Encadrement des loyers à Montreuil

Propriétaire ou locataire à Montreuil, votre loyer est plafonné par arrêté préfectoral. Foncia décrypte les loyers de référence par quartiers et vérifie gratuitement si votre loyer est conforme.

Vos loyers vérifiés à chaque mise en location
Complément de loyer justifié sans risque de contestation
Une gestion 100 % conforme à la réglementation

Bien

Estimez le loyer de votre bien

Vous souhaitez connaître le loyer potentiel de votre location à Montreuil ?
Nos conseillers experts du marché de Montreuil vous rappellent pour parler de votre projet.

Estimation basée sur les caractéristiques de votre bien et le marché local.

C'est quoi l'encadrement des loyers à Montreuil

L'encadrement des loyers est un dispositif légal permettant de plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à Montreuil. En vigueur depuis le 1er décembre 2021, il s'applique à tous les baux de résidence principale signés à Montreuil, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée.

Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Les 3 valeurs à connaître

Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Le loyer de référence est la valeur médiane calculée par l'OLAP pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.

Les 4 critères qui déterminent votre plafond

Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :

Le secteur géographique d'abord, Est Ensemble auquel appartient Montreuil est découpé en plusieurs zones chacun avec ses propres loyers de référence.
Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.

Comment calculer son loyer encadré ?

L'encadrement des loyers à Montreuil repose sur un système de loyers de référence, publiés chaque année par arrêté préfectoral.

Etape 1 : identifiez les caractéristiques du bien

Quatre critères déterminent votre loyer de référence :

Le secteur géographique (Est Ensemble est divisé en plusieurs zones)
L'époque de construction du bâtiment
Le nombre de pièces principales
Le type de location (vide ou meublée)

Etape 2 : consulter le loyer de référence majoré

Le simulateur mis en place par Est Ensemble vous donne directement le loyer de référence majoré applicable à votre adresse.
Il vous suffit de rentrer votre adresse exacte, l'époque, le type de location et la période.

Etape 3 : calculez le loyer maximum autorisé

Le formule de calcul pour déterminer le loyer encadré est la suivante :

Loyer maximum hors charges :

loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable du logement.

Exemple de loyer encadré à Montreuil : un T2 loué vide dans le secteur Croix-de-Chavaux (Zone Montreuil)

Prenons le cas d'un appartement typique du marché montreuillois : un T2 de 44 m², loué vide, construit après 1990, situé dans le quartier Croix-de-Chavaux — secteur le mieux desservi de Montreuil, à deux stations de Paris par le métro 9.

Pour ce profil de bien, le loyer de référence majoré (plafond légal) est de 23,60 €/m², le loyer de référence médian de 19,67 €/m² et le loyer de référence minoré de 13,77 €/m².

	Calcul	Montant mensuel HC
Loyer de référence (médian)	19,67 €/m² × 44 m²	866 €
✅ Loyer maximum autorisé	23,60 €/m² × 44 m²	1 038 €
Loyer plancher (renouvellement)	13,77 €/m² × 44 m²	606 €

En pratique : vous pouvez fixer ce T2 vide entre 606 € et 1 038 € hors charges. À Montreuil, les loyers affichés ont progressé de +9,8 % en moyenne sur 5 ans malgré l'encadrement, portés par la forte demande locative et la valorisation liée au Grand Paris Express, ce qui en fait un marché où la vigilance sur la conformité est particulièrement importante.

Si le bien présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles (terrasse, vue dégagée sur Paris, standing rare), un complément de loyer justifié peut s'ajouter au-delà de 1 038 €, à condition de le mentionner et de le justifier dans le bail.

Quels sont les compléments de loyer autorisés ?

Le complément de loyer n'est applicable que si 2 conditions sont réunies. Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.

Il faut qu'il se distingue des autres appartements de la même catégorie dans le secteur. Sont considérés comme exceptionnels :

Une vue remarquable.
Des matériaux et des équipements très spécifiques.
Des prestations de grand standing.
Des caractéristiques architecturales uniques dans leur genre.
Une terrasse, un parking et autres éléments rares dans le secteur.

Quels sont les risques en cas de non respect ?

