Secundo accédant : tout savoir sur votre deuxième achat immobilier

Depuis le début d'année, les secundo-accédants sont enfin de retour sur le marché. Un profil d'acheteur qui avait quasi disparu au plus fort de la crise immobilière. Mais après deux ans de difficultés, les conditions sont plus propices à l'acquisition (baisse des taux d'intérêt) et de plus en plus de Français cherchent un nouveau logement. Un signal positif aussi pour tous les acheteurs, car sans secundo-accédant, pas de primo-accédant.

Qu'est-ce qu'un secundo accédant ?

Vous avez acheté un logement et vous envisagez maintenant un second achat immobilier ? Que ce soit pour changer de résidence principale, acquérir plus grand ou réaliser un investissement locatif, vous entrez dans la catégorie des secundo-accédants. Un statut qui présente des spécificités distinctes par rapport à votre première acquisition.

Définition et situations concernées

Le secundo-accédant désigne toute personne qui achète un deuxième bien immobilier, qu'elle ait ou non terminé de rembourser son premier crédit immobilier. 

Une telle définition regroupe plusieurs situations distinctes selon le projet.

• L'achat d'une nouvelle résidence principale est le cas le plus fréquent. L'arrivée d'un enfant, un changement professionnel ou l'envie d’un nouveau cadre de vie motivent souvent un achat. Certains choisissent de vendre leur ancienne maison ou de la conserver pour en dégager un revenu complémentaire, selon leurs ressources financières.
• Un investissement locatif constitue la seconde situation. Vous conservez votre résidence actuelle et enrichissez votre patrimoine immobilier. Les établissements bancaires apprécient généralement ce type de profil pour leur stabilité financière et leurs meilleures conditions d'emprunt.

Quel est le profil type du secundo accédant ?

Les secundo-accédants présentent des profils bien distincts par rapport aux primo-accédants.

Selon les données recueillies au 1ᵉʳ trimestre 2025. Le secundo-accédant est désormais âgé en moyenne de 42 ans (contre 45 ans en 2022). Il dispose de revenus moyens autour de 5 900 euros mensuels et d'un apport personnel de 67 000 euros. Le budget d’achat du secundo-accédant est de 391 000 euros. Un chiffre en net recul puisqu’il était de 425 000 euros en 2022.

+59% de secundo accédant sur un an au 1er trimestre 2025

Les secundo-accédants sont donc des acheteurs plus jeunes avec de solides revenus mensuels, mais un budget d’achat en baisse. Ils bénéficient d’une situation stable professionnellement, et avec la famille qui s’agrandit, ils cherchent un bien mieux situé et plus spacieux. Plus de 70 % des acheteurs privilégient l’acquisition d'une maison individuelle dans l'ancien.

Même s’ils ne possèdent pas d’aide à l’achat et des conditions de prêts avantageuses comme pour les primo-accédants. Les secundo accédants ont néanmoins des atouts à faire valoir. Leur expérience antérieure de l'accession à la propriété représente un atout majeur auprès des banques. Ils maîtrisent mieux les étapes d'acquisition, du prêt relais aux négociations, ce qui facilite les démarches pour cette acquisition.

Quelles aides pour les secundo-accédants ?

Contrairement aux primo-accédants, les secundo-accédants ne bénéficient pas de prêts aidés (prêts bonifiés, prêts jeunes), ils n'ont pas non plus accès au prêt à taux zéro (PTZ). Une exception à ce dernier existe si le secundo accédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. Idem pour le prêt accession logement, il est possible d’y avoir recours quand on n’a pas été propriétaire au cours des 10 dernières années. 

L'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) reste accessible pour financer des travaux de rénovation énergétique dans votre nouvelle acquisition. Le prêt avec 0 % d’intérêt peut couvrir jusqu'à 50 000 euros de travaux et se cumule avec d'autres dispositifs comme MaPrimeRénov'.  

Vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre ?

Les avantages de vendre en premier

Vendre sa maison ou son appartement avant d'acquérir un nouveau logement garantit une maîtrise totale de son budget. Vous connaissez précisément le montant de votre apport financier et évitez les risques liés au double financement.

Une telle stratégie élimine le stress du prêt relais et les coûts supplémentaires qui vont avec. Vous négociez votre nouvelle acquisition en position de force, avec des fonds disponibles immédiatement. Les vendeurs apprécient cet élément, ce qui peut faciliter les négociations sur le prix.

Vendre avant d’acheter le nouveau logement présente aussi des inconvénients. Vous devrez potentiellement trouver une solution de logement temporaire entre la vente et l'achat, générant des coûts et des contraintes logistiques. Le risque de voir s'échapper le bien idéal pendant la période de vente constitue également un point de vigilance.

Pourquoi acheter avant de vendre ?

Acheter avant de vendre est une stratégie qui offre une flexibilité maximale pour saisir les opportunités du marché. Vous visitez et négociez des biens sans contrainte de temps, ce qui améliore vos chances de trouver le logement totalement adapté à vos besoins et à vos envies.

