Mise aux normes électriques, les obligations du propriétaire ?

Quels sont les dangers d’une installation électrique qui n’est pas aux normes ?

Que ce soit pour une location ou dans le cadre d’une vente immobilière, une mauvaise installation électrique peut rapidement se révéler dangereuse pour la sécurité des occupants. Risque d’incendie, d’électrocution, pannes fréquentes, les dangers inhérents à un système électrique défectueux sont nombreux.

Le premier des dangers que vous courez à résider dans un logement qui n’est pas aux normes est le risque d’incendie. Des vieilles installations, des câbles fragiles ou dénudés, des prises vétustes et non conformes, multiplient les risques d’étincelle ou de court-circuit qui vont potentiellement entrainer un incendie.

On estime qu’entre 20 et 35 % des incendies domestiques sont d’origine électrique.

L’autre danger majeur, ce sont les électrocutions à ne pas sous-estimer. Entre 30 et 40 décès accidentels ont lieu chaque année à cause d’électrocutions et 3 000 victimes d’une électrisation sérieuse ! (Observatoire national de la sécurité électrique). Un système qui n’est pas aux normes va aussi poser des problèmes au quotidien. Pannes à répétition, utilisation instable des appareils électroménagers, ou dommages aux équipements, il n’est jamais bon d’utiliser un réseau électrique avec des faiblesses.

Location : quelles obligations électriques pour le propriétaire bailleur ?

L’obligation de fournir un logement décent, ce que dit la loi

La première chose à garder en tête pour un propriétaire bailleur est l’obligation de fournir en location un logement respectant les normes de décence en vigueur. C’est le sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : “_Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé_”.

Cette disposition a ensuite été complétée plus en détail par le décret n°2002-120 relatif au logement décent. Il est mentionné que la location doit bénéficier “d’un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.” De plus, “les réseaux et branchements d’électricité (...) sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement”.

En clair, le bailleur doit remettre à son locataire un logement avec une installation électrique en bon état, sécurisée et qui ne présente aucun danger pour sa santé.

En revanche, le bailleur n’est pas tenu de procéder à une rénovation complète (en appliquant la norme NF C 15-100) quand bien même l’installation électrique est ancienne. Tant que celle-ci respecte des normes de sécurité et ne met pas en danger les locataires. Une réponse ministérielle du 6 mai 2002 va dans ce sens : “_l’état de l’installation électrique doit s’apprécier en fonction du risque apparent_”.

L’obligation du diagnostic électrique pour les locations

Le diagnostic état de l’installation électrique est remis au locataire au moment de la signature du bail aussi bien pour les logements loués vides que meublés. Il s’agit d’une obligation depuis 2018 (décret n°2016-1105) pour les nouveaux baux et les logements dont la construction est de plus de 15 ans. Le diagnostic électricité a une durée de vie de 6 ans, le propriétaire bailleur doit s’assurer de la validité de ce dernier avant de le transmettre.

Le diagnostic électricité permet de connaître les éventuelles anomalies qui existent dans le logement. Le diagnostiqueur vérifie une centaine de points comme la présence d’un tableau électrique, l’état des prises, des interrupteurs, le fonctionnement des équipements, etc.

Il a une valeur informative, et tant que la sécurité de l’installation n’est pas en cause, le bailleur peut continuer à louer le logement. Si le diagnostic révèle l’absence de conformité, en ce cas le propriétaire doit procéder à la rénovation de l’installation avant la mise en location, puisque le logement loué est alors considéré comme indécent.

Que faire si l’installation électrique doit être remise aux normes ?

Si le locataire estime que l’installation électrique n’est pas conforme, il est en droit d’exiger une rénovation de l’installation (loi de 1989).

Un simple courrier adressé au propriétaire expliquant en quoi l’installation est dangereuse pour la sécurité suffit dans un premier temps. Un propriétaire de bonne foi fera les travaux de remise aux normes électriques. Le propriétaire a tout intérêt à agir car en cas de dégât et s’il s'avère que le logement n’était pas conforme et indécent, sa responsabilité civile voire pénale peut être engagée.

Si au bout de 2 mois, le propriétaire n’a ni répondu, ni entrepris aucun travaux, le locataire peut faire appel à une commission départementale de conciliation (ce n’est pas obligatoire). Le but de la commission est d’évaluer la situation et de trouver un compromis acceptable pour les deux parties.

Le locataire peut également saisir le juge pour exiger la mise aux normes de l’installation électrique. Le juge peut ordonner, en attendant les travaux, le gel du loyer et obliger le propriétaire à verser des dommages et intérêts. Et dans certains cas extrêmes, le logement peut être interdit de location.

Qui paie la mise aux normes électriques en location ?

