Investissement locatif : faut-il investir dans un bien neuf ou dans l’ancien ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel de se poser plusieurs questions. Parmi celles-ci, le choix entre le neuf et l’ancien figure en tête. Chaque option présente des avantages, des inconvénients, mais aussi des spécificités qu’il est important de bien connaître avant de prendre votre décision.

Dans cet article, nous explorons en profondeur les critères qui vous aideront à choisir entre le neuf et l’ancien pour votre projet immobilier.

Est-il rentable d’acheter dans le neuf ?

Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans le neuf ?

Investir dans un bien neuf peut sembler coûteux au premier abord, mais il offre de nombreux avantages pour les investisseurs. notamment ceux qui souhaitent réduire les contraintes administratives et financières.

Profiter d'un bien sans travaux

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous avez la garantie qu'il est conforme aux dernières normes de construction et aux exigences en matière d’efficacité énergétique. Il n’y aura pas de travaux de rénovation à prévoir, ni de mises aux normes thermiques, un élément pouvant s’avérer coûteux et chronophage dans les logements anciens. 

De plus, les différentes garanties viennent renforcer la tranquillité d'esprit en cas de problème lié à la construction (garantie de parfait achèvement, garantie décennale...). Ainsi, si vous privilégiez une solution clé en main, le neuf ou plutôt l'achat en vente futur d'achèvement (VEFA) est une option de choix.

Des garanties de construction

Les constructions neuves bénéficient de 3 grandes garanties.

• La garantie de parfait achèvement. Elle dure un an à compter de la réception du bien. Elle couvre le propriétaire notamment lors du procès-verbal de réception, si des éléments qui ne fonctionent pas ont été signalées le cas échéant. Le promoteur et ses artisans se doit de procéder aux réparations.
• La garantie biennale. Cette garantie dure 2 ans à partir de la réception du bien et protège le propriétaire contre les dégâts touchant les éléments dissociables ou démontables du logement
• La garantie décennale. Elle dure 10 ans et elle couvre les dommages pouvant compromettre la solidité du bâtiment et les défauts affectant le gros œuvre. Ce qui peut être un réel atout, notamment pour ceux qui investissent dans des projets de grande envergure.

Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire dans le neuf sont nettement plus faibles que dans l’ancien. Ils oscillent entre 2 et 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. La réduction des frais notaire (ou plutôt des droits de mutation) représente une économie importante pour l'investisseur.

En particulier dans le cadre d’un investissement immobilier de grande envergure. Les frais de notaire réduits allégent l’investissement initial et ce qui dégage plus de fonds pour d’autres projets ou dépenses.

Avantages fiscaux et dispositifs incitatifs

Investir dans le neuf permettait jusqu'à fin 2024 de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants. Par exemple, la loi Pinel qui en échange d'un achat dans le neuf offrait la possibilité de réduire les impôts pendant plusieurs années. Et ce sous réserve de respecter certaines conditions, telles qu’un engagement de location et un limite sur le montant du loyer par zone géographique. 

La réduction d'impôt est un argument de poids pour les investisseurs à la recherche d'avantages fiscaux. C'était également le cas avec De plus, des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont accessibles aux primo-accédants, d'ailleurs le dispositif a été étendu à toutes les zones géographiques. Un moyen de financer l'achat dans le neuf pour un public jeune ou moins expérimenté.

Selon l'emplacement de votre achat neuf, il est possible de recevoir une exonération fiscale (exonération de la taxe foncière partielle ou totale pendant 1 ou 2 ans). Un avantage qui concerne en règle générale les primo-accédants, qui achètent leur résidence principale.

Des charges énergétiques maîtrisées

Les logements neufs sont conçus pour répondre aux dernières normes en matière d’isolation thermique et énergétique (RE2020). Ils consomment donc moins d’énergie que les bâtiments plus anciens, ce qui se traduit par des charges énergétiques plus faibles.

Cela représente non seulement un avantage pour les locataires qui souhaitent limiter leur facture énergétique. Mais aussi pour les propriétaires qui n’ont pas à investir dans des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien. Un bien bien isolé, avec des équipements modernes, est un atout pour attirer les locataires.

Un investissement immobilier attractif pour les jeunes investisseurs

Les dispositifs de financement comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) rendent l’achat d’un bien neuf particulièrement intéressant pour les jeunes investisseurs. Ces prêts, soumis à des conditions de ressources, permettent d’acheter un bien à des conditions financières très avantageuses.

