Copropriété

Les travaux en copropriété : l’essentiel à retenir

Mon guide immo - Les travaux en copropriété : l’essentiel à retenir

S’il y a un sujet qui fait réagir les copropriétaires, c’est bien celui des travaux, gros ou petits, urgents ou récurrents. Comment on détermine la nature des travaux à effectuer, quel rôle joue le syndic pour permettre aux copropriétaires d’avoir la meilleure information possible sur les travaux et la maintenance de l’immeuble, comment sont sélectionnés les professionnels et artisans qui interviendront sur l’immeuble, que se passe-t-il quand une crise sanitaire se produit et que des travaux spécifiques doivent être lancés pour combattre les virus ? Voici nos réponses à toutes vos questions côté travaux en copropriété.

Le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété : à quoi sert-il ?

Tout immeuble en copropriété doit disposer d’un carnet d’entretien. Ce document répertorie des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Ce carnet d’entretien doit être consultable sur simple demande d’un copropriétaire auprès de son syndic de copropriété. Il peut également en être demandé une copie, que le syndic de copropriété est tenu de remettre à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier. Le montant de cette copie n’est pas réglementé, mais doit figurer au sein du contrat de syndic.

Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, un seul carnet d’entretien est prévu, mais le syndic doit y ouvrir un chapitre par bâtiment. En présence d’un ou plusieurs syndicats secondaires, le syndic doit réaliser et tenir à jour un carnet d’entretien pour chacun d’entre eux.

Les informations qui doivent figurer dans le carnet d’entretien sont :

  • adresse de l’immeuble ;
  • identité du syndic de copropriété en exercice ;
  • référence des contrats d’assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leurs dates d’échéance ;
  • référence des contrats d’assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires dont la garantie est en cours ;
  • année de réalisation des travaux importants (par exemple, ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière) et identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
  • référence des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs et date d’échéance de ces contrats ;
  • diagnostic technique global ;
  • échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Des informations complémentaires peuvent être portées au carnet d’entretien, sur décision des copropriétaires, approuvées en assemblée générale à la majorité simple. Il peut notamment s’agir d’informations relatives à la construction de l’immeuble ou aux études techniques réalisées.

(Source service-public.fr)

Comment utiliser Ma Prime Rénov’ en copropriété ?

Annoncé le 5 octobre 2020, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété constitue une évolution notable des aides à la rénovation énergétique, notamment par sa dimension collective. MaPrimeRénov’ Copropriété est destinée à financer les projets de rénovation globale de copropriétés composées d’au moins 75 % de lots d’habitation principale, et doit permettre le passage à l’acte des syndicats de copropriétaires désireux d’améliorer le confort, la qualité et la valeur de leur patrimoine, tout en réduisant leurs charges énergétiques.

Elle est versée au syndicat des copropriétaires, et non à chaque copropriétaire. Ces travaux de rénovation globale, obligatoirement pilotés par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), doivent garantir une amélioration significative de la performance énergétique de la copropriété. Le gain de performance minimum est de 35 %, pièces justificatives à l’appui. À noter que les immeubles situés en bord de mer ou en montagne ne sont pas concernés par ce dispositif.

Côté financements, MaPrimeRénov’ Copropriété propose de couvrir 25 % du montant des travaux par logement (plafonné à 15 000 €), et 30 % du montant de la prestation de l’AMO (plafonné à 600 € par logement). Il existe également des bonus de 500 € par logement pour les bâtiments basse consommation (atteinte de l’étiquette énergie A ou B) et les passoires thermiques (sortie de l’étiquette énergie F ou G).

Comment protéger sa copropriété contre les virus ?

Les mesures sanitaires préconisées par le gouvernement s’appliquent bien sûr aux immeubles d’habitation. Tout le monde connaît désormais les gestes barrières individuels : se laver les mains, tousser dans le pli de son coude, utiliser des mouchoirs jetables et se saluer sans contact physique. Ces gestes s’appliquent aussi à la vie dans un immeuble, où l’on utilise les parties communes même en période de confinement et où on peut avoir des échanges réguliers avec ses voisins.

Dans un immeuble, il y a deux zones où il convient d’être particulièrement vigilant.

D’abord, le hall d’entrée de l’immeuble, car c’est là où il y a le plus de passage et donc un risque plus élevé de trouver des surfaces contaminées par le virus : les poignées de porte, les interphones, les portes elles-mêmes, les boîtes aux lettres, les boutons d’ascenseur… Être en contact avec ces surfaces n’est pas en problème en soi… sous réserve de ne pas porter ses mains à son visage et à condition de bien se laver les mains juste après ! Évitez de laisser des enfants jouer dans ces espaces et, d’une manière générale, ouvrez les portes vous-même pour limiter les contacts de vos enfants avec ces zones à risque.