Vous évitez les désagréments d'un déménagement en deux temps et vous donne le temps de préparer la vente de votre ancien logement. Vous pouvez ainsi optimiser sa présentation et attendre les meilleures conditions d'emprunt pour augmenter votre plus-value.

Le prêt relais reste indispensable dans cette configuration, avec ses coûts spécifiques et ses contraintes de remboursement. Votre capacité d'endettement doit supporter temporairement les deux financements, ce qui limite l’option aux profils financièrement solides.

Comment optimiser votre dossier de financement de secundo-accédant ?

La préparation du dossier de financement est déterminante pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Rassemblez tous vos justificatifs financiers des trois dernières années, en mettant en avant l'évolution positive de vos revenus et votre historique de remboursement irréprochable.

Constituez une épargne de précaution équivalente à 3 mois de mensualités, même si votre apport provient de la vente. Les banques apprécient cette prudence financière qui témoigne de votre faculté à gérer les imprévus.

Présentez un projet immobilier cohérent avec une étude de marché détaillée. Justifiez votre choix géographique, l'évolution prévisible des prix et, le cas échéant, le potentiel locatif de votre investissement. Une approche professionnelle et sérieuse renforcera votre crédibilité auprès des établissements bancaires.

N’oubliez pas de négocier votre assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence. Votre âge plus avancé peut impacter les tarifs, toutefois votre profil stable compense souvent ce facteur. La délégation d'assurance ouvre aussi l'accès à des solutions plus compétitives que les contrats groupes proposés par les banques.

L’appel à un courtier spécialisé pour accéder aux offres de crédit les plus avantageuses du marché demeure une option intéressante. Son expertise du financement immobilier et sa connaissance des critères bancaires optimisent vos chances d'obtenir le montant global souhaité aux meilleures conditions.

Questions fréquentes

Quelle différence entre primo-accédant et secundo-accédant ?

Un primo-accédant achète son premier logement ou n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis plus de deux ans. À l'opposé, le secundo-accédant dispose déjà d'une propriété et souhaite acquérir un second bien.

Il s'agit d'une différence fondamentale qui va impacter directement l'accès aux aides financières : les primo-accédants bénéficient du PTZ et de prêts bonifiés, avantages généralement inaccessibles aux secundo-accédants.

Les ménages secundo-accédants compensent par un apport personnel plus conséquent, souvent issu de la vente de leur premier bien, et des situations professionnelles plus stables qui rassurent les établissements bancaires.

Quand devient-on secundo accédant ?

Vous devenez secundo-accédant dès que vous décidez d'acquérir un deuxième bien immobilier, que vous conserviez ou vendiez votre première propriété. Le statut de secundo accédant s'applique même si le premier crédit immobilier n'est pas encore soldé et concerne aussi bien l'achat d'une nouvelle résidence principale qu'un investissement locatif.

Quels prêts pour un secundo accédant ?

Les solutions de financement pour un secundo-accédant incluent principalement le prêt immobilier classique, le prêt relais pour acheter avant de vendre. Dans certains cas exceptionnels, le PTZ (prêt à taux zéro) est possible à obtenir si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis plus de deux ans. Vous pouvez également bénéficier de conditions plus avantageuses grâce à votre apport personnel et votre expérience d'emprunteur.

Peut-on cumuler deux crédits immobiliers ?

Oui, cumuler deux crédits immobiliers est parfaitement légal et couramment pratiqué par les secundo-accédants. La condition principale reste le respect du taux d'endettement maximum de 35 % fixé par le HCSF, qui inclut l'ensemble de vos mensualités de crédit. Votre banque évaluera votre capacité de remboursement globale en tenant compte des revenus locatifs éventuels du premier bien.

Faut-il vendre avant d'acheter ?

Une telle stratégie dépend de votre situation financière et du marché local. Vendre avant d'acheter vous garantit la maîtrise de votre budget et évite le double financement, mais vous risquez de passer à côté d'une opportunité intéressante. Acheter avant de vendre vous offre plus de flexibilité pour saisir le bien idéal, mais nécessite un prêt relais et une capacité d'endettement suffisante.

Comment optimiser son dossier bancaire ?

Pour renforcer votre profil d'emprunteur, préparez minutieusement vos justificatifs financiers, constituez une épargne de précaution et présentez un projet détaillé avec étude de marché. Soignez votre historique bancaire en évitant les découverts, négociez votre assurance emprunteur et faites appel à un courtier pour accéder aux meilleures offres du marché.

C'est quoi un accédant ?

Un accédant est une personne qui acquiert la propriété de son logement en remboursant un crédit immobilier. Contrairement au propriétaire qui a terminé de rembourser son prêt, l'accédant reste encore redevable auprès de sa banque. Son bien sert de garantie hypothécaire jusqu'au remboursement complet du crédit. Il jouit de tous les droits d'usage de son logement, mais la valeur du bien ne lui appartient pas entièrement tant que l'emprunt n'est pas soldé.

En France, environ 20 % des ménages sont actuellement dans cette situation d'accession à la propriété. Cette étape représente souvent le passage du statut de locataire à celui de propriétaire, une transition qui s'étale généralement sur 15 à 25 ans selon la durée du crédit immobilier.