Le neuf offre donc une belle opportunité pour les primo-accédants souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. À noter que le PTZ n'est accessible qu'aux Français achetant leur résidence principale, le dispositif n'est pas ouvert aux investisseurs locatifs.

Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?

Malgré ses nombreux avantages, l'investissement dans le neuf comporte aussi des inconvénients qu'il est important de prendre en compte.

Un prix d’achat plus élevé

Les biens neufs sont généralement plus chers que les logements anciens, en raison de leur modernité, de leurs performances énergétiques et des coûts associés à la construction (prix des matériaux). Ce surcoût peut représenter un frein pour certains investisseurs, notamment ceux qui cherchent des rendements locatifs élevés. Difficile d'espérer des rendements très elevés, surtout si l'emplacement n'est pas optimal

Des emplacements moins stratégiques et attractifs

Les nouveaux logements sont souvent situés en périphérie des grandes villes ou dans des zones en développement. Si ces zones présentent un potentiel d'appréciation à long terme, elles ne bénéficient pas toujours de l'attractivité immédiate des quartiers centraux.

Il peut donc être plus difficile de trouver des locataires à court terme. Un frein pour beaucoup d'investisseurs qui privilégient des emplacements en centre-ville ou à proximité immédiate des transports en commun.

Une valorisation à long terme incertaine

Contrairement aux biens anciens, dont la valeur peut être augmentée par des rénovations, le neuf prend généralement de la valeur plus lentement. Les plus-values rapides sont moins fréquentes dans le neuf, car le bien n’a pas encore vécu et n'a pas de potentiel de rénovation pour augmenter sa valeur. Les perspectives de revente avec une plus-value à court ou moyen terme sont limitées, il faudra conserver le bien longtemps pour faire fructifier son patrimoine.

Risques liés aux programmes neufs

Effectuer un investissement locatif via un programme immobilier neuf peut comporter certains risques, notamment en matière de retards de construction ou de non-conformité des biens livrés. 

Les investisseurs doivent être vigilants et s’assurer que le promoteur immobilier est fiable et respecte les délais. Il est important de bien choisir son promoteur et de s'informer sur la qualité des projets précédemment réalisés pour minimiser les risques.

Quels sont les avantages d’investir dans l’ancien ?

Pourquoi l’ancien séduit-il autant d’investisseurs locatifs ?

L’immobilier ancien reste une option privilégiée pour de nombreux investisseurs, en raison de sa flexibilité et de son accessibilité. Voici les principaux avantages de l'investissement dans l'ancien.

Des prix d’achat plus abordables

L’un des principaux atouts de l’immobilier ancien est son prix d’achat inférieur à celui du neuf. Les investisseurs, même avec un budget limité, peuvent acquérir des biens dans des zones géographiques très recherchées.

Par exemple, dans les centres-villes ou dans des quartiers historiques, les prix de l’ancien sont plus abordables que ceux des biens neufs équivalents (s'ils existent). L'ancien offre la possibilité d’accéder à des emplacements stratégiques à un prix plus raisonnable, tout en offrant un potentiel de valorisation rapide.

Un emplacement de choix

Les logements anciens se situent souvent dans des quartiers bien établis, proches des transports en commun, des commerces, des écoles, et bénéficient d’une infrastructure déjà développée. Ces emplacements garantissent une forte demande locative, un élément incontournable pour l’investisseur. 

Les biens anciens sont également prisés pour leur caractère et leur charme. Ils attirent de nombreux locataires, notamment dans les grandes villes où l'offre neuve est limitée.

Un potentiel de valorisation rapide

En réalisant des travaux de rénovation, il est possible d'augmenter la valeur d’un bien ancien de manière significative. Des travaux de modernisation (réaménagement, amélioration de l’isolation, mise aux normes électriques, etc.) peuvent améliorer les performances énergétiques du bien tout en augmentant son attrait pour les locataires. L'idée est de gagner quelques étiquettes au DPE.

Ce potentiel de valorisation rapide permet aux investisseurs de générer une plus-value lors de la revente ou d’augmenter les loyers.

Des rendements locatifs élevés

L’un des principaux avantages de l’immobilier ancien est qu’il offre souvent des rendements locatifs plus élevés. Les prix d'achat au mètre carré plus bas combinés à une forte demande locative, en particulier dans les quartiers recherchés des centres-villes, permettent d'obtenir des rendements intéressants. 