L’ascenseur est également une zone à risque, car non seulement il y a des surfaces potentiellement contaminées, mais également une forte probabilité de se trouver nez à nez avec un voisin ou une voisine dans un endroit exigu. Lorsque c’est le cas, mieux vaut monter ou descendre en solo, et renvoyer l’ascenseur ! On peut également emprunter l’escalier, ce qui permet de faire un peu d’exercice. On peut parfaitement prendre l’escalier et tenir la rampe si on en a besoin. Par contre, il faut éviter de se toucher le visage, et se laver les mains dès que possible.

Pour éviter une transmission du virus dans ces deux zones sensibles, on peut procéder à une désinfection avec un biocide adapté qui permet de tuer le virus. Mais faire une désinfection est surtout utile lorsque cela est fait de façon préventive et très régulièrement. Car il suffit qu’une personne contaminée passe quelques heures plus tard pour que la zone ne soit plus saine. De plus, ce n’est pas parce qu’une zone a été traitée qu’il devient inutile de se laver les mains, ou de respecter les autres consignes.

Désinfection des immeubles : que faire face aux abus ?

Alors que les demandes de désinfection se multiplient en période d’urgence sanitaire et que de nombreux acteurs vantent leur expertise sur Internet, le risque d’abus est réel, avec des prix parfois multipliés par vingt. Pour faire désinfecter son logement ou son immeuble correctement, il faut trouver un prestataire compétent, et s’assurer de payer le juste prix. Sur le premier point, mieux vaut faire appel à une entreprise spécialisée qui bénéficie du label 3D (dératisation, désinsectisation, désinfection). C’est un sujet sérieux, qui demande aux équipes un grand professionnalisme dans le choix des techniques et des produits.

Une bonne façon de faire une première sélection est de cibler des entreprises anti-nuisibles, car la désinfection fait partie de leur expertise. On peut aussi interroger le prestataire sur l’équipement qu’il compte utiliser, sur son mode opératoire, ou sur les moyens de protection mis en place. Vous verrez vite s’il est en mesure de proposer par écrit des choses concrètes et précises, ou pas.

Tous les produits biocides ne se valent pas. Tout d’abord, demandez à votre prestataire s’il utilise un produit nettoyant ou un produit bactéricide/virucide. Même si les deux prestations sont utiles, elles ne sont pas comparables. S’agissant des biocides, nous n’avons pas encore assez de recul pour déterminer quels sont les produits les plus efficaces contre la Covid-19 par exemple. Mais il serait logique de privilégier les biocides qui ont donné de bons résultats lors de précédentes épidémies de coronavirus comme la grippe H1N1. Mieux vaut également choisir des biocides homologués pour des environnements sensibles comme les hôpitaux ou les maisons de retraite. Dans le cadre d’un devis, mieux vaut demander au prestataire d’indiquer par écrit quel type de produit virucide il s’engage à utiliser. Vous pourrez ensuite trouver quelques informations utiles sur Internet.

Par ailleurs, il existe différentes façons de procéder à une désinfection. Une société qui n’est pas experte en désinfection va proposer de faire un nettoyage de la zone, en utilisant des produits de nettoyage classiques ou de simples lingettes. Ce n’est pas inutile, mais ce n’est pas non plus une intervention de désinfection à proprement parler. Les professionnels de la désinfection, eux, vont utiliser des procédés plus sophistiqués, des produits biocides adaptés, des moyens techniques tels que des vaporisateurs ou pulvérisateurs, et mettront en œuvre des protocoles précis. S’il est bien équipé, le prestataire sera en mesure de choisir les méthodes le plus adaptées à un environnement donné.

En ce qui concerne la crise sanitaire, elle est telle que les prestataires doivent être à la hauteur des enjeux.

En aucun cas il ne faut profiter de la détresse des gens ou faciliter la tâche de ceux qui seraient tentés de le faire. En moyenne, une intervention de désinfection par pulvérisation dans un hall d’immeuble coûtera autour de 150 € TTC. Pour un immeuble complet d’une surface de 1 000 m², le budget devrait se situer entre 600 et 800 € TTC. Si on vous demande plusieurs milliers d’euros, méfiez-vous !

Que faire en cas de dégât des eaux au sein d'une copropriété ?

Vous êtes victime ou responsable d’un dégât des eaux ? Pas de panique. Dans la majorité des cas, ces sinistres sont couverts par votre assurance habitation. Voici quelques conseils sur la marche à suivre en cas de sinistre, parce qu’il n’est jamais facile de s’y retrouver.

Trois cas de sinistres existent :

  • le sinistre s’est produit chez vous et seule votre habitation a été endommagée ;
  • le sinistre s’est produit chez vous mais votre habitation et celle d’un tiers ont été endommagées ;
  • le sinistre s’est produit chez un tiers et a endommagé votre habitation.

Il vous faut tout d’abord supprimer la cause du dégât des eaux. Si l’eau vient d’un autre logement ou des parties communes, alertez au plus vite le voisin, le gardien, le gérant ou le syndic. Si vous êtes à l’origine du sinistre, prenez contact avec tous les voisins impliqués. Vous allez devoir rapidement remplir, avec chacun d’eux, un constat amiable de dégât des eaux. Si vous ne savez pas d’où vient la fuite, il vous faut procéder à une recherche de fuite, renseignez-vous préalablement auprès de votre compagnie d’assurances. Si celle-ci provient des parties communes, prévenez immédiatement le syndic ou votre gérant qui se chargera de faire réaliser les recherches nécessaires.