À Montreuil appartient à l'EPCI, Est Ensemble. Environ 38 % des annonces de location de ce secteur ne respectaient pas l'encadrement des loyers en 2026. Soit 199 €/mois de dépassement en moyenne. Beaucoup de propriétaires ignorent les règles pourtant les risques sont grands d'être dans l'illégalité.

Une amende jusqu'à 5 000 € par logement. La ville vous adresse une mise en demeure, vous avez 2 mois pour régulariser.
Remboursement du trop perçu. Le locataire peut réclamer jusqu'à 3 ans de trop-perçu rétroactif.
Contentieux et révision forcée du bail. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal.

Nos clients à Montreuil en parlent le mieux

5/5

Bonne réactivité

"Bonne réactivité de la personne chargée de la gestion de notre immeuble."

Alain, 1 juin 2026

5/5

Appartement confié en gestion locative

"Appartement confié en gestion locative à Foncia depuis 2009. La gestionnaire Adelaide Thoraval a toujours été présente et a répondu à nos besoins. Elle a su trouver les solutions quand c’était nécessaire. Nous la remercions. En conclusion nous sommes très satisfaits des services de Foncia"

Par Ras, 12 mai 2026

5/5

Je suis entièrement satisfait

"Je suis entièrement satisfait des services de Foncia. L’équipe a fait preuve d’un grand professionnalisme du début à la fin, avec un suivi clair et régulier de mon dossier. Mon conseiller a toujours été réactif, disponible et de bon conseil, ce qui m’a vraiment rassuré. La gestion est fluide, les démarches sont simples grâce aux outils en ligne, et tout est parfaitement organisé. J’ai particulièrement apprécié la transparence et la qualité de la communication. Je recommande vivement Foncia à toute personne cherchant une agence sérieuse et efficace."

Anonyme, 30 avril 2026

Exemple loyers de référence à Montreuil

Commune / Zone	Quartiers représentatifs	Loyer minoré	Loyer médian	Plafond légal
Montreuil & Les Lilas	Croix-de-Chavaux, Centre, Branly, Bas-Montreuil	13,8 €/m²	19,7 €/m²	23,6 €/m²
Bagnolet & Le Pré-Saint-Gervais	Gallieni, Les Coutures, Rondeaux	13,1 €/m²	18,7 €/m²	22,5 €/m²
Pantin & Romainville	Quatre-Chemins, Église, Pré-Saint-Gervais	11,9 €/m²	17,0 €/m²	20,4 €/m²
Noisy-le-Sec & Bondy	Centre-Ville, Les Fauvettes, Pont-de-Bondy	10,1 €/m²	14,4 €/m²	17,3 €/m²
Bobigny	Centre administratif, Karl-Marx, Pablo-Picasso	7,9 €/m²	11,3 €/m²	13,5 €/m²

Source : Arrêté préfectoral signé le 19 mai 2025 par la DRIHL Île-de-France, applicable depuis le 1er juin 2025 sur les 9 communes d'Est Ensemble. Valeurs indicatives pour les locations vides, T2, construction après 1990. Les plafonds exacts varient selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non, vérifiez via le calculateur officiel loyers.est-ensemble.fr.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce que vous devez savoir sur l'encadrement
des loyers à Montreuil

Oui. Montreuil applique l'encadrement des loyers depuis décembre 2021. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (médian OLAP +20 %), fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublé).

La formule est simple : loyer maximum = loyer de référence majoré × surface habitable. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian OLAP +20 % pour votre profil de bien.

Oui, mais sous conditions strictes. Le complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les loyers de référence (vue exceptionnelle, terrasse, standing rare). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas bénéficier d'un complément de loyer.

Le locataire peut demander une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu. En cas de signalement à la Ville de Montreuil, le propriétaire peut recevoir une mise en demeure préfectorale avec injonction de mise en conformité sous 2 mois, et une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une société.

Nos différents services à Montreuil

Nos experts immobiliers à Montreuil vous accompagnement pour votre projet d'achat ou de vente immobilière, ils s'occupent également de gestion locative et de syndic de copropriété.

Faire gérer son bien à Montreuil

Estimer mon prix de vente

Les villes soumises à l'encadrement des loyers