Dénoncer une sous-location illégale : mode d’emploi

9 000 euros d’amende, c’est ce à quoi la Cour d’appel de Versailles avait condamné en 2023 un locataire qui pratiquait la sous-location. Ce dernier avait eu la mauvaise idée de sous-louer un logement social. Une démarche totalement prohibée, ce qui n’est pas forcément le cas d’un logement privé. Avant d’expliquer toutes les démarches à accomplir pour dénoncer une sous-location illégale, on revient en détail sur ce qui est autorisé ou non.

Sous-location, une activité forcément illégale ?

La sous-location demeure encore une activité largement répandue qu’il ne faut pas confondre avec l’hébergement à titre gratuit. La législation française est très claire sur la question.

La sous-location d’un logement à usage d’habitation est encadrée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : “_Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement_”. Sauf si le locataire a l’autorisation explicite et écrite du propriétaire pour le faire. Dans ce cas, le locataire ne pourra pas exiger du sous-locataire un loyer supérieur à ce qui est prévu dans le bail. La durée de la sous-location ne peut pas non plus excéder celle du bail.

Cette règle vaut pour les logements loués vides, mais aussi pour les logements loués meublés depuis la loi Alur de 2014. Auparavant, le locataire pouvait faire de la location si une clause en ce sens était présente dans le bail, ce n’est dorénavant plus le cas. Les locataires ne peuvent donc pas faire de sous-location AirBnb sans l’accord du propriétaire.

Pour sous-louer en toute légalité le logement, le locataire doit par conséquent :

• Demander formellement au propriétaire l’autorisation de pratiquer la sous-location et avoir la validation par écrit de celui-ci.
• Transmettre l’autorisation écrite ainsi que la copie du bail en cours au sous-locataire.
• Demander le loyer qui est celui prévu dans le bail.

Quels sont les risques pour le locataire qui sous-loue illégalement ?

Sous-louer un logement privé sans l’autorisation du propriétaire ou sous-louer un logement social peut avoir des conséquences lourdes pour le locataire délictueux.

• Rembourser les loyers indûment perçus. La jurisprudence a tranché en ce sens. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les locataires condamnés doivent systématiquement rembourser la totalité des gains perçus via la sous-location.
• Voir son bail résilié : puisqu’il s’agit d’une activité interdite. Le propriétaire peut aussitôt, après avoir constaté, entamer une action en justice pour effectuer une rupture du bail. Il s’agit là d’un manquement du locataire à ses obligations.
• Subir des sanctions pénales. Sur le fondement de l’article 313‑6‑1 du code pénal, le locataire peut être condamné jusqu’à 3 ans d'emprisonnement et à 45 000 euros d'amende.
• Verser des dommages et intérêts. Si les manquements du locataire sont prouvés et selon la gravité de la situation, le juge peut ordonner le versement de dommages et intérêts au propriétaire subissant le préjudice.
• Les sanctions administratives dans le cas d’une sous-location touristique. À Paris, par exemple, le non-respect des obligations de la part du locataire qui sous-loue peut est sanctionné d’une amende de 50 000 € par logement et d’un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation. Une astreinte de 1 000 € par jour peut être prononcée (Code de la construction et de l’habitation, art. L 651‑2).

Il ne faut pas non plus négliger les conséquences pour le sous-locataire qui parfois ignore qu’il se trouve en infraction. Ce dernier peut se retrouver expulser sans préavis puisqu’aucun bail n’encadre sa location et perdre les sommes d’argent déjà versées au locataire.

Comment dénoncer une sous-location ?

Rassembler les preuves de la sous-location

Avant d’entamer la moindre démarche, le premier point est de rassembler toutes les preuves que votre locataire est bel et bien en train de pratiquer la sous-location. Des preuves solides et des faits vérifiables permettront que la procédure puisse plus facilement aboutir.

Cela peut prendre la forme de :

• Un changement de nom sur la boîte aux lettres ;
• Des témoignages écrits et datés des voisins sur ce qui se passe dans l’appartement ;
• Des photos des occupants prises dans l’espace public ;
• Des allées et venues suspectes (notamment dans le cas d’une sous-location Airbnb) ;
• Une consommation anormale d’eau ou d’électricité incompatible avec une occupation normale (relevé de compteur, factures…) ;
• Vérifier en ligne que l’annonce de location de l’appartement est potentiellement présente sur des plate-formes et le cas échéant faire des captures d’écran ;
• Un constat d’huissier vérifiant de manière objective que le locataire en place n’est pas celui désigné dans le bail. Il s'agit de la preuve la plus efficace pour prouver la sous-location illégale.

