Pourquoi et comment acheter un immeuble de rapport ?

Aujourd'hui encore, acheter un immeuble de rapport est considérée comme une opération très rentable. Seul maître à bord, en tant qu'investisseur, vous avez la liberté d'optimiser comme bon vous semble les lots pour obtenir le meilleur rendement.

La définition de l’immeuble de rapport

Avant de rentrer dans le détail de l’achat d’un immeuble de rapport, encore faut-il savoir ce qu’on entend par immeuble de rapport.

Aussi appelé immeuble locatif ou immeuble à loyers, l’immeuble de rapport est un immeuble divisé en plusieurs lots et géré en monopropriété. Il y a un seul bailleur pour l’immeuble entier. Ce type de gestion est appeau au 18ᵉ siècle, avant de se développer au 19ᵉ siècle durant la Restauration et le 2d Empire avec des investisseurs immobiliers qui achètent des terrains à bâtir pour construire des immeubles et se dégager une rente.

Les immeubles de rapport sont pensés avant tout comme un placement immobilier qui doit “rapporter” à son propriétaire.

Les lots peuvent être aussi bien commerciaux (au rez-de-chaussée) que des logements.  Dans la seconde moitié du 20ᵉ siècle, l’immeuble de rapport a décliné au profit de copropriété, mais cela ne veut pas dire que ce type de bien a disparu.

Les différents types d’immeubles de rapport

Sur le marché immobilier actuel, plusieurs catégories d'immeubles de rapport sont accessibles aux investisseurs. 

• Les immeubles résidentiels constituent le choix le plus classique. Les lots correspondent à des appartements de différentes tailles, meublés ou non.
• Les immeubles mixtes combinent à la fois des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et des logements aux étages supérieurs.
• Les immeubles de bureaux sont eux recherchés dans les zones d'activité économique et les centres-villes des métropoles.

Quels sont les avantages d'un immeuble de rapport ?

Par rapport à l’investissement immobilier dans un parking, une maison ou un appartement, ce qui est, beaucoup, plus classique, l’immeuble de rapport dispose de multiples atouts.

Voici les trois principaux, mais ce sont loin d’être les seuls arguments qui plaident en faveur de l’immeuble locatif.

1. Une rentabilité locative optimisée
2. La mutualisation des coûts des travaux
3. La répartition des risques locatifs
4. La liberté de gestion

Une meilleure rentabilité locative

L'immeuble de rapport présente généralement une rentabilité supérieure à celle d'un investissement locatif classique. Plusieurs raisons l’expliquent.

Le prix au mètre carré est moins élevé quand on procède à un achat en bloc. C’est la même chose pour un appartement, le prix au mètre carré du studio est toujours supérieur à celui d’une grande surface (de 10 à 25 %), sur une même localité. Alors que dans le même temps, les revenus locatifs sont identiques si les lots de l’immeuble sont tous en location. Mécaniquement, le rendement locatif est donc supérieur. On estime le rendement brut moyen d’un immeuble locatif entre 8 et 10 % (hors métropole et Paris).

L’acheteur dispose aussi d’un pouvoir de négociation plus important en achetant un immeuble. La concurrence est souvent plus faible que pour un bien classique, le vendeur peut être plus enclin à diminuer son prix de vente.

Le bailleur d’un immeuble a la possibilité de diversifier les locations (appartement meublé ou non, commerces, bureaux) pour trouver la formule la plus rentable en fonction de l’emplacement. Il n’est pas seulement dépendant du seul marché locatif du logement.

La mutualisation des coûts et des risques

Posséder un immeuble en tant qu’unique propriétaire est intéressant afin de réaliser d’économies des échelles. C’est d’ailleurs plutôt évident, Il vaut mieux posséder 5 lots au même endroit que 5 lots à travers une ou plusieurs villes. 

Ne serait-ce que pour les travaux. Au lieu d’intervenir sur seul lot, les artisans travaillent sur plusieurs en même temps ce qui permet de négocier de meilleurs devis que si vous possédiez plusieurs lots répartis dans plusieurs copropriétés différentes. Le fait que tous les lots soient au même endroit est plus pratique et engendre une réduction des coûts des travaux.

