Encadrement des loyers à Bordeaux

Propriétaire ou locataire à Bordeaux, votre loyer est plafonné par arrêté préfectoral. Foncia décrypte les loyers de référence par quartiers et vérifie gratuitement si votre loyer est conforme.

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C'est quoi l'encadrement des loyers à Bordeaux

L'encadrement des loyers est un dispositif légal permettant de plafonner le montant du loyer que tout propriétaire bailleur peut demander à Bordeaux. En vigueur depuis le 15 juillet 2022, il s'applique à tous les baux de résidence principale signés à Bordeaux, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'une location meublée.

Le principe est simple : à la signature du bail, votre loyer hors charges ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, c'est-à-dire le loyer médian constaté pour des logements comparables, augmenté de 20 %. Le loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Les 3 valeurs à connaître

Le loyer de référence minoré correspond au loyer médian diminué de 30 %. C'est le plancher : si votre loyer actuel est en dessous, vous pouvez demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Le loyer de référence est la valeur médiane calculée pour votre type de bien, votre secteur géographique et votre époque de construction. C'est la valeur de base du dispositif.
Le loyer de référence majoré est votre plafond légal absolu : médian +20 %. Votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf si un complément de loyer justifié est explicitement mentionné dans le bail.

Les 4 critères qui déterminent votre plafond

Le loyer de référence applicable à votre bien dépend de quatre variables combinées :

Le secteur géographique d'abord, Bordeaux est découpée en 4 zones chacun avec ses propres loyers de référence.
Le nombre de pièces ensuite, studio, T2, T3, T4 et plus ont chacun une grille distincte.
L'époque de construction du bâtiment, avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, ou après 1990 : les plafonds varient selon l'ancienneté.
Le type de location, vide ou meublée. Les locations meublées bénéficient d'une majoration d'environ 12 % sur le loyer de référence.

Comment calculer son loyer encadré ?

L'encadrement des loyers à Bordeaux repose sur un système de loyers de référence, publiés chaque année par arrêté préfectoral.

Etape 1 : identifiez les caractéristiques du bien

Quatre critères déterminent votre loyer de référence :

Le secteur géographique (Bordeaux est divisé en 4 zones)
L'époque de construction du bâtiment
Le nombre de pièces principales
Le type de location (vide ou meublée)

Etape 2 : consulter le loyer de référence majoré

Le simulateur mis en place par Bordeaux Métropole vous donne directement le loyer de référence majoré applicable à votre adresse.
Il vous suffit de rentrer votre adresse exacte, l'époque, le type de location et la période.

Etape 3 : calculez le loyer maximum autorisé

Le formule de calcul pour déterminer le loyer encadré est la suivante :

Loyer maximum hors charges :

loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable du logement.

Exemple de loyer encadré à Bordeaux : un T1 loué meublé dans le centre-ville (Zone 1)

Prenons le cas d'un studio aménagé typique du marché bordelais : un T1 de 28 m², loué meublé, construit entre 1971 et 1990, situé dans le quartier Saint-Pierre / Victoire (Zone 1 — centre historique).

Pour ce profil de bien en Zone 1, le loyer de référence est d'environ 17,80 €/m². Le loyer de référence majoré (plafond légal) s'établit donc à 21,36 €/m², et le loyer de référence minoré à 12,46 €/m².

	Calcul	Montant mensuel HC
Loyer de référence (médian)	17,80 €/m² × 28 m²	498 €
✅ Loyer maximum autorisé	21,36 €/m² × 28 m²	598 €
Loyer plancher (renouvellement)	12,46 €/m² × 28 m²	349 €

En pratique : vous pouvez fixer ce T1 meublé entre 349 € et 598 € hors charges. À noter que la location meublée génère des loyers de référence légèrement supérieurs à la location vide, ce qui en fait le format privilégié pour les petites surfaces en centre-ville bordelais. Si le bien présente des caractéristiques vraiment exceptionnelles (vue sur les quais de Garonne, terrasse, standing rare), un complément de loyer peut s'ajouter au-delà de 598 €, à condition de le mentionner et de le justifier dans le bail.

