Pack travaux Foncia : valorisez votre bien immobilier mis en location

Pourquoi il est important de rénover ou même de "rafraîchir" son bien immobilier avant une nouvelle mise en location ?

Rénover ou rafraîchir votre bien immobilier avant une nouvelle mise en location présente de nombreux avantages. D'une part, vous pouvez attirer un davantage de prospect. Un logement propre, moderne et bien entretenu attire davantage les locataires potentiels. D'autre part, cela peut vous permettre de justifier un loyer plus élevé, augmentant ainsi votre rendement locatif. Enfin, réaliser des travaux de rénovation peut vous donner droit à certaines aides financières et déductions fiscales, allégeant le coût de ces travaux.

Pour ce qui est des déductions fiscales et si vous louez un logement nu et que vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, vous pouvez déduire certaines dépenses de travaux :

• Les travaux d'amélioration : cela concerne l'ajout d'équipement ou un confort nouveau sans changer la structure du logement (chauffage, salle de bain, cuisine, etc). L'installation initiale ou le remplacement par du mieux adapté est aussi déductible.
• Les travaux d'entretien et réparations : pour maintenir le logement en bon état et permettre un usage normal (dépenses courantes d'entretien, grosses réparations). Certaines charges peuvent rester à la charge du locataire.

Deux remarques cependant :

1. Les travaux faits par le locataire ne sont pas déductibles.
2. Les gros travaux modifiant la structure, reconstruisant ou agrandissant ne sont pas déductibles.

Comment le bailleur peut valoriser son bien immobilier ?

Pour valoriser son bien immobilier, le bailleur peut envisager différentes actions nécessaires. 

1. La réalisation de travaux d'amélioration du logement. Ces derniers, bien que souvent coûteux, peuvent augmenter significativement la valeur du bien en réduisant le nombre de défauts inhérents au bien à louer. Ils peuvent concerner la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, l'isolation thermique ou encore la mise aux normes de l'installation électrique.
2. Optimiser l'éclairage naturel. Un logement lumineux est généralement plus apprécié et peut donc se louer plus cher. Cela peut passer par la pose de fenêtres plus grandes ou par l'installation de Velux dans les combles. Le changement de fenêtres peut d'ailleurs contribuer à l'amélioration de la performance énergétique du logement.
3. Enfin, le bailleur peut passer par le remplacement des équipement et donc de modèles plus modernes et plus performants fait à partir de matériaux robustes. Cela peut concerner le système de chauffage, les canalisations d'eau ou encore les revêtements de sol. Voire par l'équipement électroménager comme dans la salle de bain (baignoire, douche,...) ou la cuisine (plaques, four, évier de la cuisine,...)

Les obligations du propriétaire avant la mise en location

Avant de mettre son bien en location, vous, en tant que propriétaire, avez plusieurs obligations à respecter. Vous devez vous assurer que le logement que vous proposez à la location est décent et en bon état d'usage et de réparation. Selon le site du service public un logement décent répond à 5 critères :

• une surface minimale
• absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
• absence d'animaux nuisibles et de parasites
• une performance énergétique minimale
• la mise à disposition de certains équipements

Nous proposons d'aller plus loin en complétant cette liste avec les éléments suivants : 

Une surface habitable minimale (9m2 pour une personne seule, 16m2 pour un couple par exemple)

• Une hauteur sous plafond d'au moins 2,20m
• Un équipement sanitaire complet (WC, salle d'eau, cuisine ou coin cuisine) en bon état et conforme aux normes de sécurité
• Des installations électriques et de gaz conformes aux normes de sécurité
• Un système de chauffage en bon état
• Une ventilation permettant un renouvellement de l'air
• Des menuiseries extérieures en bon état (pas d'infiltrations d'air ou d'eau)
• Pas d'humidité ni de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants
• Un logement clos, couvert et garantissant un confort thermique minimal

Globalement, il est donc nécessaire pour le propriétaire de s'assurer que son bien mis en location doit respecter scrupuleusement des normes de sécurité, offrir des équipements qui fonctionnent ainsi qu'un logement sain.

Si ces conditions ne sont pas réunies, alors des travaux de rénovation s'imposent au propriétaire et ainsi offrir au bailleur un logement à même d'être occupé. 

• Le propriétaire doit réaliser des travaux de mise en conformité avec la réglementation en vigueur, tout particulièrement en matière d'isolation thermique ou de sécurité électrique.
• Le propriétaire est aussi tenu de faire effectuer les réparations nécessaires avant la mise en location, à moins que celles-ci ne relèvent de l'usure normale ou des réparations locatives à la charge du locataire.
• Il doit fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, etc.) à jour pour informer le futur locataire sur l'état du logement. Notre partenaire Constatimmo est en mesure d'apporter des solutions sur-mesure à de nombreux besoins besoins en matière de diagnostic immobilier.

Il est recommandé de réaliser un état des lieux précis et détaillé avant la mise en location pour éviter tout litige ultérieur concernant d'éventuelles dégradations.

Les travaux à la charge du propriétaire pendant la location

La réparation des dégradations majeures

Lorsque des dégradations majeures surviennent pendant la location, c'est généralement au propriétaire de prendre en charge les réparations. Ces dégradations peuvent être dues à une usure normale, à un cas de force majeure, ou à une faute du locataire.

