La fixation du loyer

12/04/2021 Gestion locative

En quoi consiste le mécanisme de fixation des loyers ?

Dans le cadre de la location d’une habitation principale, la fixation du loyer n’est pas identique dans toutes les villes de France. Selon la ville où se situe le bien et le stade de la location (s'il s'agit d'une première location, d'une relocation ou d'un renouvellement) la fixation du loyer peut-être libre, bloquée, voire bloquée et/ou encadrée.

Quel est l’objectif du blocage et/ou de l’encadrement ?  

L’objectif est de limiter la hausse des loyers dans certaines villes identifiées comme des zones tendues, pour permettre au plus grand nombre de pouvoir louer un bien.

Quels sont les logements concernés par la fixation du loyer bloquée et/ou encadrée ?

Les logements concernés sont exclusivement les logements réunissant les trois conditions cumulatives suivantes :
• résidence principale du locataire (notion non exigée pour la location bail mobilité),
• logement loué nu (sans meuble) ou meublé,
• usage du logement à l’habitation ou mixte professionnel (on appelle logement à usage mixte un local qui est utilisé par le locataire au titre de résidence principale, mais également à des fins professionnelles).

Sont donc totalement exclues de cet encadrement les locations suivantes :
• location consentie à une personne morale,
• location à titre de résidence secondaire,
• location saisonnière,
• location portant sur un local commercial,
• location d’un local à usage exclusivement professionnel,
• convention autre qu’un contrat de location,
• logements sociaux,
• logements soumis à la loi 48,
• les logements conventionnés APL (aide personnelle au logement) ou Anah (Agence nationale de l’habitat).

Quelles sont les modalités de ces dispositifs de fixation du loyer ?

Pour une première location (mise en location pour la première fois ou logement vide depuis plus de 18 mois)

En zone non tendue et tendue : le bailleur peut fixer librement le loyer de cette première location. Cette notion de première location est étendue à un bien qui est inoccupé depuis plus de 18 mois dans les zones tendues.

En zone tendue avec un arrêté préfectoral d’encadrement : le bailleur fixe le loyer de cette première location en ne dépassant pas le loyer de référence majoré fixé par un arrêté préfectoral. Cet arrêté fixe chaque année, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (- 30 %). Ces loyers sont exprimés par un prix au m² de surface habitable, selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Le bailleur a la possibilité d’ajouter à ce loyer un complément de loyer. Il devra le justifier lors de la rédaction du bail. Ce complément permet de tenir compte de certaines caractéristiques très spécifiques en terme de localisation ou de confort existantes dans certaines locations (exemples : parking, vue hors normes, voie privée, hôtel particulier…).

Pour une relocation (un locataire a quitté le logement, il est remis en location)

En zone non tendue : le bailleur peut fixer librement le montant du loyer.

En zone tendue: le loyer n’est pas librement fixé car il existe un décret de blocage annuel des loyers (daté du 27 juillet 2017). La hausse du loyer remis en location reste cantonnée à l’évolution de l’indice trimestriel de référence des loyers, sauf si le logement a fait l’objet de certains travaux (détaillés dans le décret de blocage annuel) depuis le départ de l’ancien locataire ou si le loyer précédent est manifestement sous-évalué.

En zone tendue avec un arrêté préfectoral d’encadrement : la hausse du loyer du logement faisant l’objet d’une relocation dans cette zone est également cantonnée aux mêmes limites qu’en zone tendue (voir ci-dessus) mais une autre limite s’ajoute à ce blocage : l’encadrement du loyer. En effet, la hausse du loyer ne peut l'amener à dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Pour un renouvellement (un ou une locataire est dans les lieux et bénéficie d’un bail mais un acte de renouvellement du bail est effectué)

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué à la hausse ou à la baisse sous certaines conditions

Réévaluation du loyer à la hausse : lorsque le bail se renouvelle (ni le bailleur, ni le locataire ne donnent congé), le bailleur peut augmenter le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut effectuer cette action à l’appui de références de logements comparables et sous réserve de respecter une procédure. Toutefois, en zone tendue, l’augmentation d’un loyer sous-évalué ne peut pas excéder certaines limites. Enfin, en zone tendue avec un arrêté préfectoral d’encadrement, deux limites supplémentaires s’ajoutent : l’action en réévaluation ne peut pas être engagée si le loyer en cours est supérieur au loyer de référence minoré et le nouveau loyer proposé devra être impérativement inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Réévaluation du loyer à la baisse : en zone tendue avec un arrêté préfectoral, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant fixé dans le bail (hors complément de loyer s’il en existe un) est supérieur au loyer de référence majoré.