La première chose en faisant l’acquisition d’un immeuble est donc d’imaginer les travaux à mener pour optimiser les lots et leur rendement. Voire les rénovations énergétiques indispensables à effectuer. Vous allez ensuite mutualiser les travaux : toiture, installation électrique, réfection des parties communes, etc. 

La répartition des risques

L’un des points forts de l’immeuble de rapport, c’est bien sûr la répartition des risques. Imaginons que vous possédez un appartement en location, votre locataire refuse de payer ou quitte l’appartement sans que vous ayez de remplaçant, c’est la vacance locative. Toute la rentabilité de votre investissement est en péril. Imaginons maintenant que vous soyez l’heureux propriétaire d’un immeuble de 10 lots en location. Le poids d’une seule vacance locative dans un logement est beaucoup moins grave pour votre rendement.

Que ce soit sur le plan des impayés et de la vacance locative, vous limitez les risques puisque vous n’êtes pas dépendant d’un seul locataire. Et disons-le, il y a peu de chance que tous les locataires de votre immeuble quittent leur logement en même temps.

La liberté de gestion en mono-propriété

Être propriétaire d’un immeuble de rapport vous garantit une liberté totale dans la gestion de votre bien et des lots. Les décisions de faire tels ou tels travaux, de changer le type de location d’un lot, de fusionner et d’optimiser des lots, toutes ces décisions vous appartiennent à vous seul. Il n’y a pas de copropriétaires avec qui discuter et négocier.

Qui dit absence de copropriété dit aussi absence de charges de copropriété ou de frais de syndic. L'absence de copropriété vous confère une autonomie totale dans la gestion de votre bien. Vous pouvez ainsi être plus réactif que s’il fallait attendre une assemblée générale pour prendre des décisions. Sur le long terme, c'est beaucoup plus facile d’optimiser la rentabilité de votre immeuble.

Dans quelle ville investir pour obtenir la meilleure rentabilité ?

Choisir la bonne ville pour votre investissement est crucial pour optimiser la rentabilité de votre immeuble de rapport. Des opportunités existent aussi bien dans les grandes métropoles que dans les villes moyennes, avec des avantages différents selon vos objectifs.

Les critères importants avant de choisir un immeuble de rapport

• L’emplacement. C’est le premier critère à prendre en compte. Il faut que la demande locative soit soutenue. Il est aussi intéressant d’estimer la potentielle plus-value à la revente, pour cela, il faut que le bien soit dans un secteur attractif (centre-ville patrimonial, quartier dynamique, commerces, universités…). 
• L’état du bâtiment. Vous devez faire une étude approfondie de ce dernier et évaluer les travaux potentiellement nécessaires. L’idée est d’anticiper les coûts une fois le bien acquis et d’identifier les points faibles aussitôt pour ne pas avoir de mauvaises surprises (toiture, façade, état des parties communes, conformité de l’installation électrique, diagnostics…). Avant même de faire l’offre d’achat, il faut garder en tête la planification des interventions prioritaires pour mettre en location les différents lots.
• Le prix et le rendement attendu. Le calcul le plus fin possible du rendement locatif est vitale pour ce genre d’opération afin d’éviter les déconvenues. Pensez à bien prendre en compte tous les aspects au-delà du prix, c'est-à-dire le montant des travaux à prévoir, la fiscalité et les charges. Et n’oubliez pas d’insérer une marge de sécurité dans vos calculs.

Acheter un immeuble dans une grande métropole

Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Marseille constituent à n’en pas douter le meilleur investissement si on recherche avant tout de la sécurité. 

La demande locative est extrêmement forte, encore plus aujourd’hui dans un contexte de tension sur le marché locatif. Actifs, étudiants, salariés, familles, vous bénéficiez de tous les types de demande locative en achetant en centre-ville. Les loyers sont aussi plus élevés dans les grandes métropoles que dans les villes moyennes et dans la France rurale. 

Enfin, sur le long terme, le potentiel de valorisation de votre patrimoine est très important. Malgré les baisses des prix immobiliers par phase, sur le temps long, vous êtes largement gagnant. En revanche, le prix d’achat est autrement conséquent que dans une petite ville et la rentabilité moins élevée (4 à 5 %). Si vous ne pouvez pas acheter en centre-ville, privilégiez les secteurs proches des transports en commun, les quartiers en développement.

