Les réparations locatives

La location d’un logement à titre de résidence principale donne des droits mais aussi des obligations, tant pour le locataire que le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 encadre leurs droits et leurs obligations de façon très précise. Le locataire a notamment pour obligation d’entretenir les lieux qu’il occupe, mais aussi les éléments d’équipements (chaudière, cheminée, etc.).

Que dit la loi ?

Le locataire est obligé, selon l’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989, « de prendre à charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret ». Ces réparations locatives sont donc définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 : « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et des menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Dans le cadre d’un usage normal des lieux qu’il occupe, le locataire a donc l’obligation d’entretenir et d’effectuer des réparations, des remplacements d’éléments dans le bien qu’il occupe :

• travaux d’entretien courant,
• menues réparations,
• remplacement d’éléments (ces éléments remplacés seront à la charge du locataire dans la mesure ou ceux-ci sont assimilables à des travaux d’entretien courant ou à des menues réparations).

La notion de réparation locative inclut tout ce qui permet de maintenir au jour le jour le bon état du logement ou de ses équipements.

Existe-t-il une liste exhaustive ?

Le décret du 26 août 1987, après avoir défini les réparations locatives, renvoie en annexe à la liste des réparations qui ont « notamment » le caractère de réparations locatives. Cette formulation sous-entend que la liste annexée n’est pas limitative ; cet adverbe marque bien le caractère illustratif de cette énumération. Ainsi, lorsqu’une dépense n’y figure pas, le caractère récupérable s’apprécie par comparaison à l’entretien courant ou la menue réparation énoncés dans l’article 1 du décret de 1987.

La liste non limitative comprend six rubriques :

• parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif (ex : l’entretien du jardin),
• ouvertures intérieures et extérieures (ex : graissage des gonds, menues réparations des poignées de portes, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées),
• parties intérieures (ex : rebouchage des trous éventuellement faits, encaustiquage parquet),
• installation de plomberie (ex : entretien canalisation d’eau, dégorgement, remplacement joints),
• équipements d’installations d’électricité (ex : remplacement interrupteurs, prise de courant, ampoules),
• autres équipements mentionnés au contrat de location (ex : réfrigérateur, cheminées, glaces).

Quelles sont les exceptions ?

Le principe reste la responsabilité du locataire, avec obligation « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État ». À cette obligation s’ajoutent les exceptions suivantes : « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Il existe donc cinq justifications que le locataire peut invoquer pour dégager sa responsabilité :

1. Vétusté : conséquence de l’usage normal dans le temps de la chose louée. En cas de conflit sur cette appréciation délicate, le juge peut être amené à contrôler celle-ci.
2. Malfaçon : réalisation qui ne respecte pas les règles de l’art. Par exemple, une fenêtre neuve qui, bien qu’étant aux bonnes dimensions, ne ferme pas.
3. Vice de construction : réalisation qui respecte les règles de l’art mais qui n’est pas adaptée à la construction. Par exemple, une fenêtre qui ne ferme pas, faute d’être aux bonnes dimensions.
4. Cas fortuit
5. Force majeure

Ces deux derniers cas dégagent le locataire si les circonstances de la survenue des dommages satisfont aux conditions requises. Mais il s’agit là d’une exonération de la responsabilité traditionnelle en matière de responsabilité. La jurisprudence qualifie de cas fortuit le dommage dont on ignore la cause interne. La force majeure est réservée à l’élément extérieur, imprévisible et irrésistible.

Quels sont les risques ?

Sauf péril imminent permettant au bailleur d’exiger du locataire qu’il remédie à son défaut d’entretien en cours de bail, la plupart du temps, en cas de défaut d’entretien, le locataire s’expose à devoir indemniser le bailleur en fin de bail. L’indemnisation sera due compte tenu des éléments qui vont être consignés dans l’état des lieux de sortie et de sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée. En cas de différend, les parties peuvent (c’est une possibilité, et non une obligation) avant tout contentieux, saisir la commission départementale de conciliation. L’idéal étant au préalable de se contacter, de se rencontrer pour échanger sur le litige, et ce, avant même la saisine de la commission.