Informer le locataire et saisir la justice

Une fois les preuves accumulées, vous devez informer le locataire qu’il se situe en infraction par rapport au bail.

Envoyer une lettre de mise en demeure rappelant que la sous-location est une violation grave du contrat de location. Il est possible que les choses rentrent dans l’ordre aussitôt, et si vous êtes d’accord avec le fait que votre locataire a commis une faute.

Sanctionner le locataire en entamant une procédure pour mettre fin au bail puisque le locataire n’a pas rempli ses obligations. Le mieux dans ce cas est de faire constater par un commissaire de justice que votre location est sous-louée. Le commissaire de justice prend connaissance de tous les éléments du dossier et se rend ensuite sur place pour procéder aux constatations nécessaires. Il établit un procès-verbal de constat de sous-location interdite qui a une valeur probante et pourra être utilisé au tribunal.

Le propriétaire doit ensuite envoyer une lettre de sommation. La lettre rappelle les obligations du locataire qu’il n’a pas remplies et lui intime de mettre fin à la sous-location illégale. C’est aussi dans ce courrier que le propriétaire exige le départ du locataire et du sous-locataire en fixant une date.

Si le logement n’est pas libéré après la date, le bailleur doit saisir la justice et notamment le Tribunal de grande instance dont dépend le logement. La poursuite par voie judiciaire a pour but de faire partir le locataire et de lui demander des dommages et intérêts pour compenser le préjudice et la dégradation du logement. La peine dépend de la gravité de la situation. Mais dans tous les cas le locataire devra rembourser les loyers perçus en sous-louant.

Lorsqu’il s’agit d’une sous-location d’HLM, il est nécessaire d’avertir les autorités : office JLM, préfecture, services fiscaux, voire procureur de la République pour les cas les plus graves et les récidives. La CAF doit aussi être alertée si le locataire perçoit les APL.

Comment se déroule un constat de sous-location interdite ?

Le déroulement typique est le suivant : Le commissaire de justice prend connaissance du dossier (bail, éléments signalant la sous-location).

1. Il se rend sur place pour constater la situation réelle : présence d’occupants non autorisés, conditions d’occupation et éléments matériels qui indiquent une sous-location.
2. Il rédige un procès-verbal de constat détaillé, décrivant objectivement les faits observés.
3. Ce procès-verbal a une valeur probante forte : il constitue une preuve fiable qui peut être utilisée devant un tribunal pour engager des démarches (résiliation du bail, expulsion, etc.).

En résumé, l’intervention est objective, sur place et minutieusement documentée, ce qui permet au propriétaire de sécuriser ses droits en cas de litige lié à une sous-location illégale.

Comment dénoncer une sous-location Airbnb ?

Pour dénoncer une sous-location Airbnb illégale, il faut respecter une procédure précise et rassembler des preuves solides : un locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire et sans respecter les règles en vigueur.

Vérifier l’illégalité de la sous-location Un locataire ne peut sous-louer un logement qu’avec l’accord écrit du bailleur. L’accord doit être formel, préciser la durée autorisée ainsi que le montant du sous-loyer. Celui-ci ne peut pas dépasser le loyer principal payé par le locataire. Sans ce cadre, la sous-location est illicite.

Rassembler des preuves Avant toute démarche judiciaire, il est essentiel de réunir des éléments qui démontrent l’usage réel du logement en tant que sous-location Airbnb. Cela peut inclure des captures d’écran de l’annonce, le prix pratiqué, les commentaires des utilisateurs, les dates de disponibilité.

Faire établir un constat d’huissier (optionnel mais recommandé) L’un des moyens les plus fiables pour constituer un dossier est de demander à un commissaire de justice (ex-huissier de justice) de dresser un procès-verbal constatant la sous-location sur Airbnb.

Saisir le tribunal judiciaire Une fois les preuves réunies, le propriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour demander la désignation d’un commissaire de justice ou aller directement devant le tribunal. L’objectif est de faire reconnaître l’illégalité de la sous-location et d’obtenir une sanction contre le locataire, qui peut aller de la résiliation du bail à l’expulsion, en passant par le versement de dommages et intérêts.

Faire éventuellement appel aux autorités locales ou à la plateforme Dans certaines villes (ex. Paris), il existe des obligations déclaratives et des registres que les autorités municipales utilisent pour contrôler la légalité des locations de courte durée. On peut aussi signaler l’annonce à Airbnb ou aux autorités administratives locales pour qu’ils prennent des mesures.