Travaux en copropriété : le guide des règles et des procédures à respecter en 2025

Les travaux en copropriété constituent un élément clé de la gestion d'un immeuble, qu'il s'agisse de rénovations dans les parties communes ou d'aménagements privatifs. Le respect des règles et des procédures est essentiel pour garantir leur bonne réalisation et préserver l'harmonie au sein de la copropriété.

Nous revenons ici sur les différents types de travaux possibles, les autorisations nécessaires, les règles de vote en assemblée générale et les solutions de financement disponibles. Du simple rafraîchissement à la rénovation énergétique complète, découvrirez toutes les étapes pour mener à bien vos projets de travaux dans votre copropriété.

Quels sont les différents types de travaux en copropriété ?

Les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble

L'entretien régulier des parties communes garantit la pérennité de votre patrimoine immobilier. Ces travaux essentiels concernent notamment le nettoyage des espaces partagés, la maintenance des équipements collectifs et la réparation des éléments structurels de l'immeuble.

La réalisation de ces travaux relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui vote leur exécution lors des assemblées générales selon le plan pluriannuel de travaux. Le budget prévisionnel intègre les dépenses courantes, tandis que les interventions plus importantes nécessitent des appels de fonds spécifiques.

Pour optimiser ces interventions, votre syndic établit un carnet d'entretien détaillé et actualise régulièrement la liste des prestataires référencés. Cette gestion rigoureuse permet de maintenir la valeur de votre bien tout en maîtrisant les coûts.

Le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété : à quoi sert-il ?

Tout immeuble en copropriété doit disposer d’un carnet d’entretien. Le document répertorie des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété.

Ce carnet d’entretien doit être consultable sur simple demande d’un copropriétaire auprès de son syndic de copropriété. Il peut également en être demandé une copie, que le syndic de copropriété est tenu de remettre à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier. Le montant de cette copie n’est pas réglementé, mais doit figurer au sein du contrat de syndic.

Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, un seul carnet d’entretien est prévu, mais le syndic doit y ouvrir un chapitre par bâtiment. En présence d’un ou plusieurs syndicats secondaires, le syndic doit réaliser et tenir à jour un carnet d’entretien pour chacun d’entre eux.

Les informations qui doivent figurer dans le carnet d’entretien sont :

• adresse de l’immeuble ;
• identité du syndic de copropriété en exercice ;
• référence des contrats d’assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leurs dates d’échéance ;
• référence des contrats d’assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires dont la garantie est en cours ;
• année de réalisation des travaux importants (par exemple, ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière) et identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
• référence des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs et date d’échéance de ces contrats ;
• diagnostic technique global ;
• échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Des informations complémentaires peuvent être portées au carnet d’entretien, sur décision des copropriétaires, approuvées en assemblée générale à la majorité simple. Il peut notamment s’agir d’informations relatives à la construction de l’immeuble ou aux études techniques réalisées.

Les travaux de rénovation et d'amélioration

Face aux nouvelles exigences énergétiques de 2025, la modernisation de votre copropriété devient un enjeu majeur. L'amélioration thermique de votre immeuble peut inclure l'isolation des façades, le remplacement des fenêtres ou la modernisation du système de chauffage collectif.

Ces interventions, qui nécessitent l'accord de la majorité des copropriétaires en assemblée générale, bénéficient aujourd'hui de dispositifs d'aide avantageux ( MaPrimeRénov' Coproprité, le prêt collectif à taux zéro...) qui facilitent le financement du reste à charge.

Les travaux privatifs affectant les parties communes

Les travaux privatifs qui affectent les parties communes nécessitent une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité absolue des voix. Cette règle s'applique notamment lors du percement d'un mur porteur, du changement des fenêtres ou de la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.

Le règlement de copropriété détermine précisément la nature des travaux concernés et la procédure à suivre. Avant d'entreprendre des modifications, vous devez soumettre votre projet détaillé au syndic pour inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné des devis et plans nécessaires.

En cas de travaux réalisés sans autorisation, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la remise en état des lieux. Une procédure de conciliation peut toutefois être engagée au préalable pour trouver un accord amiable entre les parties.

