Quelles sont les réparations à la charge du locataire ou du propriétaire ?

En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre vos responsabilités en matière de réparations locatives. En effet, bien que le locataire soit responsable de certaines réparations mineures et de l’entretien courant du logement, il existe des obligations qui vous incombent pour garantir la bonne gestion de votre bien immobilier.

La location d’un logement à titre de résidence principale donne des droits, mais aussi des obligations, tant pour le locataire que le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 encadre les droits et obligations de chacun de façon très précise. Le locataire a notamment pour obligation d’entretenir les lieux qu’il occupe, tandis que le propriétaire intervient pour les réparations importantes ou en cas de force majeure.

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de maintenir votre bien en bon état d’habitabilité. Vous devez réaliser ou financer les réparations importantes, notamment celles qui sont dues à l’usure normale du logement.

Qui prend en charge les réparations ? Ce que dit la législation

La législation est venue préciser à plusieurs reprises les obligations du locataire dans le cadre d’une location. Notamment en ce qui concerne l’entretien et les réparations du logement.

Le locataire est ainsi obligé, selon l’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989, « de prendre à charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret ». 

Ces réparations locatives ont été définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 : « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et des menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et de certaines réparations mineures. En tant que propriétaire bailleur, il est important que vous soyez clair sur ce que vous attendez de votre locataire. Par exemple :

• Les menues réparations locatives : remplacement des ampoules, réparation des poignées de porte, rebouchage des petits trous dans les murs.
• L’entretien courant des équipements : nettoyage des filtres de la chaudière, entretien des robinets ou des canalisations si les problèmes sont mineurs.
• Les petits travaux d’entretien : par exemple, les joints de fenêtres ou la chasse d’eau qui se détériore à cause d’un mauvais entretien.

La notion de réparation locative inclut tout ce qui permet de maintenir au jour le jour le bon état du logement ou de ses équipements. Le locataire a la charge de ces petites réparations (changement d’ampoule, remplacement d’un joint silicone, etc.).

Le propriétaire n’intervient lui que pour des travaux qui touchent au bâti ou aux équipements lourds (remplacement d’une chaudière, d’une porte ou d’une colonne d’eau usée par exemple). Il est aussi important de souligner que le propriétaire-bailleur se doit de garantir à la location un logement décent. L’ensemble des éléments et des équipements doivent être en bon état au moment de la mise en location. 

Quelle est la liste des travaux à la charge du locataire ?

Le décret 87-712 du 26 août 1987 après avoir défini les réparations locatives, renvoie en annexe à la liste des réparations qui ont « notamment » le caractère de réparations locatives. La formulation sous-entend que la liste annexée n’est pas limitative. Cet adverbe marque bien le caractère illustratif de cette énumération. 

Lorsqu’une dépense n’y figure pas, le caractère récupérable s’apprécie par comparaison à l’entretien courant ou la menue réparation énoncés dans l’article 1 du décret de 1987. 

Les 6 catégories d’équipements à la charge du locataire

Le décret de 1987 regroupe en plusieurs catégories les réparations nécessaires à la charge du locataire. Comme précisé ci-dessus, il s’agit d’une énumération non exhaustive.

Les parties extérieures, dont le locataire à l’usage exclusif

• Entretien des jardins privatifs, des allées, pelouses (et de la piscine le cas échéant) 
• Enlèvement des mousses sur les auvents, terrasses et marquises
• Dégorgement des conduits type gouttières

Les ouvertures intérieures et extérieures

• Graissage des gonds, paumelles et charnières, réparation des poignées pour les portes…
• Graissage et remplacement des petites pièces pour les serrures.
• Remplacement des fenêtres détériorées.
• Remplacement des cordes, poulies et autres éléments des stores.
• Nettoyage et graissage des pièces pour les grilles.

Les parties intérieures

• Pour les murs intérieurs, les plafonds et les cloisons, l’entretien et la remise en état pour les peintures et tapisseries (raccord de peinture, rebouchage des trous), idem pour les matériaux en faïence, mosaïque et matière plastique.
• Entretien courant et remise en état des sols que ce soit du parquet de la moquette ou autre revêtement.
• Entretien, fixation et remplacement des éléments cassés pour les placards, les menuiseries idem pour les plinthes, moulures et baguettes.
• Le nettoyage régulier de la VMC pour éviter l’obstruction.

Les installations de plomberie

• Le remplacement des joints et colliers pour les canalisations d’eau.
• L’entretien des robinets, siphons et ouvertures d’aération des canalisations de gaz, ainsi que le remplacement des tuyaux souples de raccordement.
• La vidange de la fosse septique.
• Pour le chauffage et la production d’eau chaude, l’entretien de la robinetterie et le remplacement des pièces (joints, flotteurs, clapets, cloche de chasse d’eau…).
• Le nettoyage des dépôts calcaires et le remplacement du flexible de douche dans les éviers et les douches.

Les équipements d’installation d’électricité

• Le remplacement des interrupteurs, des prises, des fusibles, des ampoules.
• La réparation des baguettes et gaines de protection.

