Lutter contre les immeubles vétustes avec le diagnostic structurel obligatoire

L’effondrement de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018 avec ses 8 morts a mis durablement en lumière le problème des immeubles vétustes en France. Pour poursuivre les efforts entrepris depuis des années dans le sens de la protection des résidents, le ministère du Logement a publié un décret rendant obligatoire le diagnostic structurel. 

Quel est l’objectif du décret relatif au diagnostic structurel ?

Issu de la loi « Habitat Dégradé », de 2024, le décret n°2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs est la réponse tant attendue pour identifier et lutter contre les immeubles fragiles.

Le but du décret est d’améliorer la détection des immeubles en danger via un diagnostic vétusté. Et cela, de manière à prévenir tout risque d’effondrement, prévenir les multiples drames ayant eu lieu par le passé, que ce soit à Marseille ou à Lille. Les communes se voient ainsi dotées d’outils pour obliger les propriétaires à effectuer des diagnostics vétusté et assurer à terme la sécurité des occupants.

“Ce décret donne aux maires un outil opérationnel pour repérer les immeubles les plus fragiles et agir avant qu’un drame ne survienne.” Valérie Letard, ministre du Logement

Que contient concrètement ce nouveau décret ?

Le décret promulgué il y a quelques jours contient de très nombreux éléments relatifs à la mise en place de ce nouvel outil, le diagnostic structurel.

Les pouvoirs accordés aux communes

Ce sont les élus locaux en mairie qui vont désormais pouvoir définir les périmètres des secteurs au sein desquels devra obligatoirement être réalisé un diagnostic structurel. La limite est déterminée par le Conseil municipal après délibération. Tous les immeubles situés dans la zone définie devront s’y soumettre et vérifier leur solidité. 

La décision est notifiée par lettre recommandée aux propriétaires de l'immeuble concerné (les propriétaires ou aux syndics représentant le syndicat des propriétaires). Ces derniers disposent d’un délai de 18 mois pour faire parvenir le diagnostic à la commune. Le défaut de transmission dans les délais est sanctionné.

Les compétences requises par le diagnostiqueur

Le propriétaire (ou le syndicat des copropriétaires) concernés par la décision de la commune doit faire réaliser un diagnostic structurel par une personne disposant des compétences adéquates. Le décret précise ainsi toutes les qualifications requises pour effectuer le diagnostic : 

• Présenter des compétences dans de très nombreux registres : mode de construction, l'évaluation de la stabilité et de la solidité, les produits de construction, les textes législatifs, etc. ;
• La personne qui réalise le diagnostic justifie de qualification et certification ou celles de ses employés (diplôme et titre professionnel) ; 
• Le diagnostiqueur doit avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle ;
• L’obligation de réaliser le diagnostic en toute impartialité ;

La réalisation et le contenu du diagnostic structurel du bâtiment

Le diagnostiqueur mandaté effectue une inspection visuelle extérieure et intérieure. Le contenu du diagnostic doit ainsi mettre en lumière les problèmes apparents et établir un rapport en ce sens. Le diagnostic structurel comprend entre autres : 

• Le nom de la personne/société ayant réalisé le diagnostic ;
• La localisation de l’immeuble ;
• La description du bâtiment et des éléments structurels ;
• Les désordres trouvés, l’impact des derniers travaux effectués ;
• Une liste des travaux hiérarchisée avec les priorités ;
• Les recommandations en matière de sécurité avant la réalisation des travaux, ou encore des investigations complémentaires.

Est-ce que des sanctions sont prévues ?

Si la copropriété ou le propriétaire ne transmet pas le diagnostic dans les délais prévus (18 mois). La commune est en droit de faire réaliser le diagnostic aux frais du propriétaire ou au syndic des copropriétaires.

Un enjeu d'avenir pour les copropriétés

Comme on l’expliquait en première partie, les mairies via les conseils municipaux ont un rôle essentiel à jouer, puisque ce sont elles qui définissent les secteurs dans lesquels le diagnostic structurel doit être réalisé. Toutefois, dans les faits, ce sont tous les acteurs de l’immobilier qui vont être progressivement touchés par ce décret.

Les syndics de copropriété doivent ajouter ce nouveau diagnostic à la liste de leurs obligations et l’intégrer dans leur projet de plan pluriannuel de travaux. Idem pour ce qui est des transactions immobilières, le diagnostic structurel sera intégré à terme dans la liste des diagnostics obligatoires à fournir à l’acheteur. Avec des conséquences diverses sur la vente, un diagnostic structurel positif devrait rassurer les acheteurs et inversement. En termes de valorisation du bien, il y aura bien un impact.

À noter, que différentes modalités en rapport avec le décret devraient faire l’objet d’arrêtés dans les prochains mois.

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Quel est le prix d'un diagnostic structurel obligatoire ?

Le coût d'un diagnostic structurel varie selon plusieurs critères spécifiques à votre copropriété : sa taille, sa complexité architecturale et sa localisation. Pour une copropriété standard, le prix oscille entre 1 000 et 5 000 euros.

La surface totale du bâtiment et le nombre de lots constituent les principaux facteurs de variation. Un immeuble de grande taille nécessite plus de temps d'inspection et d'analyse, ce qui augmente naturellement le coût final du diagnostic.

Les copropriétaires peuvent mutualiser cette dépense via le fonds travaux de leur copropriété. Cette option permet d'alléger la charge financière immédiate tout en respectant les obligations légales. Une consultation de plusieurs diagnostiqueurs certifiés vous aidera à obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

Le diagnostic structurel est-il obligatoire pour un projet de construction ?

Le diagnostic structurel n'est pas systématiquement requis pour les projets de construction neuve. La réglementation actuelle se concentre principalement sur les bâtiments existants situés dans les zones définies par les communes.

Les nouvelles constructions sont soumises à des normes techniques strictes dès leur conception, notamment via le respect des règles parasismiques et l'étude des sols. La solidité de l'ouvrage est garantie par l'assurance décennale du constructeur pendant les 10 premières années suivant la réception des travaux.

Un diagnostic structurel peut néanmoins s'avérer pertinent dans certains cas spécifiques : construction sur un terrain présentant des fragilités particulières, ou projet nécessitant des adaptations techniques complexes.