Quels sont les avantages des primo-accédants pour acheter ?

2025 a été marquée par le retour des primo-accédants sur le marché immobilier. Un acheteur sur deux l’année dernière n’avait jamais été propriétaire. Une tendance qui devrait se renforcer cette année avec des taux d’emprunt enfin stables.

Malgré tout, devenir propriétaire pour la première fois n’est pas aisé et le financement peut se révéler être un vrai parcours du combattant. Les primo-accédants bénéficient plus que jamais d’aides : prêts aidés, exonération de taxe foncière, TVA réduite, diminution des droits de vente, etc.

Comment justifier de son statut de primo-accédant ?

Avant d’étudier tous les avantages à être primo-accédant, encore faut-il être sûr de ce qu’est un ménage primo-accédant.

Il s’agit d’un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 précédentes années.

Afin de bénéficier des différentes aides dont il est fait mention ci-dessous, le ménage accédant doit prouver son statut. Plusieurs documents peuvent être remis aux banques ou aux structures publiques :

• Une pièce d’identité ;
• Le contrat de location au nom de la personne ;
• Les dernières quittances de loyer ;
• Les personnes hébergées à titre gratuit doivent fournir une déclaration sur l’honneur de l’hébergeur.

Les prêts aidés à destination des primo-accédants

Comparé à un ménage secundo-accédant, les primo-accédants ont accès à tout un éventail de prêts aidés qui diminuent la charge du financement.

Le prêt à taux zéro, un dispositif élargi en 2026

Le prêt à taux zéro est un prêt au taux d’intérêt de 0 % qui permet de financer l’achat d’un appartement, d’une maison dans l’ancien ou le neuf. En 2026, le PTZ apparait plus favorable pour les primo-accédants. Il a été étendu à tous les types de logements neufs (maison individuelle et appartement) et cela sur tout le pays, toutes les zones sont concernées. Les plafonds des opérations immobilières sont aussi revalorisés.

Le PTZ peut désormais se cumuler avec MaPrimeRénov’ pour faire une rénovation d’ampleur dans un logement ancien.

Les conditions pour bénéficier du PTZ

Pour souscrire à un prêt à taux zéro, un ménage doit respecter les conditions suivantes :

• Être primo-accédant (des exceptions existent en faveur de ménages comprenant un adulte handicapé ou en raison de catastrophe naturelle).
• Faire l’acquisition d’un **logement neuf ou ancien avec travaux **(les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût du projet).
• Respecter des plafonds de ressources qui prennent en compte le revenu fiscal de l'année N-2.

Le PTZ a une durée de 20 ou 25 ans et le remboursement différé est de 15 ans. Ce prêt peut être remboursé sur une ou deux périodes.

Le montant empruntable avec le PTZ varie ensuite selon différents facteurs : le type de bien (maison, appartement, neuf ou ancien), le prix d’achat, la zone géographique (A, Abis, B1, B2 ou C), et le nombre de personnes dans le foyer fiscal. Le montant du prêt à taux zéro correspond ensuite à un pourcentage du prix d’achat.

Les quotités applicables de financement selon les logements en 2026

Le prêt Action Logement (PAL) : idéal pour boucler son financement

Le prêt Action Logement est un prêt aidé dédié aux primo-accédants salariés du secteur privé.

Son principal avantage : réduire significativement le coût global du crédit immobilier en venant compléter un prêt bancaire classique.

Le PAL peut participer au financement d’un logement neuf acheté en VEFA, d’un logement en construction ou d'un logement ancien vendu par un organisme de logement social.

Les avantages du prêt Action Logement :

• Un taux très avantageux de 1 % hors assurance, bien inférieur aux taux du marché.
• Jusqu’à 30 000 € de financement complémentaire.
• Une meilleure capacité d’emprunt, le PAL facilite l’acceptation du dossier bancaire.
• Une grande souplesse de remboursement avec une durée libre jusqu’à 25 ans.
• Des frais limités, ce qui allège encore le budget global.

Le prêt action logement est strictement encadré et se destine seulement aux primo-accédants. Il faut être salarié du secteur privé non agricole dans une entreprise cotisant à Action Logement. L’important est aussi de respecter des plafonds de ressources par foyer fiscal. Le bien neuf acheté doit respecter des critères de performance énergétique.

Le prêt conventionné (PC) : financer son projet sans condition de ressources

À la différence de beaucoup de prêts, le prêt conventionné se distingue par sa grande accessibilité. Contrairement à d’autres prêts, il est ouvert à tous les primo-accédants, sans plafond de revenus ni contrainte géographique.

Le prêt conventionné permet de :

• Financer jusqu’à 100 % d’un projet immobilier hors frais de notaire.
• Bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné.
• Faire l’acquisition d’un logement neuf ou ancien ou faire de la rénovation, il offre une grande polyvalence.
• Avoir une durée de remboursement modulable de 5 à 30 ans.