Comment sont prises les décisions pour les travaux ?

Les décisions concernant les travaux en copropriété sont votées en assemblée générale selon différentes règles de majorité. Votre participation est essentielle car elle influence directement l'avenir de votre patrimoine immobilier.

Pour les travaux d'entretien courants, une majorité simple des voix des copropriétaires présents et représentés suffit. En revanche, les travaux de transformation ou d'amélioration nécessitent une majorité absolue, soit plus de 50% des tantièmes de la copropriété.

Le procès-verbal de l'assemblée générale officialise ces décisions. Vous disposez d'un délai de deux mois après sa notification pour contester une résolution. Pendant cette période, les travaux non urgents sont suspendus, sauf si l'assemblée en a décidé autrement.

Votre syndic Foncia vous accompagne dans la préparation des dossiers de travaux et veille au respect des procédures de vote, garantissant ainsi la validité des décisions prises.

Le plan pluriannuel de travaux : une obligation légale

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent établir un plan pluriannuel sur 10 ans. Cette nouvelle étape marque l'aboutissement du calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.

La mise en place du PPT nécessite l'intervention d'un professionnel qualifié pour évaluer l'état technique du bâtiment et proposer un programme d'interventions chiffré. Le document recense les opérations essentielles pour la sauvegarde de l'immeuble, la sécurité des occupants et les économies d'énergie.

Votre syndic Foncia vous accompagne dans cette démarche en sélectionnant des experts reconnus et en vous guidant vers les solutions de financement adaptées. Une anticipation réussie des besoins de votre copropriété permet de préserver durablement la valeur de votre patrimoine immobilier.

Quelles sont les autorisations nécessaires avant les travaux ?

La réalisation de modifications dans votre logement nécessite d'identifier au préalable les autorisations requises. Pour des aménagements intérieurs simples comme la peinture ou le changement de sol, aucun accord n'est nécessaire. En revanche, la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, comme le changement de la couleur des volets ou la fermeture d'un balcon, exige l'approbation de l'assemblée générale.

Les interventions touchant la structure du bâtiment, telles que la création d'une porte ou la suppression d'une cloison, requièrent une validation technique par un professionnel qualifié. Cette expertise permet d'éviter toute atteinte aux droits des autres copropriétaires et garantit la sécurité de l'immeuble.

Pour les travaux d'accessibilité destinés aux personnes à mobilité réduite, une procédure simplifiée avec avis de réception s'applique. Le syndic peut, de sa propre initiative, autoriser certaines interventions urgentes pour préserver la sécurité des occupants. En cas de travaux illégaux, un appel à un conciliateur reste possible avant toute action en justice.

Comment financer les travaux en copropriété ?

Le fonds travaux obligatoire

La constitution d'une réserve financière pour anticiper les travaux devient une obligation légale pour toutes les copropriétés en 2025. Cette mesure s'applique progressivement selon la taille des immeubles : depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour celles entre 51 et 200 lots.

Le montant minimal de cette cotisation annuelle représente 5% du budget prévisionnel de votre copropriété. Dans le cas où un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la contribution ne peut être inférieure à 2,5% du montant des interventions programmées.

Votre syndic Foncia assure la gestion de ces fonds sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. L'utilisation de cette épargne collective, destinée aux travaux d'amélioration et de sauvegarde de l'immeuble, nécessite un vote en assemblée générale selon les règles de majorité applicables à la nature des travaux envisagés.

Les appels de fonds et provisions pour travaux

Les appels de fonds pour travaux représentent des demandes de paiement envoyées par votre syndic pour financer les dépenses collectives. Le syndic établit ces appels selon un calendrier trimestriel, avec une date d'exigibilité fixée en assemblée générale.

Le versement d'une provision peut être demandé avant le démarrage des travaux, dans la limite d'un tiers du montant total des devis. Cette somme permet d'assurer la trésorerie nécessaire au lancement du chantier, notamment pour verser les acomptes aux entreprises.

À la fin de l'exercice comptable, votre syndic procède à une régularisation en comparant les sommes versées aux dépenses réelles. Un remboursement ou un complément peut alors vous être demandé en connaissance de cause, avec les justificatifs appropriés.

Les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs permettent d'alléger significativement le coût des travaux en copropriété. MaPrimeRénov' Copropriété finance jusqu'à 45% du montant des interventions, dans la limite de 25 000 € par logement. Cette aide s'adresse aux copropriétés composées d'au moins 75% de résidences principales.

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) apportent un soutien complémentaire, particulièrement avantageux pour les copropriétés fragiles. Un éco-prêt à taux zéro collectif peut également être mobilisé pour étaler le financement sur une durée pouvant atteindre 20 ans.

Certaines collectivités territoriales proposent des subventions additionnelles pour des travaux spécifiques comme le ravalement de façade ou la réfection des têtes de cheminées. Une demande d'autorisation d'urbanisme reste nécessaire pour ces interventions extérieures.

Comment utiliser Ma Prime Rénov’ en copropriété ?

Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété constitue une évolution notable des aides à la rénovation énergétique, notamment par sa dimension collective. MaPrimeRénov’ Copropriété est destinée à financer les projets de rénovation globale de copropriétés composées d’au moins 75 % de lots d’habitation principale, et doit permettre le passage à l’acte des syndicats de copropriétaires désireux d’améliorer le confort, la qualité et la valeur de leur patrimoine, tout en réduisant leurs charges énergétiques.

Elle est versée au syndicat des copropriétaires, et non à chaque copropriétaire. Ces travaux de rénovation globale, obligatoirement pilotés par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), doivent garantir une amélioration significative de la performance énergétique de la copropriété.

Le gain de performance minimum est de 35 %, pièces justificatives à l’appui.

À noter que les immeubles situés en bord de mer ou en montagne ne sont pas concernés par ce dispositif.

Côté financements, MaPrimeRénov’ Copropriété propose de couvrir 25 % du montant des travaux par logement (plafonné à 15 000 €), et 30 % du montant de la prestation de l’AMO (plafonné à 600 € par logement). Il existe également des bonus de 500 € par logement pour les bâtiments basse consommation (atteinte de l’étiquette énergie A ou B) et les passoires thermiques (sortie de l’étiquette énergie F ou G).

Quelles sont les règles à respecter pendant les travaux ?

La réalisation d'interventions dans votre résidence exige le respect de certaines normes pour préserver la tranquillité des occupants. Les nuisances sonores sont strictement encadrées : les travaux bruyants sont autorisés uniquement en semaine de 8h à 19h et le samedi de 9h à 18h.

Votre syndic veille à la bonne coordination entre les artisans et les résidents. Un affichage préalable dans le hall informe des dates d'intervention et des éventuelles coupures d'eau ou d'électricité. Les entreprises s'engagent à maintenir les parties communes propres et dégagées pendant toute la durée du chantier.

La sécurité reste la priorité absolue : le périmètre d'intervention doit être clairement délimité et les dispositifs de protection installés conformément aux normes en vigueur. Les matériaux et outils sont rangés chaque soir pour éviter tout accident.

Le ravalement de façade : une obligation légale

Ce qu'il faut retenir concernant le ravalement de façade en copropriété :

• Le ravalement décennal constitue une exigence réglementaire dans de nombreuses villes comme Paris ou Lyon.
• Les copropriétaires votent le ravalement à la majorité absolue des voix lors d'une assemblée générale.
• L'isolation thermique par l'extérieur devient systématique pour tout ravalement concernant plus de 50 % d'une façade.
• Le maire peut imposer un ravalement sous 12 mois, avec une amende de 3 750 € en cas de non-respect du délai.
• Les aides MaPrimeRénov' Copropriété financent jusqu'à 45 % des travaux de ravalement couplés à une isolation thermique.
• Les copropriétaires répartissent le coût selon leurs tantièmes définis dans le règlement de copropriété.

La rénovation de la toiture en copropriété

La toiture représente un élément crucial de votre copropriété, garantissant la protection et la pérennité de l'ensemble du bâtiment. Sa rénovation nécessite le respect de règles précises et l'obtention des autorisations appropriées.

