Quelle est la durée du bail selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Quelle est la loi de 1989 sur le bail d'habitation ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la durée du bail d'habitation. Ses dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie qu'elles s'imposent à tous.

Le contrat de location doit obligatoirement mentionner la durée du bail. Cette mention reste importante même si la loi fixe déjà une durée légale minimale.

Dans deux cas seulement, la mention de la durée prend toute son importance :

• Lorsque les parties choisissent une durée plus longue que le minimum légal.
• Lorsque le bailleur souhaite conclure un bail de courte durée dans les conditions prévues par la loi.

Quelle est la durée légale d'un bail selon la loi du 6 juillet 89 ? (article 10)

Le principe est que la durée du contrat de location est déterminée par la qualité du bailleur :

• Le contrat de location est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou une indivision.
• Le contrat de location est de 6 ans si le bailleur est une personne morale.

(loi du 6 juillet. 1989, art. 10).

La qualité du bailleur s’apprécie lors de l’entrée dans les lieux du locataire ou lors du renouvellement du contrat de location. Le changement de bailleur en cours de bail par substitution d’une personne morale à une personne physique n’a donc pas d’effet sur la durée du bail.

À noter que les parties peuvent convenir d’une durée plus longue, mais sous réserve de la conclusion d’un contrat de location à durée réduite. Elles ne peuvent pas conclure pour une durée inférieure à trois ans pour les personnes physiques et à six ans pour les personnes morales. Si cela se produisait, la sanction serait double :

• Chacune des parties pourrait exiger de son cocontractant le rétablissement de la clause du bail prévoyant une durée conforme.
• Seul le locataire pourrait se prévaloir du non-respect de la loi. Il pourrait à ce titre solliciter du juge la résiliation du contrat de location aux torts du bailleur.

Quelle est la durée du préavis en location nue selon la loi ?

Le délai de préavis standard pour une location nue est de trois mois pour le locataire. Ce délai commence à courir dès la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le propriétaire.

Dans certaines situations particulières, ce délai peut être réduit à un mois. C'est notamment le cas en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou d'obtention d'un premier emploi. Les personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile bénéficient également de ce préavis réduit.

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, sauf si le logement est reloué avant la fin de cette période avec l'accord du propriétaire.

Quelle est la durée d'un bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le contrat est conclu pour une durée minimale d'un an. Cette règle s'applique que le propriétaire soit une personne physique ou morale.

Une exception existe pour les étudiants : le bail peut être réduit à 9 mois sans tacite reconduction. Cette durée correspond généralement à une année universitaire.

Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur doit respecter un délai de préavis de trois mois s'il souhaite ne pas renouveler le bail, en justifiant soit d'une vente, soit d'une reprise, soit d'un motif légitime et sérieux.

Sans congé de l'une ou l'autre des parties, le bail se reconduit automatiquement pour un an aux mêmes conditions.

Durée du bail initial : l’exception du bail de courte durée

La loi du 6 juillet 1989 a prévu la possibilité de conclure un contrat de location de courte durée.

Le bail de courte durée est réservé à certains bailleurs :

• au bailleur personne physique ;
• à la société bailleresse au profit de l’un des associés lorsqu’elle peut être qualifiée de société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. (Loi du 6 juillet. 1989, art. 11 et 13,) ;
• à tout membre de l’indivision lorsque le logement est la propriété indivise de personnes physiques.

Le fondement du bail de courte durée : un évènement justifié

Lorsque certaines circonstances justifient que le bailleur ait à reprendre le logement, les parties peuvent conclure, selon certaines modalités, un contrat de location d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an avec la faculté d’en reporter le terme une seule fois.

Les modalités de forme du bail de courte durée : la mention de l’évènement

Le contrat de location doit impérativement mentionner les raisons précises et l’événement invoqués.

Les modalités de fond du bail de courte durée : nature de l’évènement

Un évènement précis doit justifier que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (loi du 6 juillet 1989, art.11, al. 1er).

