Fiscalité du LMNP : les changements en 2026

La législation a introduit plusieurs nouveautés autour de la location meublée qui s’appliquent à compter du 1er janvier 2026. Notamment sur les plafonds d’abattement pour le régime fiscal du micro-BIC (le régime forfaitaire), le régime réel n’est lui pas impacté par la nouvelle loi.

Les pouvoirs publics avaient déjà alourdi cette année la fiscalité du meublé en réintroduisant les amortissements dans le calcul de la plus-value. On revient en détail sur ces deux éléments importants qui vont toucher tous les propriétaires de biens loués meublés. 

Quels sont les plafonds appliqués en LMNP au 1ᵉʳ janvier 2025 ?

La loi Le Meur (ou anti-Airbnb) visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a introduit de nombreuses évolutions. En plus de donner de nouveaux outils aux maires pour contrôler les locations meublées, les plafonds des régimes fiscaux sont modifiés. Il y avait une réelle distorsion jusqu’à présent qui faisait que la location nue était de plus en plus délaissée (dans les métropoles, les villes touristiques). 

L’idée est de diminuer l’intérêt pour le meublé et donner les mêmes avantages que la location nue.

Pour rappel, en tant que propriétaire d’une location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Un régime forfaitaire, le micro-BIC accessible si vos revenus locatifs ne dépassent pas  77 700 €. L’autre régime, le régime réel, sert à déclarer toutes vos charges. Plus vous payez de charges, plus ce régime s’avère intéressant. 

Les nouveaux plafonds applicables sur les revenus locatifs de 2025

• 30 % d’abattement dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs pour un meublé non classé.
• 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs pour un meublé classé et les chambres d'hôtes.

Pour rappel, voici les anciens plafonds du micro-BIC, ceux qui étaient en vigueur, pour les revenus de 2024 :

• 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs pour un meublé non classé.
• 71 % d’abattement dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs pour un meublé classé et les chambres d'hôtes.

Les plafonds appliqués au régime micro-BIC subissent une baisse brutale ainsi que le pourcentage d’abattement. L’idée est de rapprocher le taux forfaitaire d’abattement de ce qui se pratique en location nue. Si bien que le micro-BIC dispose maintenant d’un taux d’abattement au même niveau que le micro foncier. 

Face à un tel changement pour les propriétaires de meublés, la Direction générale des Finances publiques prévoit de lancer une campagne d’information.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Depuis 2025, les investisseurs en meublé subissent aussi la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cette mesure introduite par la loi de Finances pour 2025 constitue un changement majeur. Le Gouvernement entend également par ce biais diminuer l’intérêt pour la location meublée de la part des investisseurs. 

Le principe de l’amortissement est ce qui convainc souvent les investisseurs de passer à la location meublée (en plus des loyers supérieurs et de la forte demande locative).

Avec l’amortissement, la plupart d’entre eux sont très peu imposés, voire pas du tout. L’amortissement représente la perte de valeur ou l’usure d’un élément de l’appartement (le bâti, le mobilier). Il s’agit d’un pourcentage de dépréciation. Par exemple, un canapé acheté 1 800 euros, s’amortit en général en 6 ans. Donc chaque année, on déduit des revenus, 300 € en tant qu’amortissement du canapé. 

Concrètement, qu’est-ce que ça change ?

Pour visualiser ce que cela représente en termes de perte d’argent. Voici un exemple de calcul de plus-value, avant la réforme de 2025 et après la réintégration des amortissements. L’impact est sévère. 

Avant la réforme

• Achat d’un appartement : 150 000 €
• Amortissement : 4000 € / an
• Revente 10 ans après : 200 000 €
• Plus-value : 200 000 - 150 000 = 50 000 €

Après la réforme

• Achat d’un appartement : 150 000 €
• Amortissement : 4000 € / an (soit 4 000 x 10 = 40 000 €)
• Revente 10 ans après : 200 000 €
• Plus-value : 200 000 - (150 000 +40 000 €) = 10 000 €

Les autres aspects de la réforme Le Meur autour de la location meublée

La déclaration en mairie devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme. La mesure s'applique dans l'ensemble des communes, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou non. Le numéro d'immatriculation sera généralisé au plus tard le 20 mai 2026.

