Encadrement des loyers à Aubervilliers

Propriétaire ou locataire à Aubervilliers, votre loyer est plafonné par arrêté préfectoral. Foncia décrypte les loyers de référence par quartiers et vérifie gratuitement si votre loyer est conforme.

Vos loyers vérifiés à chaque mise en location
Complément de loyer justifié sans risque de contestation
Une gestion 100 % conforme à la réglementation

Bien

Estimez le loyer de votre bien

Vous souhaitez connaître le loyer potentiel de votre location à Aubervilliers ?
Nos conseillers experts du marché de Aubervilliers vous rappellent pour parler de votre projet.

Estimation basée sur les caractéristiques de votre bien et le marché local.

C'est quoi l'encadrement des loyers à Aubervilliers

L'encadrement des loyers est un dispositif légal permettant de plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à Aubervilliers. En vigueur depuis le 1er avril 2021, il s'applique à tous les baux de résidence principale signés à Aubervilliers, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée.

Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Les 3 valeurs à connaître

Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Le loyer de référence est la valeur médiane calculée pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.

Les 4 critères qui déterminent votre plafond

Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :

Le secteur géographique d'abord, Plaine Commune auquel appartient Aubervilliers est découpé en plusieurs zones chacun avec ses propres loyers de référence.
Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.

Comment calculer son loyer encadré ?

L'encadrement des loyers à Aubervilliers repose sur un système de loyers de référence, publiés chaque année par arrêté préfectoral.

Etape 1 : identifiez les caractéristiques du bien

Quatre critères déterminent votre loyer de référence :

Le secteur géographique (L'EPCI Plaine Commune est divisé en plusieurs zones)
L'époque de construction du bâtiment
Le nombre de pièces principales
Le type de location (vide ou meublée)

Etape 2 : consulter le loyer de référence majoré

Le simulateur mis en place par la DRIH vous donne directement le loyer de référence majoré applicable à votre adresse.
Il vous suffit de rentrer votre adresse exacte, l'époque, le type de location et la période.

Etape 3 : calculez le loyer maximum autorisé

Le formule de calcul pour déterminer le loyer encadré est la suivante :

Loyer maximum hors charges :

loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable du logement.

Exemple de loyer encadré à Aubervilliers : un T3 loué vide dans le quartier Quatre-Routes (construction 1946-1970)

Prenons le cas d'un appartement typique du parc locatif audonien : un T3 de 62 m², loué vide, construit entre 1946 et 1970, situé dans le quartier Quatre-Routes – Villette-Quatre-Chemins, à deux pas de la ligne 12 et des futures stations du Grand Paris Express.

Pour ce profil de bien à Aubervilliers, le loyer de référence est d'environ 16,20 €/m². Le loyer de référence majoré (plafond légal) s'établit donc à 19,44 €/m², et le loyer de référence minoré à 11,34 €/m².

	Calcul	Montant mensuel HC
Loyer de référence (médian)	16,20 €/m² × 62 m²	1 004 €
✅ Loyer maximum autorisé	19,44 €/m² × 62 m²	1 205 €
Loyer plancher (renouvellement)	11,34 €/m² × 62 m²	703 €

En pratique : vous pouvez fixer ce T3 vide entre 703 € et 1 205 € hors charges. À Aubervilliers, l'écart entre les biens anciens (avant 1946) et les constructions récentes (après 1990) peut représenter jusqu'à 25 % de plafond supplémentaire, ce qui rend la vérification de l'époque de construction particulièrement importante avant toute mise en location.

Si le bien présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles (terrasse, vue dégagée, standing rare dans l'ancien rénové), un complément de loyer justifié peut s'ajouter au-delà de 1 205 €, à condition de le mentionner et de le justifier dans le bail.

Si le bien présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles (terrasse, vue dégagée sur Paris, standing rare), un complément de loyer justifié peut s'ajouter au-delà de 1 038 €, à condition de le mentionner et de le justifier dans le bail.

Quels sont les compléments de loyer autorisés ?

Le complément de loyer n'est applicable que si 2 conditions sont réunies. Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.