Les travaux de réfection à l'identique sont votés en assemblée générale à la majorité simple, tandis qu'une rénovation avec amélioration exige une majorité absolue. Le syndic doit présenter au minimum trois devis détaillés aux copropriétaires pour permettre un choix éclairé.

Le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. MaPrimeRénov' Copropriété peut financer jusqu'à 45% du montant pour une rénovation incluant l'isolation thermique. Un diagnostic technique préalable permet d'évaluer précisément l'état de la toiture et de planifier les interventions nécessaires.

Le parking en copropriété : réglementation des travaux

La réalisation de travaux sur les places de stationnement exige le respect de règles spécifiques. Le règlement de copropriété détermine si votre emplacement constitue une partie privative ou commune, conditionnant les autorisations nécessaires.

La transformation d'un emplacement ouvert en box fermé requiert l'accord préalable de l'assemblée générale, votée à la majorité absolue. Les modifications structurelles, comme l'installation de bornes de recharge électrique, doivent également être validées par les copropriétaires.

L'entretien régulier des parkings relève des charges communes. Le marquage au sol, l'éclairage et la maintenance des portes automatiques sont répartis selon les tantièmes définis dans le règlement. Un syndic professionnel comme Foncia vous accompagne dans ces démarches pour garantir la conformité des interventions.

Le conseil syndical peut-il décider de travaux ?

Le rôle du conseil syndical reste consultatif dans la prise de décision concernant les travaux en copropriété. Sa mission principale consiste à assister le syndic et à représenter les intérêts des copropriétaires, sans pouvoir décisionnel direct sur les interventions à réaliser.

L'assemblée générale peut néanmoins déléguer certains pouvoirs au conseil syndical, notamment pour les travaux d'entretien courant. Cette délégation, votée à la majorité absolue, doit préciser le montant maximal des dépenses autorisées et la durée du mandat, limitée à deux ans.

Pour les travaux urgents, le conseil syndical joue un rôle d'appui au syndic. Son avis est notamment requis lorsque le syndic doit engager rapidement des réparations pour la sauvegarde de l'immeuble, avant même la tenue d'une assemblée générale extraordinaire.

Que faire en cas de dégât des eaux au sein d'une copropriété ?

Vous êtes victime ou responsable d’un dégât des eaux ? Pas de panique. Dans la majorité des cas, ces sinistres sont couverts par votre assurance habitation. Voici quelques conseils sur la marche à suivre en cas de sinistre, parce qu’il n’est jamais facile de s’y retrouver.

Trois cas de sinistres existent :

1. Le sinistre s’est produit chez vous et seule votre habitation a été endommagée ;
2. Le sinistre s’est produit chez vous mais votre habitation et celle d’un tiers ont été endommagées ;
3. Le sinistre s’est produit chez un tiers et a endommagé votre habitation.

Il vous faut tout d’abord supprimer la cause du dégât des eaux. Si l’eau vient d’un autre logement ou des parties communes, alertez au plus vite le voisin, le gardien, le gérant ou le syndic. Si vous êtes à l’origine du sinistre, prenez contact avec tous les voisins impliqués. Vous allez devoir rapidement remplir, avec chacun d’eux, un constat amiable de dégât des eaux. Si vous ne savez pas d’où vient la fuite, il vous faut procéder à une recherche de fuite, renseignez-vous préalablement auprès de votre compagnie d’assurances. Si celle-ci provient des parties communes, prévenez immédiatement le syndic ou votre gérant qui se chargera de faire réaliser les recherches nécessaires.

Si vous passez par une expertise : conservez les justificatifs de réparation de la fuite, ne jetez aucun objet, même s’il est encombrant ou vous paraît définitivement dégradé. L’assureur et l’expert en auront besoin pour estimer les dommages.

Ne remettez rien en état avant le passage de l’expert ou l’accord préalable de votre assureur et pour laisser aux surfaces inondées le temps de sécher. Faites la liste des dégâts occasionnés dans votre logement (revêtement mural ou de sol) et pensez à récupérer les justificatifs prouvant la propriété et la valeur des biens endommagés.

