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Quels sont les diagnostics immobiliers indispensables ?

Depuis vingt ans, dès lors que vous vendez ou achetez un bien immobilier, un dossier de diagnostic technique est obligatoire. Avec les années, et en particulier depuis le 1er janvier dernier, le nombre de diagnostics s’est accru. En voici la liste.

Superficie, localisation, présence de termites, de plomb et d’amiante, état des installations de gaz et d’électricité… Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, une longue liste de diagnostics doit impérativement être fournie dans toute vente et tout achat. Sans ce Dossier de Diagnostic Technique (DDT), aucune transaction immobilière n’est possible. Il doit d’ailleurs être présenté lors de la signature du bail ou de l’acte de vente. Attention à ne pas confondre avec le diagnostic de performance énergétique du bien immobilier, également indispensable mais à réaliser lors de la mise en vente ou en location.

Une liste différente selon la date du permis de construire

Le DDT, réalisé par un diagnostiqueur certifié, dépend en réalité de la date du permis de construire du bien : avant 1949, entre 1949 et 1997 et depuis 1997. Évidemment, plus le bien est ancien, plus la liste est longue. Par ailleurs, le DDT n’est pas le même pour une maison et un appartement, et diffère également selon la nature de la transaction, achat ou vente. Pourquoi faire simple…

Dans le cas d’une vente d’une maison ancienne, construite avant 1949, le propriétaire doit présenter des diagnostics à propos de :

  • l’amiante,
  • la performance énergétique,
  • l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT),
  • le plomb,
  • et l’électricité.

Pour un appartement, il faudra ajouter à cette liste le diagnostic Loi Carrez, qui précise la surface du bien. Après 1949, le diagnostic sur le plomb n’est plus demandé. Et pour un bien construit après juillet 1997, seuls la DPE et ERNMT sont à fournir, sans oublier la loi Carrez pour les appartements. Parmi les incongruités de ces diagnostics, on pourra se demander pourquoi les maisons ne sont soumises à certification de leurs surfaces…

Attention aux diagnostics complémentaires

Dans le cas d’une location, pour une maison d’avant 1949, le bailleur veillera à présenter la DPE, la surface habitable, l’ERNMT et le plomb. Pour un appartement ancien, il convient d’ajouter l’amiante et l’électricité. Sur ce dernier diagnostic, soulignons qu’il a été ajouté le 1er janvier dernier pour toutes les locations d’appartements.

Pour la location d’une maison construite après 1949, seuls les diagnostics DPE, surface habitable et ERNMT sont exigés. Pour un appartement, il faudra ajouter l’amiante et donc l’électricité.

D’autres diagnostics peuvent être demandés, comme celui sur les termites, pour un bien localisé dans une zone géographique potentiellement contaminée. C’est également le cas du gaz pour toute installation au gaz naturel de plus de 15 ans, ainsi que sur l’assainissement pour tous les logements disposant d’un système d’assainissement individuel.

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