Lorsque les dégradations sont causées par l'usure normale ou le vieillissement du logement et cela peut concerner les défauts suivants :

• Les peintures
• Les parquets et carrelages
• La robinetterie
• Le mobilier
• Le papier peint
• Les appareils ménagers

Par exemple, si le chauffe-eau tombe en panne ou si une poutre menace de rompre, c'est au propriétaire de financer les réparations.

Dans le cas d'une faute du locataire, comme une négligence ou un usage anormal du logement, celui-ci peut être tenu responsable des dégradations. Dans ce cas, le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie ou saisir la justice pour récupérer les frais de réparation. Pour rappel, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire, après en avoir déduit les éventuelles sommes dues : loyers, charges impayés, travaux non effectués, dégradations. Il doit justifier ces retenues (devis, extrait de compte). Pour les baux signés après 2014 en copropriété, il peut conserver jusqu'à 20% du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des charges, l'état des lieux n'ayant pas toujours lieu au même moment. Plus d'informations sont à retrouver dans notre article sur le dépôt de garantie. 

Enfin, si les dégradations sont dues à un cas de force majeure, comme une tempête ou une catastrophe naturelle, c'est également au propriétaire de prendre en charge les réparations, même si elles figurent sur la liste des réparations locatives.

Les réparations locatives : définition et exemples

Les réparations locatives, aussi appelées réparations d'usage, se réfèrent à l'ensemble des tâches d'entretien courant et de petites réparations qui sont à la charge du locataire durant toute la durée du bail. Ces tâches se distinguent des réparations dites "lourdes" ou "majeures" qui relèvent, elles, de la responsabilité du propriétaire.

Pour illustrer, voici quelques exemples de réparations locatives à envisager dès la remise des clés de votre bien :

• Entretien des sols, murs et plafonds
• Réparation ou remplacement des équipements dégradés (robinetterie, appareils électroménagers...)
• Entretien des espaces extérieurs si le logement en dispose (jardin, terrasse...)

Plus concrètement, voici les exemples caractéristiques de travaux à mener pour une remise en état efficace (petit ou gros oeuvre) et viser une valorisation de votre contrat de location : 

• Peintures : rafraîchissement tous les 3 à 5 ans selon l'exposition et l'usure. Poncer légèrement avant de repeindre si la peinture est écaillée.
• Parquets et carrelages : poncer et vitrifier les parquets tous les 2 à 3 ans. Rejointoyer les carrelages au besoin.
• Robineterie : changer les joints, cartouches, flexibles et pommeaux de douche usés ou qui fuient. Nettoyer les embouts de robinet.
• Mobilier : recoller les éléments descellés. Poncer et vernir les rayures. Changer les poignées et serrures défectueuses. Attention également aux gonds des portes.
• Papier peint : changer le papier peint au bout de 10 à 15 ans selon la qualité. Prévoir un lessivage délicat et un rafraîchissement de la peinture sous-jacente.
• Appareils ménagers : nettoyer régulièrement les filtres et les condenseurs. Faire vérifier les installations de gaz tous les ans. Changer les appareils en panne au delà d'un certain âge.

L'article 1720 du Code civil et ses implications pour le locataire et le bailleur

Voici un court résumé de l'article 1720 du Code civil et de ses implications pour le locataire et le bailleur :

• L'article 1720 du Code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments d'équipement et de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Autrement dit, le propriétaire qui loue un logement doit s'assurer que ce logement est en bon état et sûr pour le locataire. Cela implique qu'il ne doit pas présenter de dangers évidents pour la sécurité ou la santé du locataire. De plus, le logement doit être équipé des installations nécessaires et offrir un niveau de confort acceptable pour être utilisé comme résidence. En d'autres termes, le propriétaire doit fournir un logement décent et conforme à l'usage résidentiel.
• Cette obligation s'applique non seulement à la délivrance du logement au début du bail, mais également pendant toute la durée de la location.
• Le bailleur doit donc s'assurer du bon état du logement et procéder aux réparations nécessaires le cas échéant. Il peut être tenu responsable si le logement présente des défauts de nature à causer un préjudice au locataire.
• Le locataire peut exiger que les réparations urgentes soient faites et demander une indemnisation si le bailleur ne répond pas à ses obligations. Il peut également faire constater l'état du logement par huissier et engager la responsabilité du bailleur en cas de manquement.
• Le bailleur qui délivre un logement insalubre ou dangereux est passible de sanctions pénales (amende, emprisonnement).
• Le locataire doit user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations survenues pendant le bail dont il pourrait être tenu responsable.

Comment le locataire doit rendre l'appartement ?

Le locataire est tenu de rendre l'appartement dans l'état où il l'a trouvé à son arrivée, à l'exception de l'usure normale et des dégradations non imputables à sa faute. Il doit donc effectuer les réparations locatives nécessaires et remettre en état les éventuels aménagements qu'il a réalisés.

Remise en état des aménagements :

Si le locataire a réalisé des aménagements durant la location (peinture, pose d'étagères...), il doit les remettre en état initial. Si l'aménagement n'est pas remis en état, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

Nettoyage :

L'appartement doit être restitué propre. Cela inclut le nettoyage des sols, des murs, de la cuisine, de la salle de bain et des sanitaires.

Réparations locatives :

Le locataire doit effectuer les réparations locatives qui lui incombent. Cela peut comprendre la réparation de robinetterie, le remplacement de joints ou de petits équipements défectueux, ou la réparation de dégradations causées par son usage.

État des lieux de sortie :

Un état des lieux de sortie est réalisé lors de la remise des clés. Ce document permet de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. S'il y a des dégradations, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation.