Faire des trous dans un appartement en location, est-ce légal ?

Ce qu’il faut retenir :

• Un locataire a parfaitement le droit de faire des trous dans un appartement.
• **Le propriétaire ne peut pas s’opposer **au fait que le locataire fasse des aménagements mineurs.
• Percer des trous qui dégradent ou transforment l’appartement est en revanche interdit.
• Le locataire doit reboucher les trous en partant et si les trous ont dégradé l’appartement, les frais de réparation seront retenus sur le dépôt de garantie.

Percer des trous, ce que dit la loi

Oui, un locataire est parfaitement en droit de percer un trou dans un mur. La législation est claire à ce sujet.

Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : le propriétaire ne peut “pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Fixer un tableau ou installer des tringles sont donc des choses parfaitement légitimes pour le locataire. Un propriétaire ne peut pas refuser a priori ce type d’aménagement.

En revanche, il arrive que certains propriétaires inscrivent dans le bail une clause stipulant que le locataire n’a pas le droit de faire de trous. Une telle clause est illicite et n’a pas de valeur juridique.

Les limites légales et les obligations du locataire

Si percer des trous dans une location est possible, cela ne veut pas pour autant dire que le locataire est libre de faire n’importe quoi. Tous les travaux entrepris doivent rester mesurés et réparables. Le locataire a l’obligation de rendre l’appartement en bon état et dans son état initial, hors usure normale.

Comme le stipule la loi, dès lors que le perçage entraine une transformation ou une dégradation du logement, la démarche est interdite. Endommager un mur, multiplier les trous, percer de la faïence, sont des actions interdites. Si le locataire souhaite modifier l’intérieur du logement, il doit avoir l’autorisation formelle du propriétaire.

Dans tous les cas, les frais de réparation seront à la charge du locataire lors de son départ si les trous sont laissés tels quels ou ont dégradé le logement.

Quels sont les aménagements autorisés et ceux interdits ?

Les trous considérés comme des aménagements mineurs

Faire des trous dans un appartement en location est tout à fait légitime. Les aménagements mineurs, comme percer des trous, restent donc autorisés à condition que la démarche demeure raisonnable. Il faut penser à l’après, tous les travaux doivent rester réversibles ou facilement réparables.

Vous pouvez parfaitement percer des trous pour installer :

• Des cadres, des affiches ou des tableaux : cela ne nécessite qu’un trou ou plusieurs trous de petits diamètres qui peuvent être facilement rebouchés au moment du départ.
• Des étagères murales et des bibliothèques légères : sont des équipements qu’il est possible d’installer. Attention, les très grosses bibliothèques avec de nombreux points de perçage peuvent être assimilées à de la transformation de logement.
• Les supports pour une télévision murale : sont tolérés dans la majorité des situations tant que le mur concerné est adapté (attention aux parois trop fragiles et à choisir les chevilles avec des diamètres adaptés pour ne pas dégrader le mur).
• Des supports pour des tringles ou des rideaux : positionnés au-dessus des fenêtres, ce sont des aménagements courants pour assurer le confort dans la location.

Les trous et transformations nécessitant l’accord du propriétaire

En location d’appartement (et a fortiori en maison), le problème n’est pas tant de percer des trous que le caractère réversible de ce qui est entrepris. Plus les trous touchent à la structure du logement et la modifient, plus les risques de litige augmentent avec le propriétaire.

Et comme le précise la loi, le locataire a l’obligation de ”_ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire_” (article 7 loi 6 juillet 1989).

• Percer les murs porteurs touche à la structure même du bâtiment. Pour entreprendre une telle démarche, il faut une autorisation écrite formelle du bailleur. En cas contraire, l’action est interdite et engage la responsabilité du locataire en cas de dommages.
• Faire des trous dans le carrelage et la faïence, que ce soit dans la cuisine ou la salle de bain, est une démarche non réversible. En plus d’engendrer potentiellement des infiltrations d’eau, l’action est une modification du logement et demeure interdite sauf accord du propriétaire.
• Les modifications irréversibles sont aussi proscrites, tout comme la multiplication des trous. Idem, l’utilisation de chevilles de gros diamètre peut laisser des marques qu’il ne sera pas possible de corriger par la suite.
• Faire des cloisonnements, et de ce fait percer pour poser des cloisons est également interdit sauf accord explicite du bailleur.

Le locataire doit-il reboucher les trous avant de quitter sa location ?

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et par ailleurs il doit répondre des dégradations et des pertes (sauf cas de force majeure).

Il a l’obligation de rendre son appartement en bon état de propreté lors de son départ. Et comme le stipule le décret n°87-712 du 26 août 1987 autour des réparations locatives, le locataire est tenu d’effectuer le : “_rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci._”

Dans le cadre des réparations locatives obligatoires, le locataire quittant son logement doit donc reboucher les trous. Cela fait partie de ses devoirs, voilà pourquoi il est important de ne pas multiplier les trous durant la location.