L'investissement ancien demeure un excellent moyen de développer son patrimoine avec une mise de départ limitée grâce à l'effet de levier du crédit.

Acheter dans l’ancien : les pièges à éviter

Bien que l’immobilier ancien présente de nombreux avantages, il comporte également certains risques qu’il est essentiel de bien comprendre.

Les travaux de rénovation imprévus

Un des risques majeurs de l’achat d’un bien ancien réside dans les travaux imprévus. Il peut s’agir de problèmes structurels, de vices cachés ou de mises aux normes coûteuses. Un diagnostic complet avant l’achat est donc indispensable pour éviter les déconvenues, notamment en raison des contraintes réglementaires liées à l'efficacité énergétique et au DPE du bien.

Les coûts des travaux de rénovation peuvent rapidement devenir élevés, ce qui peut nuire à la rentabilité de l’investissement, même si de nombreuses aides à la rénovation énergétique existent. Il est donc important de bien estimer ces coûts avant de se lancer dans l'achat d'un bien ancien.

Des frais de notaire plus élevés

Les frais de notaire dans l'ancien sont nettement plus élevés que dans le neuf, représentant généralement entre 7 et 8 % du prix d'achat. Cette différence peut peser lourdement sur le budget initial de l'investisseur. Les frais de notaire doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l'investissement.

Des charges énergétiques élevées

Les logements anciens, s’ils ne sont pas rénovés, peuvent être des passoires thermiques, entraînant des charges et factures énergétiques élevées. Un problème pour les locataires qui cherchent de plus en plus des biens énergétiquement performants. Faire des travaux d’isolation s'avère parfois nécessaire pour réduire ces charges, mais cela représente un coût supplémentaire pour l’investisseur.

Un entretien plus coûteux

Les travaux d’entretien et de rénovation d’un bien ancien peuvent s'avérer coûteux. Au-delà des mises aux normes, des réparations régulières peuvent être nécessaires pour maintenir le bien en bon état. Ce coût d’entretien doit être pris en compte dans la rentabilité globale de l’investissement.

Est-il mieux d’acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Achat pour une résidence principale

Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, le choix entre neuf et ancien dépendra de vos priorités personnelles.

• Optez pour un logement neuf si vous privilégiez le confort, la modernité, et des charges énergétiques faibles.
• Privilégiez l’ancien si vous recherchez un bien avec du caractère, dans un quartier central, et si vous êtes prêt à effectuer des travaux pour l’adapter à vos besoins.

Achat pour un investissement locatif

Pour un investissement locatif, les deux options peuvent être intéressantes en fonction de votre stratégie :

• Le neuf est idéal si vous souhaitez limiter les charges et bénéficier des avantages fiscaux comme la réduction d’impôt via la loi Pinel.
• L'ancien offre une rentabilité locative souvent plus élevée, grâce à des prix d'achat plus accessibles et des emplacements attractifs.

Neuf ou ancien, un choix à bien réfléchir

Avant de prendre votre décision, il est crucial de bien évaluer vos priorités et vos objectifs. Acheter dans le neuf ou dans l’ancien dépend de nombreux facteurs : votre budget, vos attentes en termes de rentabilité, votre stratégie fiscale et votre volonté de réaliser des travaux.

Dans tous les cas, l’immobilier reste une solution efficace pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs. Pour faire le bon choix, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels qui sauront vous orienter et vous aider à maximiser votre investissement.

Est-ce que le neuf prend de la valeur ?

Quand on achète dans le neuf, plutôt que dans l'ancien, le prix du bien est supérieur de 15 à 20 % en moyenne. Si vous revendez rapidement, il est probable que vous perdrez de l'argent, sauf si le bien est dans un endroit extrêmement prisé dont la cote s'envole. Pour être sûr que votre bien neuf va prendre de la valeur, il est nécessaire :

• D'investir dans un endroit stratégique. Une zone qui va se développer et attirer les habitants dans les années à venir.
• Conserver son bien longtemps. En effet, les prix de l'immobilier fluctuent comme on l'a vu ces dernières années. En revanche sur le temps long, 15, 20 ans, les prix augmentent presque toujours et vous pourrez profiter d'une plus-value à la revente.