Quels sont les compléments de loyer autorisés ?

Le complément de loyer n'est applicable que si 2 conditions sont réunies. Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré.

Il faut qu'il se distingue des autres appartements de la même catégorie dans le secteur. Sont considérés comme exceptionnels :

Une vue remarquable.
Des matériaux et des équipements très spécifiques.
Des prestations de grand standing.
Des caractéristiques architecturales uniques dans leur genre.
Une terrasse, un parking et autres éléments rares dans le secteur.

Quels sont les risques en cas de non respect ?

À Bordeaux, près de 25 % des annonces de location ne respectaient pas l'encadrement des loyers en 2026. Un chiffre en baisse depuis 2022 mais qui demeure élevé. Beaucoup de propriétaires ignorent sincèrement les règles pourtant les risques sont grands d'être dans l'illégalité.

Une amende jusqu'à 5 000 € par logement. La ville vous adresse une mise en demeure, vous avez 2 mois pour régulariser.
Remboursement du trop perçu. Le locataire peut réclamer jusqu'à 3 ans de trop-perçu rétroactif.
Contentieux et révision forcée du bail. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal.

Nos clients à Bordeaux en parlent le mieux

5/5

Foncia Bordeaux, qualité de gestion

"Foncia Bordeaux gère très bien mon appartement depuis des années, la recherche d'un nouveau locataire quand l'ancien s'en va. Les documents sont bien remplis sur l'espace client bien fait et pratique."

Jean-Alain, 30 nov. 2025

5/5

Très bon contact avec les gestionnaires

"Très bon contact avec les gestionnaires de Bordeaux. Prestations conformes à l’attendu."

Gilles, 5 mars 2025

5/5

Changement de locataire

"JChangement de locataire 10 rue Tillet 33800 Bordeaux avec travaux de rénovation réalisés plutôt dansdebonnes conditions."

Francis, 15 mars. 2023

Exemple loyers de référence à Bordeaux

Zone	Quartiers représentatifs	Loyer minoré	Loyer médian	Plafond légal
Zone 1	Saint-Pierre, Victoire, Chartrons, Triangle d'Or	11,6 €/m²	16,6 €/m²	19,9 €/m²
Zone 2	Saint-Genès, Nansouty, Caudéran, Saint-Augustin	10,3 €/m²	14,7 €/m²	17,6 €/m²
Zone 3	Bassins à Flot, Bacalan, Belcier, Saint-Jean	8,0 €/m²	11,4 €/m²	13,7 €/m²
Zone 4	Aubiers, Ginko, Grand Parc, Dravemont	8,7 €/m²	12,4 €/m²	14,9 €/m²

Source : Arrêté préfectoral du 20 juin 2025 signé par le Préfet de la Gironde, en vigueur depuis le 15 juillet 2025. Valeurs indicatives pour les locations meublées, T1-T2, construction 1971-1990. Les montants exacts varient selon le type de bien, le nombre de pièces et l'époque de construction — vérifiez via le simulateur officiel de Bordeaux Métropole.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce que vous devez savoir sur l'encadrement
des loyers à Bordeaux

Oui. Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis juillet 2022. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (médian +20 %), fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublé).

La formule est simple : loyer maximum = loyer de référence majoré × surface habitable. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian +20 % pour votre profil de bien.

Oui, mais sous conditions strictes. Le complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les loyers de référence (vue exceptionnelle, terrasse, standing rare). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas bénéficier d'un complément de loyer.

Le locataire peut demander une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu. En cas de signalement à la Ville de Bordeaux, le propriétaire peut recevoir une mise en demeure préfectorale avec injonction de mise en conformité sous 2 mois, et une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une société.

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