Gestion locative
à Bordeaux

Métropole universitaire, capitale mondiale du vin et ville inscrite au patrimoine mondial de l'Unesco, Bordeaux reste l'un des marchés locatifs les plus recherchés de France. Les étudiants, les jeunes actifs attirés par le dynamisme économique de la métropole et les familles en quête d'un cadre de vie équilibré entretiennent une demande soutenue, que l'offre de logements disponibles peine à satisfaire.

Au 1er septembre 2026, le loyer moyen d'un appartement atteint 17,13 €/m² hors charges. À l'achat, les appartements s'échangent en moyenne à 4 429 €/m², en hausse de 2,6 % sur l'année : Bordeaux fait ici figure d'exception parmi les grandes villes françaises, dont la plupart voient leurs prix stagner. Pour un T2, le rendement locatif brut s'établit autour de 4,4 %, dans la moyenne des grandes métropoles.

Encadrement des loyers à Bordeaux : ce que tout bailleur doit savoir

Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux applique l'encadrement du niveau des loyers. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction, un loyer de référence. Le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %. Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, mais il est interdit pour les biens classés F ou G au DPE.

Ce dispositif expérimental doit prendre fin le 24 novembre 2026. Une prolongation de deux ans est en discussion au Parlement, avec le soutien du gouvernement. Quelle que soit l'issue, une seconde règle continuera de s'appliquer, puisque Bordeaux est en zone tendue : lors d'une relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.

S'y ajoutent les obligations liées à la performance énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, et les logements F suivront en 2028. Pour les biens chauffés à l'électricité, le nouveau mode de calcul du DPE entré en vigueur au 1er janvier 2026 est plus favorable : une simple mise à jour du diagnostic peut permettre de gagner une classe.

Fixer un loyer conforme aux plafonds, rédiger un bail sans faille, anticiper les échéances du DPE : à Bordeaux plus qu'ailleurs, louer un bien demande une expertise pointue. Foncia met à votre service des équipes implantées au cœur de la métropole.

Une présence locale forte. Notre agence de gestion locative Foncia Bordeaux, installée au 61 quai Lawton, prend en charge la location, la gestion locative et la gestion de copropriété. Nos agences transaction de la place Tourny et de Caudéran vous accompagnent pour l'achat et la vente de vos biens.

Un loyer juste et conforme. Nos gestionnaires déterminent le loyer de votre bien à partir des loyers de référence en vigueur et des réalités du marché. L'objectif : louer vite, au meilleur niveau autorisé, sans risque de contestation.

Une gestion complète, du premier locataire au dernier. Nous assurons pour vous :

• la mise en location et la sélection d'un locataire solvable ;
• la rédaction du bail et la réalisation des états des lieux ;
• l'encaissement des loyers, la révision annuelle et la régularisation des charges ;
• le suivi des travaux, de l'entretien et des diagnostics obligatoires ;
• la gestion des impayés, avec la possibilité de souscrire une garantie loyers impayés.
  
  Un patrimoine protégé et valorisé. Respect de l'encadrement des loyers, mise en conformité énergétique, conseils sur les travaux à engager : nous veillons à ce que votre bien reste louable et rentable dans la durée.

Les meilleurs quartiers pour investir à Bordeaux

Chaque quartier bordelais possède sa clientèle, ses loyers de référence et son potentiel. Bien choisir son emplacement, c'est sécuriser à la fois la rentabilité et la valeur de son bien.

Le centre historique — Hôtel de Ville, Quinconces, Saint-Seurin — concentre les adresses les plus prisées. Ses immeubles en pierre blonde du XVIIIe siècle, ses rues piétonnes et son offre commerciale séduisent cadres, étudiants et jeunes actifs. La relocation y est rapide, malgré des prix d'acquisition élevés. C'est le choix des investisseurs qui misent sur la valorisation patrimoniale et une occupation sans vacance.

Au sud, Nansouty et Saint-Genès cultivent un esprit résidentiel, rythmé par leurs échoppes typiques et leurs rues paisibles. Les jeunes couples et les familles y recherchent des biens confortables et y restent souvent longtemps. Les échoppes à rénover constituent une belle opportunité, à condition d'intégrer dès l'achat le coût d'une rénovation énergétique.

Autour de la gare Saint-Jean, les quartiers Saint-Jean et Belcier se transforment au rythme de l'opération Euratlantique. Bureaux, logements neufs et nouveaux équipements y attirent des actifs mobiles et des étudiants. Les programmes récents, généralement bien classés au DPE, s'y louent sans difficulté, tandis que les logements anciens offrent un potentiel de revalorisation après travaux.

Au nord, Bacalan et les Bassins à flot incarnent le renouveau bordelais. Les anciens docks ont laissé place à un quartier résidentiel et culturel, porté par la Cité du Vin et par l'arrivée de nombreuses écoles supérieures. La demande étudiante y est forte, ce qui fait des studios et de la colocation des placements recherchés. Un peu plus loin, Bordeaux-Lac séduit par ses programmes récents, la proximité du lac et ses équipements sportifs, qui attirent une clientèle d'étudiants et de jeunes actifs.