilier (dans le cas d'un investissement clés en main). Vous pourrez ensuite déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers dans l’année de leur paiement. Si cette déduction vous procure un revenu foncier négatif (et donc un déficit foncier), vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu global, soit de vos autres revenus positifs de la même année, dans la limite de 10 700 €. Un éventuel excédent se reportera sur vos revenus fonciers futurs des 10 années suivantes au plus.

Afin que l'imputation du déficit foncier sur le revenu global soit définitivement acquise, il sera seulement nécessaire de louer le bien rénové nu (pas de location meublée ou saisonnière) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année de cette imputation.

Monuments historiques

Le régime des monuments historiques et assimilés s'apparente à un déficit foncier déplafonné. Dans le cas d'un déficit foncier résultant d'un monument historique loué, celui-ci est entièrement imputable sur le revenu global (il n'y a pas de plafond de 10 700 €). L’achat, la rénovation et l'entretien d’un bâtiment classé ou labélisé par la Fondation du Patrimoine peut donc donner lieu à des déductions fiscales importantes. L’offre est cependant limitée, et les possibilités se réduisent au fil des ans. Ce type d'investissement devrait surtout intéresser les amoureux des vieilles pierres et de leur histoire !

Nue-propriété

Il est ici question d’investir dans un bien immobilier à un prix décoté, sans augmenter son patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière et sans avoir à payer la taxe foncière. Il faut pour cela séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien, généralement pour une durée de 10 à 15 ans. Si l’acquisition s'effectue à crédit, les intérêts et frais de ce dernier peuvent être déduits des autres revenus fonciers éventuels.

Ce dispositif s’adresse plutôt à des personnes qui ont déjà réalisé un ou plusieurs investissements locatifs et qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier sans devoir payer plus d'impôts sur leurs revenus locatifs.