Encadrement des loyers à Bayonne

Propriétaire ou locataire à Bayonne, votre loyer est plafonné par arrêté préfectoral. Foncia décrypte les loyers de référence par quartiers et vérifie gratuitement si votre loyer est conforme.

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C'est quoi l'encadrement des loyers à Bayonne

L'encadrement des loyers est un dispositif légal permettant de plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à Bayonne et dans le Pays Basque. En vigueur depuis le 25 novembre 2024, il s'applique à tous les baux de résidence principale signés à Bayonne, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée.

Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Les 3 valeurs à connaître

Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Le loyer de référence est la valeur médiane calculée pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.

Les 4 critères qui déterminent votre plafond

Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :

Le secteur géographique d'abord, le Pays Basque est découpé en plusieurs zones chacune avec ses propres loyers de référence.
Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.

Comment calculer son loyer encadré ?

L'encadrement des loyers à Bayonne repose sur un système de loyers de référence, publiés chaque année par arrêté préfectoral.

Etape 1 : identifiez les caractéristiques du bien

Quatre critères déterminent votre loyer de référence :

Le secteur géographique (Bayonne est divisée en plusieurs zones)
L'époque de construction du bâtiment
Le nombre de pièces principales
Le type de location (vide ou meublée)

Etape 2 : consulter le loyer de référence majoré

Le simulateur mis en place par GéoBasque vous donne directement le loyer de référence majoré applicable à votre adresse.
Il vous suffit de rentrer votre adresse exacte, l'époque, le type de location et la période.

Etape 3 : calculez le loyer maximum autorisé

Le formule de calcul pour déterminer le loyer encadré est la suivante :

Loyer maximum hors charges :

loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable du logement.

Exemple de loyer encadré à Bayonne : un T2 loué vide dans le quartier Petit Bayonne (Zone 1 — centre historique)

Prenons le cas d'un appartement typique du marché bayonnais : un T2 de 45 m², loué vide, construit avant 1946, situé dans le quartier Petit Bayonne (Zone 1 — cœur historique, le secteur le plus tendu de l'agglomération basque).

Pour ce profil de bien en Zone 1, le loyer de référence est d'environ 15,00 €/m². Le loyer de référence majoré (plafond légal) s'établit donc à 18,00 €/m², et le loyer de référence minoré à 10,50 €/m².

	Calcul	Montant mensuel HC
Loyer de référence (médian)	15,00 €/m² × 45 m²	675 €
✅ Loyer maximum autorisé	18,00 €/m² × 45 m²	810 €
Loyer plancher (renouvellement)	10,50 €/m² × 45 m²	473 €

En pratique : vous pouvez fixer ce T2 vide entre 473 € et 810 € hors charges. À Bayonne, le marché locatif est parmi les plus tendus de France hors Île-de-France — le loyer médian y atteint 14 €/m² pour les appartements, pour un prix d'achat médian de 4 167 €/m², soit un ratio de 25 années de loyer, ce qui témoigne d'une pression locative structurelle. Si le bien présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles (vue sur la Nive, terrasse, standing rare dans l'ancien), un complément de loyer justifié peut s'ajouter au-delà de 810 €, à condition de le mentionner et de le justifier dans le bail — tout complément est interdit si le logement est classé F ou G au DPE.

Quels sont les compléments de loyer autorisés ?

Le complément de loyer n'est applicable que si 2 conditions sont réunies. Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.

Il faut qu'il se distingue des autres appartements de la même catégorie dans le secteur. Sont considérés comme exceptionnels :

Une vue remarquable.
Des matériaux et des équipements très spécifiques.
Des prestations de grand standing.
Des caractéristiques architecturales uniques dans leur genre.
Une terrasse, un parking et autres éléments rares dans le secteur.

Quels sont les risques en cas de non respect ?

À Bayonne, près de 38 % des annonces de location ne respectaient pas l'encadrement des loyers en 2026 (soit 183€/mois en moyenne). Beaucoup de propriétaires ignorent sincèrement les règles pourtant les risques sont grands d'être dans l'illégalité.

Une amende jusqu'à 5 000 € par logement. La ville vous adresse une mise en demeure, vous avez 2 mois pour régulariser.
Remboursement du trop perçu. Le locataire peut réclamer jusqu'à 3 ans de trop-perçu rétroactif.
Contentieux et révision forcée du bail. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal.

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Exemple loyers de référence à Bayonne

Commune / Zone	Quartiers représentatifs	Loyer minoré	Loyer médian	Plafond légal
Bayonne — Zone 1 ★	Petit Bayonne, Grand Bayonne, Saint-Esprit	10,5 €/m²	15,0 €/m²	18,0 €/m²
Bayonne — Zone 2	Beyris, Arroussets, Lachepaillet	9,1 €/m²	13,0 €/m²	15,6 €/m²
Biarritz — Zone 1	Grande Plage, Centre-ville, Côte des Basques	12,6 €/m²	18,0 €/m²	21,6 €/m²
Anglet	Les Cinq-Cantons, La Chambre d'Amour, Chiberta	10,2 €/m²	14,6 €/m²	17,5 €/m²
Saint-Jean-de-Luz	Centre, Sainte-Barbe, Haïtze	11,6 €/m²	16,6 €/m²	19,9 €/m²
Hendaye / Bidart / Autres communes	Hendaye-Plage, Bidart village, communes intérieures	8,4 €/m²	12,0 €/m²	14,4 €/m²

★ Commune et zone de la page. Source : Arrêté préfectoral publié le 23 octobre 2025, Préfecture des Pyrénées-Atlantiques, applicable depuis le 25 novembre 2025 sur les 24 communes de la Communauté d'Agglomération Pays Basque. Valeurs indicatives pour les locations vides, T2, construction avant 1946. Les plafonds exacts varient selon le nombre de pièces, l'époque de construction, la zone et le caractère meublé ou non — vérifiez via le simulateur officiel de la Communauté d'Agglomération Pays Basque.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce que vous devez savoir sur l'encadrement
des loyers à Bayonne

Oui. Bayonne applique l'encadrement des loyers depuis novembre 2024. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (médian +20 %), fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublé).

La formule est simple : loyer maximum = loyer de référence majoré × surface habitable. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian +20 % pour votre profil de bien.

Oui, mais sous conditions strictes. Le complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les loyers de référence (vue exceptionnelle, terrasse, standing rare). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas bénéficier d'un complément de loyer.

Le locataire peut demander une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu. En cas de signalement à la Ville de Bayonne, le propriétaire peut recevoir une mise en demeure préfectorale avec injonction de mise en conformité sous 2 mois, et une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une société.

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