Investissement locatif : faut-il investir dans un bien neuf ou dans l’ancien ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel de vous poser plusieurs questions. Parmi celles-ci, le choix entre l'immobilier neuf et l’immobilier ancien figure en tête. Chaque option présente des avantages, des inconvénients, mais aussi des spécificités qu’il est important de bien connaître avant de prendre votre décision.

Ce qu'il faut savoir

• Les prix moyens en 2025 s'établissent à 3 419€/m² pour les logements anciens contre 4 595€/m² pour les constructions neuves.
• Le diagnostic de performance énergétique devient un critère décisif avec l'interdiction de la location des passoires thermiques, ce qui pénalise les logements anciens classés G au DPE depuis le 1er janvier.
• La marge de négociation n'est possible que sur les biens existants, permettant d'optimiser son budget d'acquisition.
• Toutefois, les mauvaises surprises sont plus fréquentes dans les bâtiments existants : réfection de toiture ou ravalement de façade imprévus.

Est-il rentable d’acheter dans le neuf ?

Cela dépend. Si l'investissement dans le neuf dispose de quelques atouts, ce n'est pas forcément au niveau du rendement locatif. Explications.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans le neuf ?

Investir dans un bien neuf peut sembler coûteux au premier abord.

Un bien neuf coûte en moyenne 15 à 20 % plus cher qu'un bien ancien équivalent.

Néanmoins, il y a quelques avantages pour les investisseurs aussi bien sur le plan des prestations que de la fiscalité.

Profiter d'un bien sans travaux

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous avez la garantie qu'il est conforme aux dernières normes de construction et aux exigences en matière d’efficacité énergétique (RT 2012, RE 2020).

Avec un logement neuf, il n’y aura pas de travaux de rénovation à prévoir, ni de mises aux normes thermiques.

Autant d'éléments pouvant s’avérer coûteux et chronophage dans les logements anciens. Notamment si vous achetez une passoire thermique (logement classé F ou G au DPE) qu'il s'agit de remettre aux normes.

De plus, les différentes garanties viennent renforcer la tranquillité d'esprit en cas de problème lié à la construction (garantie de parfait achèvement, garantie décennale). Ainsi, si vous privilégiez une solution clé en main, le neuf ou plutôt l'achat en vente futur d'achèvement (VEFA) est une option très intéressante. Vous choisissez sur plan toutes les caractéristiques de votre futur logement.

Des garanties de construction

Les constructions neuves bénéficient de 3 grandes garanties.

• La garantie de parfait achèvement. Elle dure un an à compter de la réception du bien. Elle couvre le propriétaire, spécialement lors du procès-verbal de réception, si des éléments qui ne fonctionnent pas ont été signalés le cas échéant. Le promoteur et ses artisans se doivent de procéder aux réparations.
• La garantie biennale. Cette garantie dure 2 ans à partir de la réception du bien et protège le propriétaire contre les dégâts touchant les éléments dissociables ou démontables du logement.
• La garantie décennale. Elle dure 10 ans et elle couvre les dommages pouvant compromettre la solidité du bâtiment et les défauts affectant le gros œuvre. Ce qui peut être un réel atout, particulièrement pour ceux qui investissent dans des projets de grande envergure.

Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire dans le neuf sont nettement plus faibles que dans l’immobilier ancien. Ils oscillent entre 2 et 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. La réduction des frais notaire (ou plutôt des droits de mutation) représente une économie importante pour l'investisseur, plusieurs milliers d'euros. En particulier dans le cadre d’un investissement immobilier de grande envergure.

L'immobilier neuf profite de frais de notaire beaucoup plus faible que l'ancien autour de 2 - 3 %

Les frais de notaire réduits allègent l’investissement initial, ce qui laisse plus de fonds pour d’autres projets ou dépenses.

Avantages fiscaux et dispositifs incitatifs

Investir dans le neuf permettait jusqu'à la fin 2024 de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants. Par exemple, la loi Pinel qui, en échange d'un achat dans le neuf, offrait la possibilité de réduire ses impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Et ce, sous réserve de respecter certaines conditions, telles qu’un engagement de location et une limite sur le montant du loyer selon la zone géographique. 

Selon l'emplacement de votre achat neuf, il est possible de recevoir une exonération fiscale (exonération de la taxe foncière partielle ou totale pendant 1 ou 2 ans). Un avantage qui ne concerne en règle générale que les primo-accédants, qui achètent leur résidence principale.

Toutefois, la plupart des avantages fiscaux liés au neuf, ne concernent que l'achat de sa résidence principale (Prêt à taux zéro PTZ, TVA réduite à 5,5 %...).

Des charges énergétiques maîtrisées

Les logements neufs sont conçus pour répondre aux dernières normes en matière d’isolation thermique et énergétique (RE2020). Ils consomment donc moins d’énergie que les bâtiments plus anciens, ce qui se traduit par des charges énergétiques plus faibles.

Cela représente non seulement un avantage pour les locataires qui souhaitent limiter leur facture énergétique. Mais aussi pour les propriétaires qui n’ont pas à investir dans des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien. Un bien isolé, avec des équipements modernes, est un atout pour attirer les locataires.

Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?

L'investissement dans un logement neuf comporte aussi des inconvénients qu'il est important de prendre en compte.

Un prix d’achat plus élevé

Les biens neufs sont généralement plus chers que les logements anciens, en raison de leur modernité, de leurs performances énergétiques et des coûts associés à la construction (prix des matériaux).

Ce surcoût de l'ordre de 15 à 30 % peut représenter un frein pour certains investisseurs, notamment ceux qui cherchent des rendements locatifs élevés. Difficile d'espérer des rendements très élevés, surtout si l'emplacement n'est pas optimal.

Des emplacements moins stratégiques et attractifs

Les nouveaux logements sont souvent situés en périphérie des grandes villes ou dans des zones en développement. Si ces secteurs présentent un potentiel d'appréciation à long terme, ils ne bénéficient pas toujours de l'attractivité immédiate des quartiers centraux.

Il peut donc être plus difficile de trouver des locataires à court terme. Un frein pour beaucoup d'investisseurs qui privilégient des emplacements en centre-ville ou à proximité immédiate des transports en commun pour être sûr de la demande locative.

Une valorisation à long terme incertaine

Contrairement aux biens anciens, dont la valeur peut être augmentée par des rénovations, le neuf prend généralement de la valeur plus lentement. Les plus-values rapides sont moins fréquentes dans le neuf, car le bien n’a pas encore vécu et n'a pas de potentiel de rénovation pour augmenter sa valeur.

Les perspectives de revente avec une plus-value à court ou moyen terme sont limitées, il faudra conserver le bien longtemps pour faire fructifier son patrimoine.

Risques liés aux programmes neufs

Effectuer un investissement locatif via un programme immobilier neuf peut comporter certains risques, notamment en matière de retards de construction ou de non-conformité des biens livrés. 

Retards de la consctruction, malfaçon, acheter dans le neuf est aussi un risque.

Les investisseurs doivent être vigilants et s’assurer que le promoteur immobilier est fiable et respecte les délais. Il est important de bien choisir son promoteur et de s'informer sur la qualité des projets précédemment réalisés pour minimiser les risques.

Quels sont les avantages d’investir dans l’ancien ?

Le charme des vieilles pierres, les meilleurs emplacements en centre-ville, le rendement locatif déjà connu à l'avance, voilà quelques-uns des atouts de l'ancien.

Pourquoi l’ancien séduit-il autant d’investisseurs locatifs ?

L’immobilier ancien demeure une option privilégiée pour de nombreux investisseurs locatifs, en raison de sa flexibilité et de son accessibilité. Voici les principaux avantages de l'investissement dans l'ancien.

Des prix d’achat plus abordables

L’un des principaux atouts de l’immobilier ancien est son prix d’achat inférieur à celui du neuf. Les investisseurs, même avec un budget limité, peuvent acquérir des biens dans des zones géographiques très recherchées. Dans des villes comme Le Havre, Poitiers, il est très facilement possible d'investir avec moins de 100 000 euros.

Dans les centres-villes ou dans des quartiers historiques, les prix de l’ancien sont plus abordables que ceux des biens neufs équivalents (s'ils existent). L'ancien offre la possibilité d’accéder à des emplacements stratégiques à un prix plus raisonnable, tout en offrant un potentiel de valorisation rapide.

Un emplacement de choix

Les logements anciens se situent souvent dans des quartiers bien établis, proches des transports en commun, des commerces, des écoles, et bénéficient d’une infrastructure déjà développée. Ces emplacements garantissent une forte demande locative, un élément incontournable pour l’investisseur. 

Les biens anciens sont également prisés pour leur caractère et leur charme. Ils attirent de nombreux locataires, notamment dans les grandes villes où l'offre neuve est limitée.

Un potentiel de valorisation rapide

En réalisant des travaux de rénovation, il est possible d'augmenter la valeur d’un bien ancien de manière significative. Des travaux de modernisation (réaménagement, amélioration de l’isolation, mise aux normes électriques, etc.) peuvent améliorer les performances énergétiques du bien tout en augmentant son attrait pour les locataires. L'idée est de gagner quelques lettres au DPE. L'idée est d'atteindre la lettre D comme étiquette énergétique pour être à l'abri des interdictions de location.

Ce potentiel de valorisation rapide permet aux investisseurs de générer une plus-value lors de la revente ou d’augmenter les loyers.

Des rendements locatifs élevés

L’un des principaux avantages de l’immobilier ancien est qu’il offre souvent des rendements locatifs plus élevés. Les prix d'achat au mètre carré plus bas combinés à une forte demande locative, en particulier dans les quartiers recherchés des centres-villes, permettent d'obtenir des rendements intéressants. 

L'ancien, c'est un rendement locatif plus élevé grâce à un prix d'achat moins élevé au mètre carré.

L'investissement ancien demeure un excellent moyen de développer son patrimoine avec une mise de départ limitée grâce à l'effet de levier du crédit.

Acheter dans l’ancien : les pièges à éviter

Bien que l’immobilier ancien présente de nombreux avantages, il comporte également certains risques qu’il est essentiel de bien comprendre.

