Gestion locative
à Arles

Plus vaste commune de France métropolitaine, Arles compte près de 52 000 habitants entre le Rhône, la Camargue et les Alpilles. Ville d’art et d’histoire, elle a vu ses monuments romains et romans inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco. Elle vit au rythme des Rencontres de la photographie, de la Feria et d’une fréquentation touristique qui ne faiblit pas. Depuis l’ouverture de LUMA Arles en 2021, sur l’ancien site ferroviaire du Parc des Ateliers, la ville a gagné une visibilité internationale. Elle accueille également plusieurs établissements d’enseignement supérieur, dont l’École nationale supérieure de la photographie.

Cette attractivité soutient une demande locative régulière. Près d’un ménage arlésien sur deux est locataire. Selon la carte des loyers publiée par le ministère du Logement, le loyer médian atteint environ 13 €/m² pour un appartement et 11,80 €/m² pour une maison. Comme partout, les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grands logements familiaux.

À l’achat, Arles reste l’une des villes les plus accessibles du département. Les ventes enregistrées en 2025 font ressortir un prix médian d’environ 2 500 €/m² pour un appartement et 2 900 €/m² pour une maison. Les prix sont quasi stables sur un an et en hausse d’une dizaine de pourcents en cinq ans. Ce niveau d’entrée modéré porte le rendement brut d’un appartement autour de 6 %, bien au-dessus de ce que permettent Aix-en-Provence ou Marseille.

Le marché arlésien n’en demeure pas moins très contrasté. Un appartement se négocie à plus de 3 400 €/m² dans le centre historique, contre moins de 2 300 €/m² dans certains secteurs de Trinquetaille ou de Montplaisir. Choisir le bon emplacement, fixer le juste loyer et respecter une réglementation locale exigeante sont autant de conditions de réussite.

Louer à Arles : les règles à connaître en 2026

Arles est classée en zone tendue. Lors d’une relocation, le loyer ne peut donc pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Cette règle est prorogée pour les baux signés jusqu’au 31 juillet 2027. Le locataire d’un logement vide bénéficie en outre d’un préavis réduit à un mois, et les logements vacants depuis plus d’un an sont soumis à la taxe sur les logements vacants. La ville n’applique pas, en revanche, l’encadrement du niveau des loyers en vigueur à Paris, Lyon ou Montpellier : le loyer de première mise en location reste libre.

Dans le centre ancien, de la Roquette au quartier de Portagnel, la mise en location est soumise à un permis de louer. Ce périmètre recouvre celui de l’opération de renouvellement urbain (OPAH-RU). Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable auprès de la communauté d’agglomération Arles Crau Camargue Montagnette avant de signer le bail. La démarche est gratuite. Un agent visite le logement pour en vérifier la décence, et la décision est rendue sous un mois. Louer sans autorisation ou malgré un refus expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.

La performance énergétique est un autre enjeu majeur, dans une ville riche en bâti ancien. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le loyer d’un logement F ou G ne peut déjà plus être augmenté. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l’électricité : une mise à jour du diagnostic peut parfois suffire à gagner une classe.

Pour les investisseurs, le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, ouvre droit à un amortissement fiscal pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus pendant neuf ans à loyer plafonné.

Enfin, la location saisonnière, très prisée dans le centre historique, est désormais plus encadrée. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, tout meublé de tourisme doit être déclaré et enregistré, et le DPE lui est également applicable.

L’agence Foncia Terres de Provence connaît intimement le marché arlésien, de ses ruelles patrimoniales à ses quartiers résidentiels. Elle accompagne les propriétaires à chaque étape, de la mise en location au suivi quotidien de leur bien.

Faire gérer son logement, c’est d’abord s’assurer d’un loyer juste. Un studio rénové près des Arènes, un T3 à Trinquetaille et une maison avec jardin à Montplaisir ne se louent ni au même prix ni au même public. Votre gestionnaire fixe un loyer attractif, conforme au plafond de relocation propre à la zone tendue, et diffuse votre annonce largement pour toucher les meilleurs candidats.

