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Acheter son appartement ou sa maison sans se tromper

On a coutume de dire que l’achat d’un bien immobilier est le projet de toute une vie. Aujourd’hui, même si on n’achète plus forcément pour une très longue durée, l’achat d’un appartement ou l’achat d’une maison reste toutefois une aventure complexe avec d’importants enjeux financiers ce qui incite à se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Voici nos conseils pour réussir son achat immobilier.

De bonnes raisons d'acheter dans l'immobilier

Il existe de belles perspectives à se lancer dans un achat immobilier, selon la configuration :

  • Pour un locataire ayant le projet d'acheter sa résidence principale, cet achat sera une très bonne opération s'il a l’intention d’y habiter un certain nombre d’années afin d'amortir tous les frais inhérents à l’achat immobilier.
  • Pour un primo-accédant, cette première acquisition immobilière sera susceptible de lui permettre de se constituer un bel apport à la revente du bien pour acheter plus grand par la suite.
  • Une démarche d'investissement dans l'immobilier locatif constitue un bon levier pour se constituer un patrimoine sûr et rentable sans prendre trop de risques en capital.
  • Achat dans l'immobilier ancien et achat dans l'immobilier neuf présentent chacun des atouts en fonction des critères du projet d'acquisition.

Bien évaluer son budget (apport et crédit)

Le nerf de la guerre reste le budget. Les éléments à prendre en compte pour éclairer sa décision diffèrent selon la situation individuelle. Avant de sélectionner la maison à vendre ou l'appartement à vendre idoine, la première démarche à faire est de bien calculer sa capacité d’achat. Si l’emprunteur est primo-accédant, des aides spécifiques lui seront accordées : dans le neuf, un prêt à taux zéro peut se substituer à un apport personnel. Les prêts aidés comme le PAS (Prêt Accession Sociale) ou l’ALS (Action Logement Service) permettent de baisser drastiquement le coût du financement, et donc d’augmenter la capacité d’achat.

Si l’achat immobilier est subordonné à la vente d’un bien, il est temps de faire estimer ce bien immobilier par un professionnel. Il s’appuiera sur différentes bases de données, et il prendra en compte différents critères : prix du m² dans le quartier, voire dans la rue où le bien se trouve, prix des biens déjà vendus avec des prestations similaires. Par ailleurs, si un prêt est déjà en cours, il convient aussi de calculer les pénalités de remboursement anticipé, pour connaître la plus-value exacte.

À ce budget raisonnable, il faut ajouter un budget coup de cœur. De quel capital maximum dispose-t-on donc pour se faire plaisir, en sachant que le taux d’endettement conseillé est de 33 % de ses revenus ?

Le montant définitif permet de passer à l’étape suivante : quel bien acheter ? Une maison avec jardin, un appartement avec terrasse, un achat dans l’immobilier neuf ou l’ancien ? Sera-t-il une résidence principale, une résidence secondaire, un investissement locatif ? Dans quelle région le budget permettra-t-il de réaliser son projet ?

Une agence immobilière sera à même d’orienter les choix. Son expertise aidera l’emprunteur à définir le type d’acquisition immobilière, sa localisation et sa surface, pour optimiser un rendement locatif ; et à choisir le meilleur dispositif fiscal pour payer moins d’impôts, ou encore réaliser une meilleure plus-value.

Rechercher le bien immobilier parfait

L’emplacement est le premier critère pour ne pas se tromper, et se sentir bien sur le long terme. Là encore, il convient d’évaluer ses besoins : la proximité des commerces et des écoles pour le confort de vie, des transports pour le travail ou l’autonomie des futurs adolescents et étudiants, ou la douce quiétude de la campagne. Viennent ensuite les prestations attendues (ascenseur, parking, cave, extérieur…).

Trouver la perle rare soi-même demande du temps, en particulier quand il s’agit d’écumer les annonces immobilières des plateformes digitales. Il sera encore plus difficile de réaliser de façon autonome une juste estimation du bien immobilier car il faudra en plus comparer les offres similaires, dans le même quartier, voire dans la même portion de rue.