Pour pouvoir demander un PC, il faut que le prêt soit utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale dans l’année (ou la suivante). Le prêt n’est pas accordé par toutes les banques, il faut trouver les établissements conventionnés par l’État.

Le prêt d’accession sociale (PAS) pour devenir propriétaire

Le prêt d’accession sociale est un prêt aidé conçu pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Son objectif est de lever les principaux obstacles à l’achat immobilier : manque d’apport, mensualités trop élevées ou conditions bancaires strictes.

Pour un premier achat immobilier, le PAS cumule différents avantages :

• Il permet de financer jusqu’à 100 % du prix du bien.
• Il n’y a pas besoin d’avoir un apport personnel pour bénéficier du prêt.
• Le taux d’intérêt du PAS est plafonné par l’État.
• Les frais de dossier et les différentes garanties ont des tarifs réduits.
• Il est possible de cumuler le PAS avec d’autres prêts comme le PTZ.

En tant que primo-accédant, pour obtenir un prêt accession sociale, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources (zone géographique, ressources du foyer fiscal). Le PAS doit servir ici aussi à acheter sa résidence principale. En revanche, il peut s’agir aussi bien d’un logement neuf qu’ancien avec des travaux. Attention, seules les banques conventionnées peuvent octroyer un PAS.

Les aides à l’achat spécialement destinées à l’immobilier neuf

Plusieurs dispositifs soutiennent les primo-accédants qui souhaitent acquérir un logement neuf.

La TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones

Si un bien neuf coûte cher, il est aussi synonyme d’un confort de vie supérieur. En moyenne, il faut débourser 15 à 20 % de plus que pour un bien ancien. Une différence sensible qui peut refroidir les envies d’achats des primo-accédants.

Cependant, les pouvoirs publics ont souhaité favoriser les acquisitions dans le neuf par les primo-accédants. Ces derniers peuvent potentiellement bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Soit plusieurs milliers d’euros d’économie sur son achat.

Plusieurs conditions sont à remplir pour bénéficier des avantages de la TVA réduite :

• Acheter sa résidence principale dans un programme neuf qui porte la mention TVA réduite.
• Les biens éligibles sont situés **dans des secteurs **définis par la législation : zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et 300 mètres autour, ou dans un QPV (quartier prioritaire de la ville) et à proximité.
• Respecter des plafonds de ressources selon la zone géographique et la composition du foyer fiscal demandeur.
• Le bien neuf commercialisé doit avoir son prix de vente encadré et respecter des plafonds définis par zones (Abis, A et B1).
• Il faut occuper le logement pendant 10 ans, sinon il faudra rembourser une partie de la TVA exonérée au prorata du nombre d’années restantes.

Le Bail Réel Solidaire, une alternative pour acheter moins cher

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif alternatif pour devenir propriétaire pour la première fois. L’idée derrière le BRS est de séparer le prix du foncier du prix du bâti. Concrètement, un primo-accédant n’achète que le bâti, le foncier étant acquis par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le prix d’acquisition est alors de 20 à 35 % inférieur à un bien similaire. En échange, le ménage acquéreur doit verser une redevance de quelques euros par mois.

Il est aussi possible de cumuler le système du bail réel solidaire avec un taux de TVA réduit à 5,5 % et une exonération de la taxe foncière. À noter que si le BRS se destine en priorité à l’achat de logements neufs, il est possible d’en bénéficier avec un logement ancien. Il y a des conditions spécifiques à respecter.

Les exonérations de la taxe foncière

En fonction de leur situation personnelle et de la localisation du bien, les primo-accédants peuvent profiter d’une exonération temporaire de la taxe foncière. L’exonération peut durer 1 à 2 ans et être de 50 ou 100 % du montant.

Les conditions fluctuent selon les mairies (achat dans le neuf, logement ayant bénéficié d’une rénovation énergétique…). Il est conseillé de se renseigner au moment de son projet immobilier pour connaître les conditions propres à la commune dans laquelle vous vous installez.

D’autres formes de soutien pour les primo-accédants

La diminution des droits de vente

L’une des choses qui pèse dans un budget d’achat, ce sont bien souvent les frais de notaire dans l’ancien (ou plutôt les droits de mutation à titre onéreux). D’ailleurs, nombre de départements ont choisi d’augmenter les droits de mutation : ils ont la possibilité de majorer leur part de 0,5 % depuis avril 2025. Toutefois, la législation a pensé aux primo-accédants.

La loi prévoit que les primo-accédants soient exonérés de cette hausse des droits de mutation.

Concrètement, le taux du droit départemental reste donc fixé à 4,50 % ou à 3,80 % pour eux. À condition d’acheter sa résidence principale et de l’occuper pendant 5 ans et de ne pas en affecter la totalité à un usage professionnel.