L'encadrement des loyers est un dispositif légal permettant de plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à Paris. En vigueur depuis le 1er juillet 2019, il s'applique à tous les baux de résidence principale signés à Paris intra-muros, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée.
Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral, sur la base des données de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP).
Les 3 valeurs à connaître
- Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
- Le loyer de référence est la valeur médiane calculée par l'OLAP pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
- Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.
Les 4 critères qui déterminent votre plafond
Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :
- Le secteur géographique d'abord, Paris est découpée en 14 zones et 80 quartiers, chacun avec ses propres loyers de référence. Un T2 dans le 6e arrondissement n'a pas le même plafond qu'un T2 dans le 19e.
- Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
- L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
- Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.
