Quels éléments prendre en compte lors de l’estimation d’un bien immobilier ?
Au moment de sa vente, la valeur d’un bien sur le marché immobilier ne correspond plus forcément à son prix d’achat. Un certain nombre de facteurs ont pu contribuer à le valoriser ou à le dévaloriser depuis son acquisition. En effet, de nombreux critères doivent être pris en compte pour aboutir à une estimation immobilière réaliste : localisation, environnement, nature et caractéristiques du bien, sans oublier l’état du marché local.
Le prix du mètre carré varie selon la situation géographique du bien. Ainsi, l’écart de prix au m² peut être considérable entre une grande ville dynamique et un village rural isolé, par exemple. De la même manière, dans les métropoles où la demande est plus forte, les prix seront plus élevés que dans les villes moyennes. Par ailleurs, au sein d’une même ville, des quartiers résidentiels bien pourvus en transports et équipements seront davantage cotés que d’autres plus difficiles d’accès et moins bien dotés en écoles, en commerces, en équipements… Parfois même, la rue ou une portion de cette rue pourra influencer fortement la valeur d’un bien immobilier.
L’environnement du bien joue également un rôle important dans l’estimation d’un bien immobilier. Dernier étage avec vue dégagée, maison entourée d’un grand jardin, appartement à proximité d’un parc, villa à quelques pas d'une promenade maritime, loft au cœur d’un quartier culturel recherché, maison dans un quartier résidentiel calme : tous ces éléments de contexte joueront à la hausse ou à la baisse sur l’évaluation du prix du bien immobilier.
Les différences entre l’estimation d’une maison et l’estimation d’un appartement reflètent la différence de nature entre les deux types de logement. Pour estimer une maison, on va s’intéresser, par exemple, spécifiquement au nombre de niveaux qui sont aménagés, à la superficie du terrain, à la présence de combles ou encore à la présence d’une piscine enterrée. Alors que pour estimer un appartement en copropriété, il faudra tenir compte de l’étage où il est situé, de l’état de la façade et des parties communes ainsi que de la présence ou non d’un ascenseur…
L’estimation immobilière repose cependant sur un certain nombre de critères communs à la plupart des biens :
- la surface d’habitation totale (hors balcon, terrasse, cave, parking),
- le nombre de pièces et de chambres,
- l'année et les matériaux de construction,
- la possibilité de stationnement (parking, box, place extérieure,...),
- la présence d'un sous-sol ou d'une cave,
- la présence d'un balcon ou d'une terrasse.
En tant que vendeur, on a toujours tendance à surestimer son bien immobilier au regard du marché, d’une part parce qu’il y a beaucoup d’affect, et d’autre part en vue de réaliser une plus-value. Or, les futurs acquéreurs sont désormais très informés. Ils ont accès à des milliers d’annonces sur internet, et ont les moyens de comparer. À prestations égales, ils iront vers le prix le plus attractif. Un bien surcoté peut ne susciter aucune visite.
En faisant appel à un professionnel, le vendeur bénéficiera d’une estimation fiable et objective de son bien immobilier compte tenu du marché local qui permettra une mise en vente au juste prix et donc des délais de vente plus courts en déclenchant des offres fermes d’acheteurs bien plus rapidement.
Le point de départ d’une estimation immobilière professionnelle est le prix moyen du m² dans l’immeuble, qui sera multiplié par la surface utile afin d’évaluer un premier prix à la vente. Il faudra ensuite ajouter à cette évaluation les atouts du logement ou effectuer une décote liée à d’éventuels défauts afin de parvenir à un prix de vente au plus juste.
Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou la montagne, une exposition sud, une grande terrasse... pourront bonifier le prix du bien jusqu'à 20 %. En revanche, un rez-de-chaussée, des pièces mal agencées, des travaux à entreprendre... seront susceptibles de lui faire perdre jusqu'à 30 % de sa valeur.
Seul un professionnel est capable de juger objectivement des points forts et des points faibles d’un bien immobilier, parce qu’il a une parfaite connaissance du marché local. Une fois l’estimation réalisée, il confrontera cette valeur avec tous les biens récemment vendus, au moyen d’outils d’estimation puissants, capables d’analyser des millions de données de transactions provenant de sources différentes. Il proposera alors au vendeur une fourchette de prix, qui limitera toute négociation avec les acheteurs potentiels.
L’estimation d’appartement ou l’estimation de maison en ligne n’est qu’une première approche. Seule une visite sur place permet d’affiner le résultat. Le professionnel pourra ainsi prendre en compte tous les paramètres qu’un algorithme ne peut évaluer, ou alors trop grossièrement : la qualité des matériaux, l’agencement, l’état intérieur et extérieur de façon précise, la vue, les critères d’environnement…
Par ailleurs, le professionnel prendra également en compte la situation personnelle du vendeur, et sera un bon garde-fou dans le cas où celui-ci fixerait un prix trop élevé, retardant ainsi visites et, a fortiori, vente. Un professionnel est donc le garant d’une transaction rapide au prix juste. Sans compter qu’une annonce trop longtemps en ligne entraîne la suspicion des acheteurs.
Dans la plupart des cas, l’estimation immobilière sur place est offerte : l’agence immobilière ne facture pas d’honoraires pour une prestation d’estimation destinée à vendre sa maison ou son appartement. L’agence sera rémunérée seulement en cas de vente conformément au mandat immobilier confié à un professionnel habilité et titulaire d’une carte professionnelle.
Le bouche-à-oreille, un livre d’or dans une agence ou des avis clients indépendants en ligne sont certainement des critères de choix importants pour juger de la réputation et de l’expertise d’une agence immobilière ou d’un conseiller immobilier.
Le vendeur peut aussi prendre d’autres précautions, comme de vérifier la carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie pour une période de trois ans. Cette carte atteste d’un cursus universitaire (licence de droit, d’économie ou en immobilier). Elle prouve aussi que le conseiller a souscrit une assurance responsabilité civile. Le volume des ventes qu’il a déjà réalisées est un autre indicateur important.
Mieux vaut aussi s’orienter vers un agent immobilier exerçant dans un réseau ou un groupement. Ces réseaux offrent des garanties de bonne formation de leurs conseillers à l’estimation et à la négociation. Ils bénéficient aussi d’une couverture territoriale bien supérieure à un agent indépendant : vous toucherez plus d’acquéreurs potentiels et votre annonce jouira d’une plus grande diffusion.
Une agence de proximité est le gage d’une meilleure connaissance du marché local, à condition qu’elle soit spécialisée dans le même type de vente. Son écoute de vos besoins et sa réactivité suite à une demande d’informations sont aussi révélatrices de son implication. Enfin, il convient aussi de juger de la qualité des photos et des contenus textuels déjà mis en ligne.