Ces motifs doivent être liés à la personne du bailleur et non du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 a entendu réserver l’usage du bail de courte durée au bailleur qui mentionne un événement qui, au moment de la conclusion du contrat de location, est attendu et dont la date est connue.

Exemples d’événements justifiant la durée réduite de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 :

• la sortie de l’indivision est un événement familial
• la reprise pour l’installation du fils du bailleur clairement identifié et nommé et parce qu’il est établi que lors de la signature du contrat de location, ce dernier vivait au domicile de ses parents et que depuis, il exerce une activité professionnelle lui permettant d’être autonome

Exemples d’événements ne justifiant pas la durée réduite de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 :

• la volonté de vendre le logement
• nécessité pour l’un des propriétaires de s’installer à Paris dans le délai de deux ans pour des raisons professionnelles ou familiales sans précision dans le bail d’un évènement précis
• la fin d’un conventionnement

Les modalités de réalisation des conditions du bail de courte durée : la survenance de l’évènement

Le bailleur doit confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat de location, la réalisation de l’événement (loi du 6 juillet. 1989, art. 11, al. 2). La loi ne prévoit aucune modalité particulière de justification de la survenance de l’événement, donc il appartient au bailleur, en fonction de la nature de l’événement de justifier de sa survenance par tous moyens à sa convenance.

Lorsque l’évènement s’est produit : le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement au terme prévu dans le contrat de location ;

Prorogations du bail de courte durée

La loi du 6 juillet 1989 prévoit deux situations concernant la prorogation du bail de courte durée :

Si l'événement ne se produit pas ou si le bailleur ne confirme pas sa survenance :

• Le bail est automatiquement prolongé à 3 ans
• Cette durée est calculée à partir de la date de début du bail initial
• Le contrat se poursuit jusqu'à la fin de cette période de 3 ans

Si l'événement est reporté :

• Le bailleur peut proposer de décaler le terme du bail
• Il doit le faire au moins 2 mois avant la fin du contrat
• Le locataire n'est pas obligé d'accepter cette proposition
• En cas de refus, le bail est automatiquement prolongé à 3 ans

Important : le bailleur ne peut utiliser cette possibilité de report qu'une seule fois.

Le terme du bail : reconduction et renouvellement

À l'échéance du bail, deux mécanismes distincts permettent sa prolongation : la reconduction tacite ou le renouvellement explicite.

La reconduction tacite intervient automatiquement quand aucune des parties ne manifeste sa volonté de mettre fin au contrat. Dans ce cas, le bail se poursuit aux mêmes conditions pour une durée identique à celle du contrat initial.

Le renouvellement nécessite une démarche active du bailleur, qui doit proposer un nouveau contrat six mois avant la fin du bail pour une location vide, ou trois mois avant pour une location meublée. Cette proposition peut inclure une modification des conditions, notamment du loyer.

Pour une location vide, la durée du bail reconduit ou renouvelé est de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale. Pour un logement meublé, elle reste fixée à un an.

Quels sont les baux qui échappent à la loi du 6 juillet 1989 ?

Certains types de locations ne sont pas soumis aux règles classiques du bail d'habitation.

Les logements loués par des employeurs pour héberger leur personnel** échappent à ce cadre légal, hormis les obligations de décence et de diagnostics.

Les locations saisonnières et résidences secondaires ne relèvent pas non plus de cette réglementation, puisqu'elles ne constituent pas une résidence principale. Ces baux sont régis par le Code civil.

Les locaux exclusivement professionnels ou commerciaux disposent de leur propre cadre juridique. Pour les espaces mixtes combinant habitation et commerce, c'est le statut des baux commerciaux qui s'applique à l'ensemble du bien.

Les logements-foyers et résidences sociales suivent des règles spécifiques définies par le Code de l'action sociale, à l'exception des normes de décence qui restent obligatoires.