Le propriétaire a l’obligation de fournir un réseau électrique sécurisé à son locataire. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit payer la rénovation de l’installation électrique. Il s’agit d’un travail de rénovation lourd dont la charge incombe au propriétaire-bailleur.

Le locataire se charge lui de l’entretien courant du système électrique. Des précisions en la matière ont été apportées par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le locataire durant sa location se doit d’effectuer : “_le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux_”, il doit aussi effectuer la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Est-ce que le locataire peut obliger à mettre aux normes l’installation électrique ?

Cela dépend… Comme évoqué plus haut, il faut distinguer l’obligation de fournir une installation électrique sécurisée et la mise aux normes électriques selon la norme NF C 15-100.

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de fournir une installation électrique sécurisée qui ne mette pas en danger le locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2000 spécifie que le logement doit être conforme aux normes de sécurité au moment de la construction de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le locataire est parfaitement en droit d’exiger la mise aux normes.

En revanche, le locataire ne peut pas exiger des travaux pour faire évoluer l’installation et la rendre conforme à la norme NF C 15-100.

Certes, cela est intéressant pour réduire les risques d’incendie ou tout simplement améliorer le confort de vie, mais cela n’a rien d’une obligation aujourd’hui.

Vente immobilière : la mise aux normes est-elle obligatoire ?

Le propriétaire a l’obligation de fournir un diagnostic état de l’installation électrique lors de la vente de son logement si ce dernier a plus de 15 ans. Le document est à remettre à l’acquéreur avec le reste du dossier de diagnostic technique (DDT). La durée de validité du diagnostic est de 3 ans, il est donc à renouveler si celui-ci s’avère périmé.

Le diagnostic relève toutes les anomalies et défauts de sécurité qui touchent au système électrique. Son but premier est d’informer le futur acquéreur pour lui permettre de planifier des travaux de rénovation si nécessaire. Mais en aucun cas le vendeur d’un bien n’a d’obligation à remplir de remise aux normes au-delà du diagnostic électrique à remettre.

Le vendeur a l’obligation de transmettre le diagnostic. Si ce n’est pas le cas, il ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés. L’acquéreur peut faire un recours dans un tribunal judiciaire et faire annuler la vente ou exiger une diminution du prix du bien. Et si le diagnostic électrique n’a pas été fait par une entreprise certifiée, l’amende est de 1500 euros.

Qu’est-ce qu’implique une remise aux normes électriques pour un propriétaire ?

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre en location votre bien ou le vendre ? Problème, le système électrique apparait dégradé. Il est donc vital de le remettre aux normes, que ce soit pour que le logement soit considéré comme décent et propre à la location, ou pour lui donner de la valeur en cas de vente.

La première des choses est de faire appel à un professionnel agréé. Ce dernier va pouvoir évaluer l’état du réseau et vous proposer un devis correspondant. L’intérêt de passer par un électricien expert est que celui-ci détermine vos besoins électriques actuels et à venir pour bien dimensionner la remise aux normes de l’installation.

Dans le cadre de la mise aux normes électrique, l’électricien va :

• Installer un tableau électrique aux normes et sécurisé ;
• Faire passer de nouveaux câbles dans les gaines encastrées ;
• Mettre à la terre l’ensemble du réseau électrique ;
• Installer des disjoncteurs différentiels ;
• Mettre en place des protections spécifiques selon les pièces de l’habitation (cuisine, salle de bains…).

Peut-on louer un logement avec une électricité ancienne ?

Oui tout à fait. Il est possible de continuer à louer son logement disposant d’une vieille installation électrique. À condition que l’installation soit conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de la construction de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le logement sera considéré comme indécent et ne pourra pas être loué.

Le diagnostic électrique oblige-t-il à faire des travaux ?

Non, le rôle du diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité est de fournir une information précise, au propriétaire, à l’acheteur ou au locataire. Le diagnostic vérifie un certain nombre de points de sécurité selon une méthodologie précise. Après un diagnostic électrique, le propriétaire découvre les anomalies et les travaux à effectuer ou non. Mais aucune obligation en ce sens ne découle du diagnostic dont le rôle reste avant tout informatif.

Un locataire peut-il exiger une mise aux normes ?

Non, le locataire ne peut pas exiger une mise aux normes électrique NF C 15-100 du logement. Le propriétaire n’a pas d’obligation à ce niveau-là.

Quelle différence entre mise en sécurité et mise aux normes ?

La mise en sécurité consiste à fournir une installation électrique dont les normes de sécurité sont conformes avec les normes existantes au moment de la construction de l’immeuble. La mise aux normes consiste à rénover l’installation électrique pour la mettre en conformité avec la norme NF C 15-100. Créée en 1969, cette norme est obligatoire depuis l’arrêté du 3 août 2016 lors d’une construction neuve ou d'une rénovation. Elle détaille les règles de conception et d’installation des systèmes électriques de basse tension dans les logements.