C’est aussi se décharger de démarches devenues exigeantes. Dans le centre ancien, le gestionnaire constitue et dépose la demande de permis de louer. Il tient les diagnostics à jour, rédige le bail et réalise les états des lieux d’entrée et de sortie. En cas d’incident ou de travaux, il coordonne les interventions des artisans et veille au respect des échéances du DPE.

C’est encore sécuriser ses revenus. Chaque dossier fait l’objet d’une sélection rigoureuse : solvabilité, authenticité des pièces, stabilité des ressources. Vous pouvez en outre souscrire la garantie loyers impayés proposée par Foncia, qui vous protège en cas de défaillance du locataire.

C’est enfin garder la maîtrise de son patrimoine, où que l’on vive. Depuis l’espace client MyFoncia, accessible sur ordinateur et sur mobile, vous consultez à tout moment vos documents, vos loyers encaissés, vos relevés de compte et le suivi des interventions. C’est un atout précieux pour les nombreux propriétaires arlésiens qui résident loin de leur bien.

Les meilleurs quartiers à Arles

Le centre historique

Autour des Arènes, du Théâtre antique et de la place du Forum, le cœur d’Arles est le secteur le plus recherché de la ville : un appartement s’y négocie autour de 3 300 à 3 450 €/m². Ses petits immeubles anciens abritent surtout des studios et des deux-pièces, très demandés par les étudiants, les jeunes actifs et les professionnels de la culture. Une partie du parc a basculé vers la location saisonnière, ce qui raréfie l’offre à l’année et soutient les loyers. Le centre ancien est toutefois soumis au permis de louer, et la rénovation énergétique des logements anciens y conditionne la réussite de la mise en location.

La Roquette

Ancien quartier de mariniers et de pêcheurs, la Roquette a conservé ses ruelles étroites et son atmosphère villageoise, à deux pas du Rhône. Restaurée au fil des années, elle attire une clientèle séduite par son authenticité, et ses prix se rapprochent désormais de ceux du centre, autour de 3 050 à 3 350 €/m². Les maisons de ville et les appartements rénovés s’y louent sans peine. Le quartier relève lui aussi du périmètre du permis de louer.

Les Alyscamps et Montplaisir

Au sud-est du centre, autour de la célèbre nécropole des Alyscamps et à proximité du Parc des Ateliers, ce secteur résidentiel mêle maisons avec jardin et appartements spacieux des années 1970 à 1990. Calme, bien doté en écoles et en commerces, il séduit les familles qui recherchent stabilité et espace. Les prix y avoisinent 3 000 €/m², tandis que Montplaisir offre des niveaux d’entrée plus accessibles, propices à un bon rendement.

Trinquetaille

Sur la rive droite du Rhône, Trinquetaille offre un cadre plus aéré, tout en restant relié au centre par le pont qui enjambe le fleuve. Immeubles récents, petites copropriétés et maisons y cohabitent, à des prix très variables : environ 3 150 €/m² au centre du quartier, contre moins de 2 400 €/m² dans ses parties nord et sud. Familles et primo-accédants y sont nombreux, et la demande locative y reste régulière.

Le Trébon

Au nord de la ville, non loin de la gare, le Trébon est un quartier résidentiel doté d’écoles et de commerces de proximité. Ses prix figurent parmi les plus abordables de la commune, autour de 2 200 €/m² pour un appartement. Il convient aux investisseurs qui ciblent des familles en quête de logements spacieux et de baux de longue durée.

Barriol et Griffeuille

Ces deux quartiers d’habitat majoritairement collectif proposent les prix d’entrée les plus bas d’Arles. Barriol fait l’objet d’un programme de renouvellement urbain conventionné avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) en 2024, qui doit transformer durablement son cadre de vie. Les rendements peuvent y être élevés. Le choix de la résidence et l’état de la copropriété demandent cependant une analyse attentive, que l’expertise d’un gestionnaire rend plus sûre.