Les travaux de rénovation imprévus

Un des risques majeurs de l’achat d’un bien ancien réside dans les travaux imprévus. Il peut s’agir de problèmes structurels, de vices cachés ou de mises aux normes coûteuses. Un diagnostic complet avant l’achat est donc indispensable pour éviter les déconvenues, notamment en raison des contraintes réglementaires liées à l'efficacité énergétique et au DPE du bien.

Les coûts des travaux de rénovation peuvent rapidement devenir élevés, ce qui peut nuire à la rentabilité de l’investissement, même si de nombreuses aides à la rénovation énergétique existent. Il est ainsi important de bien estimer ces coûts avant de se lancer dans l'achat d'un bien ancien.

Des frais de notaire plus élevés

Les frais de notaire dans l'ancien sont nettement plus élevés que dans le neuf, représentant généralement entre 7 et 8 % du prix d'achat. Cette différence peut peser lourdement sur le budget initial de l'investisseur. Les frais de notaire doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l'investissement.

Des charges énergétiques élevées

Les logements anciens, s’ils ne sont pas rénovés, peuvent entraîner des charges et des factures énergétiques élevées (encore plus dans les passoires thermiques). Un problème pour les locataires qui cherchent de plus en plus des biens énergétiquement performants pour limiter leurs dépenses d'énergie.

Faire des travaux d’isolation s'avère parfois nécessaire pour réduire ces charges, mais cela représente un coût supplémentaire pour l’investisseur. Il faut garder ces frais-là en tête avant d'investir.

Un entretien plus coûteux

Au-delà des mises aux normes, des réparations régulières peuvent être nécessaires pour maintenir le bien en bon état. Ce coût d’entretien doit être pris en compte dans la rentabilité globale de l’investissement. Toutefois, une profonde rénovation peut vous mettre à l'abri pour de très nombreuses années et donner de la valeur à votre investissement.

Est-ce mieux d’acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Achat pour une résidence principale

Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, le choix entre neuf et ancien dépendra de vos priorités personnelles.

• Optez pour un logement neuf si vous privilégiez le confort, la modernité et des charges énergétiques faibles.
• Privilégiez l’ancien si vous recherchez un bien avec du caractère, dans un quartier central, et si vous êtes prêt à effectuer des travaux pour l’adapter à vos besoins.

Achat pour un investissement locatif

Pour un investissement locatif, les deux options peuvent être intéressantes en fonction de votre stratégie :

• Le neuf est idéal si vous souhaitez limiter les charges et bénéficier des avantages fiscaux comme la réduction d’impôt via la loi Pinel.
• L'ancien offre une rentabilité locative souvent plus élevée, grâce à des prix d'achat plus accessibles et des emplacements attractifs.

Immobilier neuf ou investissement immobilier ancien, peser le pour et le contre

Avant de prendre votre décision, il est crucial de bien évaluer vos priorités et vos objectifs. Acheter dans le neuf ou dans l’ancien dépend de nombreux facteurs : votre budget, vos attentes en termes de rentabilité, votre stratégie fiscale et votre volonté de réaliser des travaux.

Dans tous les cas, l’immobilier reste une solution efficace pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs. Pour faire le bon choix, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels qui sauront vous orienter et vous aider à maximiser votre investissement.

Est-ce que le neuf prend de la valeur ?

Le neuf prend de la valeur moins rapidement que l'ancien. Quand on achète dans le neuf, plutôt que dans l'ancien, le prix du bien est supérieur de 15 à 20 % en moyenne. Si vous revendez rapidement, il est probable que vous perdiez de l'argent, sauf si le bien est dans un endroit extrêmement prisé dont la cote s'envole. Pour être sûr que votre bien neuf va prendre de la valeur, il est nécessaire :

• D'investir dans un endroit stratégique. Une zone qui va se développer et attirer les habitants dans les années à venir.
• Conserver son bien longtemps. En effet, les prix de l'immobilier fluctuent comme on l'a vu ces dernières années. En revanche, sur le temps long, 15, 20 ans, les prix augmentent presque toujours et vous pourrez profiter d'une plus-value à la revente.

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Le choix entre un investissement dans le neuf ou l'ancien dépend avant tout de votre capacité financière et du marché immobilier actuel. En 2025, les prix au m² s'établissent en moyenne à 3 419 € dans l'ancien contre 4 595 € dans le neuf. Une différence significative qui va se répercuter sur votre budget. Tous les ménages ne peuvent pas investir dans le neuf.

Pour maximiser votre investissement locatif, considérez la dynamique du quartier et son potentiel de développement. La clé réside dans l'analyse approfondie du marché local et de ses perspectives d'évolution.

Un bien ancien dans un secteur en pleine mutation peut s'avérer plus rentable qu'un logement neuf mal situé.

Prenez également en compte votre capacité à gérer un projet. Si vous manquez de temps ou d'expertise, un programme neuf offre une solution clé en main plus adaptée. À l'inverse, un investisseur expérimenté pourra tirer parti des opportunités de l'ancien pour créer de la valeur.