Prix immobilier à Toulouse en août 2026
Le marché immobilier toulousain
Au 1ᵉʳ août 2026, en moyenne le prix d'un appartement toulousain est à 3 561 €/m² et pour une maison il est à 4 066 €/m², soit un écart de 14,2 % en faveur de cette dernière. Les deux segments n'évoluent pas au même rythme. Les prix des appartements progressent doucement depuis le début de l'année. Tandis que pour les maisons la hausse est encore plus hésitante, freinée par la rareté du foncier disponible en ville.
Cette dynamique de prix s'explique d'abord par la démographie. Toulouse compte aujourd'hui environ 533 000 habitants et reste la quatrième ville de France, juste derrière Lyon, un écart qui se resserre d'année en année. Entre 2017 et 2023, la commune a gagné près de 35 000 nouveaux habitants, soit environ 6 000 arrivées par an. Peu de grandes villes françaises affichent un tel rythme de croissance.
Deux moteurs économiques soutiennent cette attractivité. D'un côté, un bassin étudiant de 120 000 personnes, l'un des plus fournis du pays. De l'autre, un pôle aéronautique porté par Airbus et l'ensemble de ses sous-traitants, qui attire chaque année des actifs venus s'installer durablement plutôt que de passer. Cette double base, étudiante et professionnelle, alimente une demande locative qui ne faiblit quasiment jamais.
Les écarts entre quartiers restent, eux, très marqués. Au Capitole ou aux Carmes, comptez entre 4 500 et 5 000 €/m², les biens y sont rares et les acheteurs sur le qui-vive. Autour de la Côte Pavée ou de Saint-Agne, secteurs résidentiels prisés pour leurs maisons individuelles, la rareté du foncier maintient des prix élevés même quand le marché ralentit ailleurs. À l'inverse, des quartiers comme Saint-Michel, Empalot, Rangueil ou Pouvourville offrent des points d'entrée nettement plus accessibles pour un premier achat, sans s'éloigner du centre.
Côté location, les loyers restent stables : environ 15,10 €/m² pour un appartement, contre 12,70 €/m² pour une maison. Un écart cohérent avec la structure du marché toulousain, où les petites surfaces proches des campus et des transports continuent de tirer les loyers vers le haut.
Les prix au m2 par quartier à Toulouse
| Quartier | Appartement | Maison | Écart appt/maison |
|---|---|---|---|
| Capitole | 5 313 €/m² | 4 721 €/m² | -11,1 % |
| Saint-Cyprien | 4 713 €/m² | 4 431 €/m² | -6,0 % |
| Borderouge / Montaudran | 3 600 € (tous biens, neuf) | — | n/a |
| Croix-de-Pierre | 2 957 €/m² | 3 610 €/m² | +22,1 % |
| Toulouse (moyenne) | 3 561 €/m² | 4 066 €/m² | +14,2 % |
Source : MeilleursAgents — estimations juin/août 2026. Prix moyens
Au niveau national, les notaires recensent environ 945 000 transactions sur les douze derniers mois, soit 12 % de plus qu'un an plus tôt. Toulouse suit ce mouvement : au premier trimestre 2026, l'aire urbaine enregistre 611 ventes au détail, en hausse de 6 %, et 683 mises en vente de logements neufs, en progression de 8 %.
Le projet à suivre s'appelle Grand Matabiau Quais d'Oc : un écoquartier labellisé France 2030 qui transforme le secteur autour de la gare, avec l'arrivée programmée de la LGV Bordeaux-Toulouse (Paris à 3h10 dès 2030), un campus numérique dédié à l'IA et à la cybersécurité, et la future troisième ligne de métro. Premier gratte-ciel toulousain, la tour Occitanie doit également sortir de terre sur ce secteur. Ces investissements structurants concentrent déjà l'attention des acheteurs qui misent sur le long terme.
Pour un premier achat, les quartiers Bonnefoy, Matabiau, Montaudran ou la Cartoucherie affichent aujourd'hui des prix encore raisonnables (3 200 à 3 700 €/m²) tout en bénéficiant de ces projets de revalorisation. Un point de vigilance à connaître : depuis mai 2026, le DPE pèse plus lourd que jamais dans la négociation, une passoire thermique pouvant se vendre jusqu'à 25 % moins cher qu'un bien bien classé — un critère à vérifier avant toute offre, quel que soit le quartier visé.
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