La restitution du dépôt de garantie

18/09/2017 Gestion locative

Restitution concernant un bien loué à titre de résidence principale.

Explication du dépôt de garantie: montant, versement et restitution, quelles sont les modifications apportées depuis l’entrée en vigueur en 2014 de la loi ALUR ?

DÉFINITION

Le dépôt de garantie pour une location est une somme d’argent remise par le locataire au bailleur. Selon l’article 22 de la loi du 6 Juillet 1989 celui-ci est prévu « pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » (par exemple, régularisation du loyer et charges ou réalisation des réparations locatives)  article 22 loi du 6 juillet 1989

OBLIGATION

L’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 autorise le dépôt de garantie si une mention du contrat le précise. C’est donc une faculté et non une obligation. La clause doit préciser son montant dans la limite du montant maximum fixé par la loi, ainsi que sa date de versement.

Le locataire n’est donc tenu à un tel versement que s’il en a pris l’engagement dans le contrat de location. article 3 loi 6 Juillet 1989

MONTANT

Le montant du dépôt de garantie, dès lors que celui-ci figure dans le contrat de location, ne peut être supérieur à :

  • 1 mois de loyer hors charges, maximum, dans le cadre d’un bail de location non meublée :« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » (Article 22 loi du 6 Juillet 1989)
  • 2 mois de loyers hors charges, maximum, dans le cadre d’un bail de location meublée : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » (Article 25.6 loi du 6 Juillet 1989) article 25.6 loi 6 juillet 1989

 

 

Le montant du dépôt de garantie ne produit aucun intérêt au bénéfice du locataire.

D’autre part, il ne peut pas faire l’objet d’une révision, son montant est donc fixe pour toute la durée du bail.

Et enfin, tout complément au dépôt de garantie est interdit sous forme directe ou indirecte.

VERSEMENT

Au moment de la signature du bail le locataire doit verser le montant du dépôt de garantie au propriétaire ou par « l’intermédiaire d’un tiers ». Qui est ce tiers ? C’est-à-dire par Action logement (ex 1% logement) sous forme d’une avance loc-pass, soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire à fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie.

DELAI DE RESTITUTION

1 mois si l’état des lieux est conforme à l’état des lieux d’entrée

2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée

 

Quel est le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie ? 

Le point de départ c’est la  remise des clés par le locataire entre les mains du propriétaire ou de son mandataire (l’agent immobilier).

Cette remise peut être effectuée :

  • En main propre
  • Ou par lettre recommandée demande d’avis de réception

Cette remise des clés ne dispense nullement le locataire d’effectuer un état des lieux de sortie, et il est donc d’usage constant que cette remise des clés s’effectue à l’issue de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

 

RETENUE SUR LE DEPOT DE GARANTIE

Quelles retenues ? Le propriétaire doit restituer le montant du dépôt de garantie, après en avoir déduit, le cas échéant, les sommes qui lui restent dues, par exemple : reliquats de loyers ou charges impayés, travaux locatifs non effectués par le locataire, dégradations éventuelles…

Justification des retenues ? Le bailleur est tenu de justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie, notamment par exemple : présentation d’un devis pour les retenues des réparations locatives, remise d’un extrait de compte détaillant les sommes impayées …

Possibilité d’une retenue spécifique ? Oui, concernant le bail signé après le 27 Mars 2014 et situé dans une copropriété, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. En effet, la remise des clés ne coïncide pas toujours avec l’envoi du décompte des charges par le syndic de copropriété au propriétaire bailleur.

RESTITUTION TARDIVE DU DEPOT DE GARANTIE

Le propriétaire ne restituant pas le dépôt de garantie dans le délai légal (1 mois ou 2 mois), le montant du dépôt est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel hors charges. Etant précisé que chaque mois de retard commencé est considéré « comme un mois entier de retard », donc la somme de 10% du loyer mensuel hors charges sera due pour le mois de retard, mais également pour ces 3 jours de retard.

Exemple : un dépôt de garantie restitué avec 1 mois et 3 jours de retard, le propriétaire devra 10% + 10%, soit au total 20% du loyer mensuel hors charges, plus le montant du dépôt (si aucune retenue effectuée), ou le reliquat du dépôt (si retenues effectuées).