Pour votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier ancien, vous avez le choix entre plusieurs options qui vous donneront accès à différents mécanismes de défiscalisation immobilière. Les équipes Foncia sont là pour vous aider à sélectionner la bonne approche.
Déficit foncier
L'investissement dans l'immobilier en générant volontairement un déficit foncier peut être intéressant pour tout type d'investisseur.
Vous achetez un ou plusieurs biens dans un immeuble ancien, voire l'immeuble dans son ensemble, sans restriction d’emplacement, et réalisez des travaux de rénovation dans les parties privatives et/ou communes (si c’est un immeuble collectif), en faisant appel à des entreprises du bâtiment, un entrepreneur général ou un promoteur immobilier (dans le cas d'un investissement clés en main). Vous pourrez ensuite déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers dans l’année de leur paiement. Si cette déduction vous procure un revenu foncier négatif (et donc un déficit foncier), vous pourrez alors déduire ce déficit de votre revenu global, soit de vos autres revenus positifs de la même année, dans la limite de 10 700 €. Un éventuel excédent se reportera sur vos revenus fonciers futurs des 10 années suivantes au plus.
Afin que l'imputation du déficit foncier sur le revenu global soit définitivement acquise, il sera seulement nécessaire de louer le bien rénové nu (pas de location meublée ou saisonnière) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année de cette imputation.
Monuments historiques
Le régime des monuments historiques et assimilés s'apparente à un déficit foncier déplafonné. Dans le cas d'un déficit foncier résultant d'un monument historique loué, celui-ci est entièrement imputable sur le revenu global (il n'y a pas de plafond de 10 700 €). L’achat, la rénovation et l'entretien d’un bâtiment classé ou labélisé par la Fondation du Patrimoine peut donc donner lieu à des déductions fiscales importantes. L’offre est cependant limitée, et les possibilités se réduisent au fil des ans. Ce type d'investissement devrait surtout intéresser les amoureux des vieilles pierres et de leur histoire !
Nue-propriété
Il est ici question d’investir dans un bien immobilier à un prix décoté, sans augmenter son patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière et sans avoir à payer la taxe foncière. Il faut pour cela séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien, généralement pour une durée de 10 à 15 ans. Si l’acquisition s'effectue à crédit, les intérêts et frais de ce dernier peuvent être déduits des autres revenus fonciers éventuels.
Ce dispositif s’adresse plutôt à des personnes qui ont déjà réalisé un ou plusieurs investissements locatifs et qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier sans devoir payer plus d'impôts sur leurs revenus locatifs.