Durée du bail loi du 6 juillet 1989

La durée du bail fait l’objet d’un encadrement strict, régi par les articles 10 et 11 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public.

La durée de la location doit figurer dans le contrat de location. Cette règle est néanmoins tempérée par le fait que la durée est légalement fixée.

Donc bien qu’obligatoire, la mention de la durée ne présente d’utilité que si les parties choisissent une durée plus longue ou que le bailleur souhaite conclure un contrat de location court.

Durée du bail initial : le principe

Le principe est que la durée du contrat de location est déterminée par la qualité du bailleur :

• contrat de location de trois ans minimum si le bailleur est une personne physique, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou une indivision
• contrat de location de six ans si le bailleur est une personne morale

(Loi du 6 juillet. 1989, art. 10).

La qualité du bailleur s’apprécie lors de l’entrée dans les lieux du locataire ou lors du renouvellement du contrat de location. Le changement de bailleur en cours de bail par substitution d’une personne morale à une personne physique n’a donc pas d’effet sur la durée du bail.

A noter que les parties peuvent convenir d’une durée plus longue, mais sous réserve de la conclusion d’un contrat de location à durée réduite, elles ne peuvent pas conclure pour une durée inférieure à trois ans pour les personnes physiques et à six ans pour les personnes morales.

Si cela se produisait, la sanction serait double :

• chacune des parties pourrait exiger de son cocontractant le rétablissement de la clause du bail prévoyant une durée conforme
• seul le locataire pourrait se prévaloir du non-respect de la loi. Il pourrait à ce titre solliciter du juge la résiliation du contrat de location aux torts du bailleur.
  
  

Durée du bail initial : l’exception du bail de courte durée

La loi du 6 juillet 1989 a prévu la possibilité de conclure un contrat de location de courte durée.

Le bail de courte durée est réservé à certains bailleurs :

• au bailleur personne physique,
• à la société bailleresse au profit de l’un des associés lorsqu’elle peut être qualifiée de société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. (Loi du 6 juillet. 1989, art. 11 et 13,).
• à tout membre de l’indivision lorsque le logement est la propriété indivise de personnes physiques

Le fondement du bail de courte durée : un évènement justifié

Lorsque certaines circonstances justifient que le bailleur ait à reprendre le logement, les parties peuvent conclure, selon certaines modalités, un contrat de location d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an avec la faculté d’en reporter le terme une seule fois.

Les modalités de forme du bail de courte durée : la mention de l’évènement

Le contrat de location doit impérativement mentionner les raisons précises et l’événement invoqués.

Les modalités de fond du bail de courte durée : nature de l’évènement

Un évènement précis doit justifier que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (loi du 6 juillet 1989, art.11, al. 1^er).

Ces motifs doivent être liés à la personne du bailleur et non du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 a entendu réserver l’usage du bail de courte durée au bailleur qui mentionne un événement qui, au moment de la conclusion du contrat de location, est attendu et dont la date est connue.

Exemples d’événements justifiant la durée réduite de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 :

• la sortie de l’indivision est un événement familial
• la reprise pour l’installation du fils du bailleur clairement identifié et nommé et parce qu’il est établi que lors de la signature du contrat de location, ce dernier vivait au domicile de ses parents et que depuis, il exerce une activité professionnelle lui permettant d’être autonome

Exemples d’événements ne justifiant pas la durée réduite de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 :

• la volonté de vendre le logement
• nécessité pour l’un des propriétaires de s’installer à Paris dans le délai de deux ans pour des raisons professionnelles ou familiales sans précision dans le bail d’un évènement précis
• la fin d’un conventionnement

Les modalités de réalisation des conditions du bail de courte durée : la survenance de l’évènement

Le bailleur doit confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat de location, la réalisation de l’événement (loi du 6 juillet. 1989, art. 11, al. 2). La loi ne prévoit aucune modalité particulière de justification de la survenance de l’événement, donc il appartient au bailleur, en fonction de la nature de l’événement de justifier de sa survenance par tous moyens à sa convenance.

Lorsque l’évènement s’est produit : le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement au terme prévu dans le contrat de location ;

Prorogations du bail de courte durée

La loi du 6 juillet 1989 distingue deux hypothèses : – l’événement ne s’est pas produit ou la survenance de l’évènement n’est pas confirmée par le bailleur : le contrat de location est réputé être de trois ans. Il se poursuivra donc jusqu’à l’arrivée du terme des trois ans. Ainsi, un bail à durée réduite dont l’événement ne s’est pas produit, ou pour lequel la survenance de l’évènement n’a pas été confirmée entraînent le report du terme du bail pour le faire correspondre à la durée légale minimale de 3 ans. – la réalisation de l’événement est différée : le bailleur peut proposer le report du terme du contrat de location, deux mois au moins avant le terme du contrat. A défaut de précision dans la loi, il semble bien que le locataire ne soit pas obligé d’accepter la prorogation proposée. Il peut donc se prévaloir des conséquences que la loi attache au défaut de confirmation de l’événement, c’est-à-dire obtenir la prorogation du terme à trois ans à compter de la prise d’effet du contrat de location.

Le bailleur ne peut user de la faculté du report du terme qu’une seule fois.

Le terme du bail : reconduction et renouvellement

La Loi du 6 juillet 1989 distingue trois possibilités pour le bailleur, une fois le terme du bail arrivé :

• le bailleur laisse se reconduire tacitement le contrat de location
• le bailleur propose le renouvellement du contrat de location
• le bailleur délivre un congé