Les autres équipements mentionnés au contrat de location

• L’entretien et la réparation d’autres éléments s’ils sont présents comme les réfrigérateurs, les machines à laver le linge et la vaisselle, le sèche-linge, la télévision, les meubles, les cheminées, les hottes aspirantes, les pompes à chaleur, le capteur solaire, etc.

Quels travaux peut exiger un locataire ?

Le principe de base à retenir demeure la responsabilité du locataire, avec obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. 

À cette obligation s’ajoutent cependant des exceptions. Les travaux deviennent à la charge du propriétaire « si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Il existe donc cinq justifications que le locataire peut invoquer pour dégager sa responsabilité :

1. La vétusté. La vétusté résulte de l’usage normal dans le temps de la chose louée. En cas de conflit sur cette appréciation délicate, le juge peut être amené à contrôler celle-ci.
2. La malfaçon. L’équipement concerné ne respecte pas les règles de l’art. Par exemple, une fenêtre neuve qui, bien qu’étant aux bonnes dimensions, ne se ferme pas. La responsabilité incombe au propriétaire de la changer.
3. Le vice de construction. Assez proche de la malfaçon, il s’agit d’un désordre relatif à la qualité technique du bâtiment ou d’un élément qui lui est indissociable. 
4. Le cas fortuit. Il s’agit d'événements exceptionnels qui ne remplissent pas tous les critères du cas de force majeur, mais qui ont un impact sur le logement. 
5. Le cas de force majeure. C’est le cas par exemple lors du décès soudain du locataire ou lors d’une catastrophe naturelle.

Ces deux derniers cas dégagent le locataire si les circonstances de la survenue des dommages satisfont aux conditions requises. Mais il s’agit là d’une exonération de la responsabilité traditionnelle en matière de responsabilité. La jurisprudence qualifie de cas fortuit le dommage dont on ignore la cause interne. La force majeure est réservée à l’élément extérieur, imprévisible et irrésistible.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

À l’intérieur d’une location, le propriétaire doit s’occuper de manière courante : 

• Remplacer et d’effectuer le détartrage du ballon électrique ,
• Remplacer les colonnes d’eau usées,
• Remplacer les conduits d’alimentation d’eau.

Dans les espaces extérieurs, le propriétaire bailleur doit :

• Remplacer la boîte aux lettres,
• Entretenir et remplacer les canalisations.

Tout ce qui ne rentre pas dans ce cadre, ni celui de la vétusté, doit être effectué ou payé par le locataire. L’entretien des espaces extérieurs ou intérieurs de la copropriété est ainsi demandé par le propriétaire via les charges récupérables. Les charges locatives, dites récupérables, concernent les services dont bénéficie le locataire pour son confort de vie, mais aussi le nettoyage de l'immeuble et des menues réparations que ce dernier n'a pas effectué lui-même.

En revanche, les grosses rénovations d’une résidence comme un ravalement de façade ou le changement d’une chaudière centrale restent à la charge du propriétaire bailleur. Et si vous avez un doute vous pouvez consulter notre guide à ce sujet.

Quels sont les risques pour le locataire de ne pas entretenir son logement ?

Sauf péril imminent permettant au bailleur d’exiger du locataire qu’il remédie à son défaut d’entretien en cours de bail. La plupart du temps, en cas de défaut d’entretien, le locataire s’expose à devoir indemniser le bailleur en fin de bail. 

L’indemnisation sera due compte tenu des éléments qui vont être consignés dans l’état des lieux de sortie et de sa comparaison avec l’état des lieux d'entrée. En cas de différend, les parties peuvent (c’est une possibilité, et non une obligation) avant tout contentieux, saisir la commission départementale de conciliation. 

L’idéal étant au préalable de se contacter, de se rencontrer pour échanger sur le litige, et ce, avant même la saisine de la commission.

Les questions fréquentes sur les réparations en location

Est-ce au locataire de changer un robinet ?

Cas de figure fréquent en gestion locative. La réponse n’est pas si simple puisqu’il faut pour cela déterminer l’origine du sinistre. Si la casse du robinet ou du mitigeur intervient en début de location et que le robinet avait été noté vétuste à l’état des lieux d’entrée, dans ce cas, c’est au propriétaire de le changer. En cas de problème sur le joint, le locataire se doit de remplacer l’élément. Si le robinet est noté en bon état dans l’état des lieux d’entrée, et qu’il casse, c’est au locataire également de remplacer ce dernier.

Le plus important est de déterminer l’origine du problème et d’en parler à son bailleur.

Réparation de la sonnette, locataire ou propriétaire ?

Si la sonnette a été détériorée ou cassée par le locataire, c’est à celui-ci de la remplacer. Dans le cas où la sonnette ne fonctionne plus en raison de sa vétusté, c’est ici au propriétaire de la remplacer.

Réparation de la chasse d’eau, locataire ou propriétaire ?

La chasse d’eau et les différents éléments qui la composent (robinet, flotteur, clapet, cloche de chasse d’eau) doivent être entretenus par le locataire. C’est une obligation définie dans la législation française. 

Toutefois, si la chasse d’eau ne fonctionne pas en raison de la vétusté de la plomberie et des canalisations, ce sera au propriétaire de procéder à la réparation.