Le potentiel des villes moyennes

Les villes moyennes représentent souvent les meilleures opportunités en termes de rendement locatif. On pense à des villes comme Saint-Étienne, Le Mans, Cholet, Limoges, Poitiers, Metz ou Mulhouse. Elles se distinguent grâce à leurs prix d'acquisition plus accessibles que dans les grandes métropoles.

Dans ces villes, les rendements bruts peuvent facilement atteindre 8-10 % grâce à des prix au mètre carré moins élevés. Malgré tout, des villes comme celles que nous venons de citer ne manquent pas d’atouts, leur centre-ville demeurent dynamiques et revitalisés et il y a une forte concentration d’étudiants. La tension locative est certes moins élevée, toutefois en présentant les biens et les lots adéquats selon le secteur investi, vous devriez trouver preneur rapidement pour vos locations.

Les programmes de rénovation urbaine et le développement économique de ces villes moyennes en font des territoires particulièrement attractifs pour les investisseurs avisés.

L'investissement dans un immeuble de rapport : les points clés

• Préparez un dossier de financement solide avec une étude de marché détaillée.
• Mandatez un expert pour analyser l'état du bâtiment avant l'achat : structure, toiture, ravalement de façade.
• Étudiez le montant des loyers actuels par rapport aux prix du marché afin d’évaluer le potentiel locatif.
• Vérifiez la conformité des lots aux normes actuelles et anticipez les travaux de mise aux normes énergétiques.
• Calculez précisément votre impôt sur les revenus fonciers et les possibilités de déficit foncier.

Quel est le prix d'un immeuble de rapport ?

Quand on dit immeuble, on s’attend à trouver des prix en millions d’euros. En réalité, la fourchette de prix est extrêmement large. Vous pouvez très bien devenir propriétaire d’un immeuble en pierre à Mont-de-Marsan pour 200 000 euros (100 m²) à Poitiers pour 300 000 euros, mais il vous en coûtera presque 1 million d’euros à Bordeaux pour 300 m². En réalité, tout dépend de votre capacité financière, mais beaucoup d’immeubles en France sont à des prix beaucoup plus abordables qu’on peut le penser de prime abord. N’hésitez pas à consulter fréquemment les annonces Foncia pour trouver l’immeuble qui correspond à votre projet d’investissement.

Où acheter un immeuble de rapport ?

Tout dépend de votre budget. Pour moins de 300 000 euros, vous pouvez acheter un immeuble de rapport des métropoles comme Limoges, Orléans, Poitiers. Ou des villes moyennes telles que Mulhouse, Béziers, Châtellerault ou encore Périgueux. Pour des budgets au-delà de 500 000 euros, vous pouvez investir dans des grandes métropoles et dans des quartiers historiques et patrimoniaux. Bordeaux, Toulouse, mais aussi Avignon, Colmar, Metz ou Reims. Partout où il y a des immeubles, il est possible d’investir avec un peu de patience et en restant à l’affut des offres, plus rares que pour d’autres biens immobiliers.

Est-il rentable d'acheter un immeuble de rapport ?

Oui tout à fait. Investir dans un immeuble de rapport est considéré comme l’opération la plus rentable dans l’immobilier. Ce type d’investissement possède de très nombreux avantages que n’ont pas le simple investissement locatif dans un bien unique. En achetant un immeuble, vous êtes le seul propriétaire, vous pouvez choisir le mode de location le plus adapté à chaque lot (meublé, nu, commercial), faire les travaux que vous souhaitez et en réalisant des économies d’échelle puisque vous mutualisez les coûts. L’absence de syndic vous donne la liberté de gérer l’immeuble comme bon vous semble (à condition d’avoir le temps et l’énergie pour cela). 

Quel apport faut-il pour acheter un immeuble de rapport ?

Tout dépend du prix de l’immeuble. Les prix des immeubles varient énormément selon la localisation et les prestations. De 200 000 euros à plusieurs d’euros pour des immeubles d’exception dans un centre-ville historique. L’important est d’avoir un dossier et un projet suffisamment solide pour convaincre une banque de vous suivre . Un minimum de 15 % d’apport est donc fortement recommandé pour appuyer la pertinence de votre projet.