Comment se fait la restitution du dépôt de garantie ?

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie pour une location est une somme remise par le locataire au bailleur. Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, celui-ci est prévu « pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » - article 22 loi du 6 juillet 1989. 

Concrètement, ce dépôt de garantie sert à couvrir les impayés, la régularisation des charges et les dégâts potentiels dans la location. C'est un moyen pour le propriétaire bailleur de se prémunir.

Le dépôt de garantie n'est pas une obligation

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le dépôt de garantie si une mention du contrat le précise. C’est donc une faculté et non une obligation. La clause doit préciser son montant dans la limite du montant maximum fixé par la loi, ainsi que sa date de versement.

Le locataire n’est ainsi tenu à un tel versement que s’il en a pris l’engagement dans le contrat de location - article 3 loi 6 juillet 1989.

Quel est le montant limite du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie n'est pas le même s'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide.

Mais dès lors que sa mention figure dans le contrat de location, le dépôt ne peut être supérieur à :

• 1 mois de loyer hors charges, maximum, dans le cadre d’un bail location non meublée : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » - article 22 loi du 6 juillet 1989.
• 2 mois de loyers hors charges, maximum, dans le cadre d’un bail location meublée : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » - article 25.6 de la loi 6 juillet 1989.

La loi Alur du 27 mars est venue fixer définitivement ces montants exigés au locataire. Pour les baux meublés notamment, le montant de la garantie était fixé librement, même si en général, il correspondait à 2 mois de loyer.

Le montant du dépôt de garantie ne produit aucun intérêt au bénéfice du locataire. D’autre part, il ne peut pas faire l’objet d’une révision, son montant est donc fixe pour toute la durée du bail. Tout complément au dépôt de garantie est interdit sous forme directe ou indirecte.

Comment s'effectue le versement du dépôt de garantie ?

Au moment de la signature du bail, le locataire doit verser le montant du dépôt de garantie au propriétaire, lui-même ou par « l’intermédiaire d’un tiers ». C’est-à-dire par un organisme comme Action logement (ex 1 % logement) sous forme d’une avance LOCA-PASS. Action Logement avance la somme avant que le locataire ne la rembourse plus tard, il s'agit d'une forme de prêt à taux zéro. Le montant maximum financé est de 1200 € remboursable sur 25 mois.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut aussi être utilisé par le locataire qui en a fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est-il encaissé ?

Oui. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Cette somme est ensuite conservée durant toute la durée de la location. Si le propriétaire du bien loué change en cours de bail (vente, donation, transmission), c'est au nouveau propriétaire de remettre le dépôt au locataire lors de son départ.

Quel délai pour la restitution du dépôt de garantie ?

Une fois que le locataire a signifié au propriétaire son intention de quitter la location, il est parfaitement en droit de récupérer son dépôt de garantie. Le propriétaire dispose alors d'un délai qui varie selon l'état du logement.

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
• 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie correspond à la remise des clés par le locataire aux mains du propriétaire ou de son mandataire (l’agent immobilier).

Cette remise peut être effectuée :

• En main propre ;
• Ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La remise des clés ne dispense nullement le locataire d’effectuer un état des lieux de sortie. Il est donc d’usage constant que cette remise des clés s’effectue à l’issue de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La retenue sur le dépôt de garantie

Le propriétaire doit restituer le montant du dépôt de garantie, après en avoir déduit, le cas échéant, les sommes qui lui restent dues. Par exemple : les reliquats de loyers ou de charges impayés, les travaux locatifs non effectués par le locataire, les dégradations éventuelles, etc.

Le bailleur doit-il fournir une justification à ses retenues ?

Le bailleur est tenu de justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie. Il lui est interdit de conserver le dépôt de garantie à sa guise. Par exemple, il doit faire la présentation du devis pour les retenues liées, réparations locatives, ou encore, il doit remettre l’un extrait de compte détaillant les sommes impayées. 

Le propriétaire dispose de 60 jours après la remise des clés pour effectuer le devis et le présenter au locataire en cas de réparation.

Est-ce qu'il existe une possibilité d’une retenue spécifique ?

Oui, concernant le bail signé après le 27 mars 2014 et situé dans une copropriété, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il est en droit de conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Ce qui peut l'amener à conserver cette somme jusqu'à la fin de l'année.

En effet, la remise des clés ne coïncide pas toujours avec l’envoi du décompte des charges par le syndic de copropriété au propriétaire bailleur.

La restitution tardive du dépôt de garantie

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal (1 mois ou 2 mois), le montant du dépôt est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges. Chaque mois de retard commencé est considéré « comme un mois entier de retard », donc la somme de 10 % du loyer mensuel hors charges sera due pour le mois de retard, mais également pour ces 3 jours de retard. 

Exemple : un dépôt de garantie restitué avec 1 mois et 3 jours de retard. Le propriétaire devra 10 % + 10 %, soit au total 20 % du loyer mensuel hors charges. Auquel il faut ajouter le montant du dépôt, ou le reliquat du dépôt (si aucune retenues n'a été effectuée).

Il peut arriver que le propriétaire ne remette pas le dépôt de garantie. Le locataire est alors en droit d'écrire un courrier de mise en demeure. Si rien ne justifie la conservation du dépôt de garantie.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice intervient ensuite pour mettre d'accord le locataire et le propriétaire. Et si rien n'y fait, c'est au juge des contentieux de trancher l'affaire au tribunal judiciaire. Une longue démarche qu'il vaut mieux résoudre en amont plutôt que d'arriver à de telles extrémités.

Comment est restituée la caution ?

La caution est versée au locataire directement sur son compte en banque ou peut être remise en main propre.

Peut-on demander une caution et un dépôt de garantie ?

Oui, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez très bien demander un dépôt de garantie et une caution, c'est même la norme. Vous êtes davantage protégé en cas de problèmes liés au locataire.

Attention, il s'agit de deux termes à bien distinguer. La caution ne correspond pas au dépôt de garantie. La garantie est la somme d'argent demandée au futur locataire pour se protéger en cas de dégradation ou d'impayés. Tandis que la caution correspond à la personne (physique généralement) qui s'engage à payer à la place du locataire lors d'impayés.

Pourquoi 2 mois pour rendre la caution ?

Nombreux sont les locataires à se demander pourquoi ils n'ont pas encore reçu leur dépôt de garantie. Et ce, bien qu'ils aient quitté leur logement depuis des semaines. 

Le propriétaire dispose de 60 jours pour établir les devis de réparation locative de l'appartement ou de la maison. C'est à ce moment qu'il évalue s'il y a lieu de conserver ou non le dépôt de garantie, ou de le rendre dans sa totalité au locataire. Quoi qu'il en soit, le locataire doit légalement laisser au propriétaire sa prochaine adresse, ce qui permet de garantir le suivi.