Gestion locative
à Hendaye

À l’extrême sud-ouest de la France, au bord de la Bidassoa et face à l’Espagne, Hendaye compte près de 18 000 habitants. Elle conjugue une grande plage familiale, un patrimoine naturel exceptionnel avec la Corniche basque et le domaine d’Abbadia, et une position transfrontalière unique. Le train Euskotren, surnommé le « Topo », relie directement la gare d’Hendaye à Irun et Saint-Sébastien, tandis que les TGV et les trains vers Bordeaux et Paris partent de la même gare.

Cette situation attire une clientèle variée : actifs qui travaillent en France ou en Espagne, familles en quête de qualité de vie, retraités et salariés de l’économie touristique. La demande locative à l’année reste soutenue, d’autant que l’offre de logements disponibles est limitée par la forte proportion de résidences secondaires sur la côte basque.

Côté prix, Hendaye s’inscrit dans le marché très valorisé de la côte basque. En 2025, les appartements se sont vendus en moyenne autour de 4 700 €/m² d’après les transactions enregistrées chez les notaires, en hausse de 3,5 % sur un an et de plus de 70 % en dix ans. Les loyers à l’année se situent autour de 14 €/m² hors charges. Le rendement locatif brut reste donc modéré, autour de 3,5 %. À Hendaye, l’investissement repose avant tout sur la valorisation patrimoniale et la sécurité d’un marché où la demande dépasse durablement l’offre.

Louer à Hendaye : l’encadrement des loyers et les règles à connaître en 2026

Un loyer plafonné depuis novembre 2024. Hendaye fait partie des 24 communes de la Communauté d’agglomération Pays Basque qui appliquent l’encadrement du niveau des loyers depuis le 25 novembre 2024. Le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé selon le secteur, le type de bien, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. Un complément de loyer n’est possible que pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles, comme une vue ou une grande terrasse, et il doit être justifié dans le bail. Il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE. En cas de dépassement, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, ou 15 000 € pour une personne morale.

Un dispositif à suivre de près. L’expérimentation de l’encadrement des loyers arrive à échéance fin novembre 2026. Une prolongation est en discussion au Parlement. Quelle que soit l’issue, Hendaye étant en zone tendue, le loyer d’un logement remis en location ne pourra pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.

Des meublés de tourisme strictement encadrés. Dans les 24 communes concernées, transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d’usage soumise à compensation. Concrètement, il faut créer un logement équivalent dans la même commune, à partir d’un local qui n’était pas affecté à l’habitation. La location saisonnière de sa résidence principale reste possible, dans la limite de 120 jours par an. Pour la plupart des propriétaires, la location à l’année, vide ou meublée, est désormais la stratégie la plus sûre.

Le DPE, un critère décisif. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F le seront en 2028 ; leurs loyers ne peuvent déjà plus être augmentés.

Encadrement des loyers, zone tendue, règles sur les meublés de tourisme : à Hendaye, louer un bien suppose une parfaite maîtrise d’un cadre réglementaire particulièrement exigeant. Confier votre gestion locative à Foncia, c’est louer en toute sécurité juridique.

Un loyer juste et conforme. Nos experts déterminent le loyer de votre bien à partir du loyer de référence applicable et des réalités du marché hendayais, pour louer au meilleur niveau autorisé, sans risque de contestation.

Une sélection rigoureuse des locataires. Nous prenons en charge la recherche de locataires et vérifions chaque dossier, y compris pour les candidats qui travaillent en Espagne, afin de sécuriser vos revenus.

Une gestion administrative, juridique et technique complète. Rédaction d’un bail conforme à l’encadrement des loyers, états des lieux, suivi des loyers, gestion des travaux : vous bénéficiez d’un accompagnement complet, pensé pour vous libérer des contraintes du quotidien.

Des revenus sécurisés. La garantie loyers impayés vous permet de louer votre bien en toute sérénité, en limitant les risques financiers.

Les meilleurs quartiers à Hendaye

Le centre-ville reste une valeur sûre pour les propriétaires. Animé et bien desservi, il offre un accès immédiat aux commerces, aux services et aux transports. Très recherché par les actifs et les familles, il permet de louer rapidement à l’année et de limiter la vacance.

Hendaye-Plage, le long de la grande plage et de la baie de Txingudi, figure parmi les secteurs les plus attractifs. Très prisés pour leur cadre de vie et leur proximité avec l’océan, ses appartements séduisent aussi bien les locataires à l’année que les retraités et les familles. La règle de compensation limitant fortement la location saisonnière des résidences secondaires, ces logements trouvent rapidement preneur en location longue durée.

La Corniche et ses abords, vers le domaine d’Abbadia, séduisent par leur environnement calme et leurs vues sur l’océan. Plus résidentiel et haut de gamme, ce secteur attire une clientèle exigeante, en quête de biens de qualité, et permet de valoriser un bien sur le long terme.

Les quartiers résidentiels des hauteurs, plus éloignés de la plage, offrent un bon équilibre entre accessibilité et potentiel locatif. Leurs prix plus maîtrisés et leurs logements adaptés aux familles représentent une opportunité intéressante pour investir avec un ticket d’entrée plus accessible, tout en bénéficiant d’une demande réelle.

Le secteur de la gare et les Joncaux, à proximité de la frontière, attirent les actifs qui partagent leur vie entre la France et l’Espagne. Le Topo vers Saint-Sébastien et les trains vers Bordeaux élargissent le vivier de locataires et renforcent la stabilité de la demande.