Si vous passez par une expertise : conservez les justificatifs de réparation de la fuite, ne jetez aucun objet, même s’il est encombrant ou vous paraît définitivement dégradé. L’assureur et l’expert en auront besoin pour estimer les dommages. Ne remettez rien en état avant le passage de l’expert ou l’accord préalable de votre assureur et pour laisser aux surfaces inondées le temps de sécher. Faites la liste des dégâts occasionnés dans votre logement (revêtement mural ou de sol) et pensez à récupérer les justificatifs prouvant la propriété et la valeur des biens endommagés.

Sachez que les réparations de plomberie ne sont pas prises en charge par la garantie Dégât des eaux. L’assureur ne rembourse que les conséquences du sinistre, pas la réparation de sa cause (joints, robinets, accords…). Le propriétaire ou le locataire a pour obligation de la réparer, faute de quoi un nouveau sinistre ayant la même origine ne sera pas couvert. Les dommages dus au mauvais entretien d’un appareil, à l’humidité ou à la condensation ne sont pas garantis.

Que vous soyez victime ou responsable d’un dégât des eaux, les démarches de déclaration du sinistre sont les mêmes. Dans tous les cas de figure, votre compagnie d’assurances doit être prévenue afin d’intervenir pour défendre vos intérêts et vous donner des indications précieuses sur la prise en charge de votre dossier.

Le syndic peut-il se passer de l’accord des copropriétaires pour effectuer des travaux urgents dans la copropriété ?

Pour commencer, rappelons les missions du métier de syndic, ou de gestionnaire de copropriétés. La loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic a l’obligation d’administrer l’immeuble, c’est-à-dire de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Mais à quel moment y a-t-il urgence ? Quand l’immeuble est susceptible de devenir impropre à sa destination, c’est-à-dire que le bâti n’est plus étanche ni à l’air, ni à l’eau. C’est aussi le cas s’il y a un réel enjeu de sécurité pour les occupants, comme un trou dans un mur qui donnerait directement accès sur l’extérieur. Le gestionnaire de l’immeuble, au nom du syndic, doit alors se rendre dans l’immeuble, pour poser un diagnostic et informer le conseil syndical, les copropriétaires et les occupants en toute transparence. Le syndic, qui est supposé bien connaître l’immeuble qu’il gère comme son historique, sera en mesure de proposer les réparations nécessaires. À partir de là, oui, le syndic peut engager des travaux en cas d’urgence, et en parallèle convoquer une assemblée générale dans un délai dit réduit (de 8 jours) pour entériner les appels de fonds nécessaires.

En période de crise, de nombreuses questions se posent à propos des interventions quotidiennes ou d’urgence dans les immeubles. Qu’en est-il ?

Dans les circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, les syndics de copropriété se sont organisés pour assurer la continuité des prestations au nombre de trois :

  • les prestations dites régulières ou contractuelles. C’est-à-dire la sortie des poubelles, le nettoyage des parties communes, ou le contrôle et la maintenance des équipements de sécurité incendie ou de l’ascenseur. Le syndic doit s’assurer que le travail est bien réalisé ;
  • ensuite, les urgences comme une fuite d’eau ou de gaz. Évidemment, le gestionnaire de votre immeuble doit engager une intervention, s’assurer que l’entreprise choisie est capable d’intervenir dans le contexte actuel. Et, attention, ne soyez pas collé à un plombier qui intervient pour vérifier son travail. Pour lui, comme pour vous, il faut respecter les gestes barrières et distances de sécurité ;
  • enfin, les interventions qui ne présentent pas de caractère d’urgence. Par exemple repeindre une cage d’escalier ou créer un abri à vélos. À l’occasion du premier confinement de 2020, par exemple, ces interventions ont été reportées. Elles ont été depuis rendues à nouveau possibles.

Travaux dans une copropriété : faut-il faire un RAAT, (repérage amiante avant travaux) ?

Le RAAT est l’acronyme de Repérage amiante avant travaux. Il concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Depuis 2019, tout propriétaire ou mandataire qui commanderait des travaux en parties privatives comme en parties communes ont l’obligation de réaliser ce repérage d’amiante pour rechercher, identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante. Il a pour objet de protéger les travailleurs et occupants du bien ou de l’immeuble des risques d’exposition et d’inhalation des poussières d’amiante, mais aussi de prévenir la dispersion environnementale des fibres d’amiante.

Si le RAAT mentionne la présence d’amiante durant les travaux, des précautions conformes à la réglementation en vigueur seront mises en place par la ou les entreprises formées intervenant pour protéger les travailleurs et occupants éventuels des risques d’exposition à l’amiante et assurer la gestion et le traitement des déchets du chantier. Le coût du RAAT est établi selon l’envergure et la complexité des travaux. Des sanctions financières sont prévues en cas de manquements à cette obligation.

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