L’autre solution est de faire appel à une agence immobilière. Un agent immobilier chassera pour l’acquéreur le logement idéal en fonction de ses critères et de son budget, après les avoir définis ensemble. S’il fait partie d’un réseau d’agences intégrées, il pourra l’utiliser afin d’accéder aux annonces qui y sont mutualisées ; mais aussi les plateformes de ses confrères.

De plus, en tant qu’interface entre l’acheteur et le vendeur, l’agent immobilier s’occupera de toutes les formalités administratives et juridiques : les diagnostics obligatoires, le compromis de vente, proposer un partenaire pour le montage financier. Il transmettra également toutes les informations utiles : le montant des charges courantes pour un appartement, les travaux déjà votés ou à voter, le niveau du fonds de travaux…

L’agent immobilier dispose aussi d’outils professionnels qui permettent de faire des simulations du bien par des modélisations 3D, des avant/après, des relookings ou qui proposent une étude du quartier par l’analyse de critères de décision de l’emplacement du bien convoité (géodécision).

Acheter dans le neuf ou l’ancien

Un achat dans le neuf comporte beaucoup d’avantages :

  • absence de travaux pendant de nombreuses années,
  • économies d’énergie grâce aux performances environnementales et énergétiques du logement neuf
  • logement aux dernières normes phoniques
  • garanties constructeur…

En face, le charme de l’ancien séduira par :

  • une offre de maisons à vendre et d'appartements à vendre très vaste,
  • un prix entre 15 et 25 % moins cher que le neuf, sauf pour les biens de prestige,
  • la possibilité d'évaluer le bien dans ses moindres détails (pièces, agencement, travaux à réaliser, dépendances,...) ce qui n'est pas envisageable sur plan,
  • la perspective d’une entrée en jouissance rapide du fait d’un bien immobilier déjà existant et disponible.

Évaluer la fiscalité et les aides

Dans le neuf, la fiscalité est très avantageuse :

  • une possibilité de TVA réduite à 5,5 %,
  • des frais de notaires entre 2 et 3 %, contre 8 % dans l’ancien,
  • l’exonération de taxe foncière la première année, dans certaines communes,
  • des avantages fiscaux supplémentaires dans le cadre d’un investissement Pinel.

Dans l’ancien, l’acquéreur du bien immobilier bénéficiera des aides de l’État et parfois des collectivités locales pour les travaux de rénovation énergétique, notamment :

  • l’éco-prêt à taux zéro pour un bouquet de travaux éligibles dans les logements construits depuis plus de deux ans,
  • des aides financières :
    • MaPrimeRénov est étendue à tous les types de logements, y compris locatifs, pour réduire au minimum le restant à charge,
    • les certificats des fournisseurs d’énergie (l’isolation à 1 euro par exemple),
    • les aides d’Action Logement,
  • le dispositif Pinel Ancien réhabilité ou Pinel Optimisé au déficit foncier, pour l’acquisition de logements jugés inhabitables.
  • la Loi Denormandie qui permet de défiscaliser l'achat d'un bien ancien à rénover et destiné à être loué, dans certaines communes.

Régler l’achat du bien immobilier

Un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) suppose des paiements échelonnés. Le constructeur procède à des appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux. Le calendrier est strictement encadré par la loi :

  • 35 % à l’achèvement des fondations,
  • 70 % lors de la mise hors d’eau,
  • 95 % lors de l’achèvement,
  • les 5 % restants lors de la livraison du logement.

Pour éviter de payer simultanément un loyer, il est possible de demander à la banque un différé partiel des échéances, en ne payant que les intérêts et les frais d’assurance de prêt ; ou un différé total, en versant 5 % du montant total du bien à la signature, et le solde à la livraison. Cette disposition impacte cependant le coût du crédit.

Dans l’ancien, un acompte de 5 à 10 % sera versé au moment de la signature du compromis. Le solde sera à régler chez le notaire.