Pour votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier ancien, vous avez le choix entre plusieurs options qui vous donneront accès à différents mécanismes de défiscalisation immobilière. Les équipes Foncia sont là pour vous aider à sélectionner la bonne approche.
La Loi Pinel
Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
La loi Pinel est le dispositif fiscal le plus connu pour investir dans l’immobilier.
On l’associe le plus souvent à l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf ou en construction (vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA).
Cependant, il est également possible d’investir dans l’ancien et d’opter pour ce régime de défiscalisation ➡ on parle alors souvent de Pinel réhabilité, cumulable avec les avantages d’un déficit foncier (voir plus bas).
Quelles sont ses conditions ?
Avec la loi Pinel, l’investisseur s’engage à louer le bien acheté pendant six ans ou neuf ans.
Cette période initiale peut ensuite être prolongée une ou deux fois par période de trois années. La durée maximale reste dans tous les cas douze ans.
Le loyer est plafonné en fonction d’un zonage, tout comme les revenus des locataires qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.
L’avantage fiscal est calculé à partir du prix de revient du bien (dans la limite de 300 000 €, 5 500 € par m² de surface habitable au plus), soit une réduction d'impôt maximale de 63 000 € qui se décompose comme suit :
- 2 % par an pendant neuf ans au plus (réduction d’impôt maximale : 2 % x 300 000 € = 6 000 € par an),
- 1 % par an pour les trois dernières années en cas de prorogation jusqu'à la durée maximale de 12 ans (réduction d’impôt maximale pour les trois dernières années : 1 % x 300 000 € = 3 000 € par an).
Déficit foncier
L'investissement dans l'immobilier en générant volontairement un déficit foncier peut être intéressant pour tout type d'investisseur.
Vous achetez un ou plusieurs biens dans un immeuble ancien, voire l'immeuble dans son ensemble, sans restriction d’emplacement, et réalisez des travaux de rénovation dans les parties privatives et/ou communes (si c’est un immeuble collectif), en faisant appel à des entreprises du bâtiment, un entrepreneur général ou un promoteur immobilier (dans le cas d'un investissement clés en main). Vous pourrez ensuite déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers dans l’année de leur paiement. Si cette déduction vous procure un revenu foncier négatif (et donc un déficit foncier), vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu global, soit de vos autres revenus positifs de la même année, dans la limite de 10 700 €. Un éventuel excédent se reportera sur vos revenus fonciers futurs des 10 années suivantes au plus.
Afin que l'imputation du déficit foncier sur le revenu global soit définitivement acquise, il sera seulement nécessaire de louer le bien rénové nu (pas de location meublée ou saisonnière) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année de cette imputation.
Monuments historiques
Le régime des monuments historiques et assimilés s'apparente à un déficit foncier déplafonné. Dans le cas d'un déficit foncier résultant d'un monument historique loué, celui-ci est entièrement imputable sur le revenu global (il n'y a pas de plafond de 10 700 €). L’achat, la rénovation et l'entretien d’un bâtiment classé ou labélisé par la Fondation du Patrimoine peut donc donner lieu à des déductions fiscales importantes. L’offre est cependant limitée, et les possibilités se réduisent au fil des ans. Ce type d'investissement devrait surtout intéresser les amoureux des vieilles pierres et de leur histoire !
Nue-propriété
Il est ici question d’investir dans un bien immobilier à un prix décoté, sans augmenter son patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière et sans avoir à payer la taxe foncière. Il faut pour cela séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien, généralement pour une durée de 10 à 15 ans. Si l’acquisition s'effectue à crédit, les intérêts et frais de ce dernier peuvent être déduits des autres revenus fonciers éventuels.
Ce dispositif s’adresse plutôt à des personnes qui ont déjà réalisé un ou plusieurs investissements locatifs et qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier sans devoir payer plus d'impôts sur leurs revenus locatifs.