Il faut qu'il se distingue des autres appartements de la même catégorie dans le secteur. Sont considérés comme exceptionnels :

Une vue remarquable.
Des matériaux et des équipements très spécifiques.
Des prestations de grand standing.
Des caractéristiques architecturales uniques dans leur genre.
Une terrasse, un parking et autres éléments rares dans le secteur.

Quels sont les risques en cas de non respect ?

Aubervilliers appartient à l'EPCI Plaine Commune. Dans ce secteur environ 59 % des annonces de location ne respectaient pas l'encadrement des loyers en 2026. Soit 203 €/mois de dépassement en moyenne. Beaucoup de propriétaires ignorent les règles pourtant les risques sont grands d'être dans l'illégalité.

Une amende jusqu'à 5 000 € par logement. La ville vous adresse une mise en demeure, vous avez 2 mois pour régulariser.
Remboursement du trop perçu. Le locataire peut réclamer jusqu'à 3 ans de trop-perçu rétroactif.
Contentieux et révision forcée du bail. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal.

Nos clients à Aubervilliers en parlent le mieux

5/5

Bonne gestion

"Ma gestionnaire m'a rappele dans la journee. Avis positif a ma demande."

Le Bras, 14 avril 2026

5/5

Je suis très satisfaite

"Je suis très satisfaite de Foncia la copropriété est bien gérée madame Lidurin est excellente dans la gestion de chaque cas son professionnalisme sa disponibilité et son amabilité en font une très bonne interlocutrice."

Denise, 30 mars 2026

5/5

Très bien

"JGestion depuis quelques années. Parfait."

Michel, 20 mars 2026

Exemple loyers de référence à Aubervilliers

Commune	Quartiers représentatifs	Loyer minoré	Loyer médian	Plafond légal
Aubervilliers ★	Quatre-Routes, Fort d'Aubervilliers, Villette-Quatre-Chemins	11,3 €/m²	16,2 €/m²	19,4 €/m²
Saint-Ouen-sur-Seine	Centre-Ville, Puces, Village des Athlètes, Garibaldi	15,5 €/m²	22,1 €/m²	26,5 €/m²
Saint-Denis	Basilique, Franc-Moisin, Stade de France	13,9 €/m²	19,8 €/m²	23,8 €/m²
La Courneuve	Cité des 4000, Centre, Paul-Vaillant-Couturier	11,5 €/m²	16,4 €/m²	19,7 €/m²
Épinay-sur-Seine	Centre-ville, Les Presles, Orgemont	10,5 €/m²	15,0 €/m²	18,0 €/m²
Stains / Pierrefitte / Villetaneuse	Clos-Saint-Lazare, Fontaines, Université Paris-13	7,1 €/m²	10,2 €/m²	12,2 €/m²

★ Commune de la page. Source : Arrêté préfectoral signé le 19 mai 2025 par la DRIHL Île-de-France, applicable depuis le 1er juin 2025 sur les 9 communes de Plaine Commune. Valeurs indicatives pour les locations vides, T3, construction 1946-1970. Les plafonds exacts varient selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non — vérifiez via le simulateur officiel DRIHL Île-de-France.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce que vous devez savoir sur l'encadrement
des loyers à Aubervilliers

Oui. Aubervilliers applique l'encadrement des loyers depuis juin 2021. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (médian +20 %), fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublé).

La formule est simple : loyer maximum = loyer de référence majoré × surface habitable. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian +20 % pour votre profil de bien.

Oui, mais sous conditions strictes. Le complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les loyers de référence (vue exceptionnelle, terrasse, standing rare). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas bénéficier d'un complément de loyer.

Le locataire peut demander une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu. En cas de signalement à la Ville de Aubervilliers, le propriétaire peut recevoir une mise en demeure préfectorale avec injonction de mise en conformité sous 2 mois, et une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une société.

Nos différents services à Aubervilliers

Nos experts immobiliers à Aubervilliers vous accompagnement pour votre projet d'achat ou de vente immobilière, ils s'occupent également de gestion locative et de syndic de copropriété.

Trouver une agence à Aubervilliers

Estimer mon prix de vente

Les villes soumises à l'encadrement des loyers