Sachez que les réparations de plomberie ne sont pas prises en charge par la garantie Dégât des eaux. L’assureur ne rembourse que les conséquences du sinistre, pas la réparation de sa cause (joints, robinets, accords…). Le propriétaire ou le locataire a pour obligation de la réparer, faute de quoi un nouveau sinistre ayant la même origine ne sera pas couvert. Les dommages dus au mauvais entretien d’un appareil, à l’humidité ou à la condensation ne sont pas garantis.

Que vous soyez victime ou responsable d’un dégât des eaux, les démarches de déclaration du sinistre sont les mêmes. Dans tous les cas de figure, votre compagnie d’assurances doit être prévenue afin d’intervenir pour défendre vos intérêts et vous donner des indications précieuses sur la prise en charge de votre dossier.

Le syndic peut-il se passer de l’accord des copropriétaires pour effectuer des travaux urgents dans la copropriété ?

Pour commencer, rappelons les missions du métier de syndic, ou de gestionnaire de copropriétés. La loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic a l’obligation d’administrer l’immeuble, c’est-à-dire de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Mais à quel moment y a-t-il urgence ?

Quand l’immeuble est susceptible de devenir impropre à sa destination, c’est-à-dire que le bâti n’est plus étanche ni à l’air, ni à l’eau. C’est aussi le cas s’il y a un réel enjeu de sécurité pour les occupants, comme un trou dans un mur qui donnerait directement accès sur l’extérieur.

Le gestionnaire de l’immeuble, au nom du syndic, doit alors se rendre dans l’immeuble, pour poser un diagnostic et informer le conseil syndical, les copropriétaires et les occupants en toute transparence. Le syndic, qui est supposé bien connaître l’immeuble qu’il gère comme son historique, sera en mesure de proposer les réparations nécessaires.

À partir de là, oui, le syndic peut engager des travaux en cas d’urgence, et en parallèle convoquer une assemblée générale dans un délai dit réduit (de 8 jours) pour entériner les appels de fonds nécessaires.

En période de crise, de nombreuses questions se posent à propos des interventions quotidiennes ou d’urgence dans les immeubles. Qu’en est-il ?

Dans les circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, les syndics de copropriété se sont organisés pour assurer la continuité des prestations au nombre de trois :

• Les prestations dites régulières ou contractuelles. C’est-à-dire la sortie des poubelles, le nettoyage des parties communes, ou le contrôle et la maintenance des équipements de sécurité incendie ou de l’ascenseur. Le syndic doit s’assurer que le travail est bien réalisé ;
• Ensuite, les urgences comme une fuite d’eau ou de gaz. Évidemment, le gestionnaire de votre immeuble doit engager une intervention, s’assurer que l’entreprise choisie est capable d’intervenir dans le contexte actuel. Et, attention, ne soyez pas collé à un plombier qui intervient pour vérifier son travail. Pour lui, comme pour vous, il faut respecter les gestes barrières et distances de sécurité ;
• Enfin, les interventions qui ne présentent pas de caractère d’urgence. Par exemple repeindre une cage d’escalier ou créer un abri à vélos. À l’occasion du premier confinement de 2020, par exemple, ces interventions ont été reportées. Elles ont été depuis rendues à nouveau possibles. Travaux dans une copropriété : faut-il faire un RAAT, (repérage amiante avant travaux)?

Le RAAT est l’acronyme de Repérage amiante avant travaux. Il concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Depuis 2019, tout propriétaire ou mandataire qui commanderait des travaux en parties privatives comme en parties communes ont l’obligation de réaliser ce repérage d’amiante pour rechercher, identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante. Il a pour objet de protéger les travailleurs et occupants du bien ou de l’immeuble des risques d’exposition et d’inhalation des poussières d’amiante, mais aussi de prévenir la dispersion environnementale des fibres d’amiante.

Si le RAAT mentionne la présence d’amiante durant les travaux, des précautions conformes à la réglementation en vigueur seront mises en place par la ou les entreprises formées intervenant pour protéger les travailleurs et occupants éventuels des risques d’exposition à l’amiante et assurer la gestion et le traitement des déchets du chantier.

Le coût du RAAT est établi selon l’envergure et la complexité des travaux. Des sanctions financières sont prévues en cas de manquements à cette obligation.