La loi donne aussi de nouveaux pouvoirs aux maires. Ils peuvent dorénavant vérifier que le meublé en location respecte bien la réglementation, notamment en cas d'arrêté de péril.

De nouvelles sanctions financières ont par ailleurs été mises en place.

• 10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement de votre meublé de tourisme.
• 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement.

Les communes peuvent désormais fixer des quotas. Elles ont la possibilité de limiter le nombre de meublés de tourisme dans certains secteurs définis dans le Plan local d'urbanisme (PLU). Cela signifie que ces zones seront réservées aux résidences principales.

Concernant la réglementation pour les transformations de bureaux. Les mairies dotées d'un règlement de changement d'usage peuvent l'élargir à tous les locaux qui ne sont pas à usage d'habitation. La mesure vise à mieux réguler la transformation de bureaux et commerces en meublés touristiques.

Quel est l'avenir du statut LMNP ?

Entre la loi le Meur, la loi de Finances 2025, la location meublée a subi de plein une succession de mesures. L'objectif des parlementaires n'est pas caché, il s'agit de diminuer l'avantage déloyal dont bénéficiaient les loueurs de meublés de courte durée (type location Airbnb). Et cela dans le but de remettre sur le marché classique davantage de locations.

Le gouvernement cherche ainsi à augmenter ses recettes fiscales tout en répondant à la pénurie de logements longue durée.

Difficile de s'avancer pour l'instant sur l'impact réel des différentes mesures. L'incertitude plane sur le futur du LMNP, en attendant les décisions prises dans le cadre de la loi de Finances pour 2026.  

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce qui change pour le LMNP en 2025 et 2026 ?

Les principales évolutions du LMNP concernent la fiscalité des plus-values et les seuils d'imposition. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Et à partir de 2026, une réforme plus globale rapproche la fiscalité du meublé de celle de la location vide, ce qui se traduit par un abaissement des seuils du régime micro-BIC.

Quelles sont les nouveautés du LMNP en 2026 ?

L'année 2026 est une étape importante avec l'entrée en vigueur de nouvelles obligations pour les meublés de tourisme. Des mesures visent à harmoniser les régimes fiscaux tout en renforçant le contrôle des locations courte durée. Ainsi, le seuil du régime micro-BIC est ramené à 15 000 euros et n’offre plus que 30 % d’abattement. Idem pour les meublés classés et de tourisme avec le seuil limite de revenus locatifs fixé désormais à 77 700 euros et seulement 50 % d’abattement.

Quel régime choisir entre réel et micro-BIC pour le LMNP ?

Le choix du régime fiscal dépend principalement de vos revenus locatifs et de vos charges. Le micro-BIC demeure intéressant si vous avez peu de charges et que vous n’avez pas le temps ou l’envie de passer du temps à faire de l’administratif. Le régime réel est souvent bien plus intéressant. Certes, cela oblige à tenir une comptabilité, mais en prenant en compte toutes les charges et en appliquant les amortissements. Vous pouvez réduire fortement l’imposition des revenus locatifs.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Vous devez déclarer vos revenus LMNP sur la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO, dans la section "Revenus des locations meublées non professionnelles". La déclaration s'effectue en même temps que votre déclaration de revenus annuelle, généralement entre avril et juin. Vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Faut-il choisir le LMNP ou la location nue en 2026 ?

La location meublée reste attractive en 2026 malgré les réformes annoncées. Le LMNP conserve ses avantages principaux : amortissements déductibles, forte demande locative et loyers plus élevés. Si vous êtes au régime réel, vous n’êtes pas impacté par la nouvelle réforme. En revanche, en matière de plus-value, depuis 2025, la situation est nettement moins intéressante avec la réintégration des amortissements dans le calcul. Dans tous les cas, votre choix dépend de votre stratégie patrimoniale et de votre capacité à gérer les contraintes du meublé.