Le dépôt de garantie peut-il être retenu ?

Tout à fait. La règle en location pour le locataire est de rendre le logement dans l’état dans lequel il était lorsqu’il est arrivé. Article 1730 du Code civil “_S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue_”.

Cela signifie que si des trous ont été réalisés, il faut les reboucher. Lorsque le locataire quitte le logement sans reboucher les trous, le bailleur est légitime pour retenir les frais de prise en charge sur le dépôt de garantie.

La jurisprudence enrichit régulièrement cette question des trous en location. L’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2005 distingue l’usure normale des dégradations. Ainsi, un mur avec des dizaines de trous non rebouchés est considéré comme dégradé, permettant une retenue légitime sur le dépôt de garantie.

La Cour d’appel de Paris en 2019 a statué que ce n'est pas le fait que les dégradations (les trous) soient intentionnelles ou non, ce qui compte c’est l’état du logement par rapport à l’état des lieux d’entrée. Le fait d’avoir à reboucher des trous retarde la remise en location et a un impact économique qui peut justifier la retenue sur le dépôt de garantie.

Les juges prennent aujourd’hui en compte à la fois l’ancienneté du logement, les dégradations, le préjudice économique pour évaluer s’il y a retenue abusive ou non.

Concrètement, la présence de trous non rebouchés ou de manière grossière (rebouchage visible et mal fait, absence de lissage ou de peinture) constitue une dégradation de l’appartement.

De même s’il y a beaucoup de trous, des trous de gros diamètres, si de nombreuses chevilles ont été positionnées. Le droit de retenir le dépôt de garantie est encore plus justifié. si les trous ont été faits sur de la faïence, du carrelage ou sur un mur porteur sans autorisation du propriétaire.

Les retenues abusives du dépôt de garantie

Certains bailleurs ne se privent pas de retenir le dépôt au prétexte de trous mal rebouchés. Toutefois, quelques trous de faible importance ne constituent pas une dégradation ou une usure anormale. Pour retenir le dépôt de garantie, le propriétaire doit prouver la réalité d’un préjudice réel.

Les tribunaux sanctionnent régulièrement les retenues forfaitaires ou excessives, notamment lorsque les travaux facturés relèvant d’une simple remise en état esthétique ou de l’usure normale du logement.

La retenue du dépôt de garantie n’est pas légale lorsque :

• Les trous sont peu nombreux et de petit diamètre ;
• Les trous ont été correctement rebouchés par le locataire ;
• Les traces de trous relèvent de l’usure normale ;
• Il n’y a pas de préjudice pour le propriétaire.

Comment contester une retenue abusive du dépôt garantie ?

Pour éviter un litige ultérieur, la première des choses est de documenter l’état des lieux d’entrée avec des photos. Et cela, pour qu’au moment de l’état des lieux de sortie, il soit possible de comparer l’état des murs, la présence de trous préalables ou non.

1. Comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie afin de vérifier que les dégradations et trous relevés excèdent l’usure normale et justifient une remise en état.
2. Demander les justificatifs au propriétaire-bailleur, devis et factures justifiant de la retenue du dépôt de garantie. S’il n’y a pas de document, la retenue est illégale.
3. Adresser un courrier de contestation au propriétaire avec l’ensemble des documents à l’appui, les états des lieux, les justificatifs.
4. Entamer une procédure de conciliation devant une Commission départementale pour résoudre le litige avant d’aller au tribunal. La commission analyse la situation et tente de trouver une solution équitable pour les deux parties.
5. Poursuivre la procédure en saisissant le tribunal judiciaire. Vous devez monter un dossier bien documenté. Souvent des demandes d’expertises sont faites pour évaluer l’état réel d’usure des murs et la justification des travaux. Le coût des expertises est compris 500 et 1 200 euros, c’est à la partie perdante d’en supporter les frais. Mais sinon la procédure est gratuite devant le Tribunal et c’est le juge qui pourra ordonner ou non du remboursement du dépôt de garantie.

Est-ce que le locataire peut faire des trous dans le mur ?

Oui, un locataire peut faire des trous dans un mur, tant qu’il s’agit d’un aménagement mineur. Fixer un cadre, une tringle, un meuble nécessite souvent de faire un trou, et le propriétaire ne peut pas s’y opposer. En revanche, percer un mur porteur doit faire l’objet d’une demande au propriétaire qui doit donner son accord écrit. Idem, si les trous percés dans le mur dégradent le logement ou le transforment, cela est interdit et le locataire devra financer les réparations locatives (retenue sur le dépôt de garantie à son départ).

Comment facturer le rebouchage des trous pour un locataire ?

Quand le locataire part sans reboucher et réparer les trous, vous pouvez opérer une retenue sur le dépôt de garantie. Si toutefois, les frais de rebouchage dépassent le montant du dépôt, vous pouvez exiger le remboursement des frais, factures à l’appui. En tant que propriétaire, vous pouvez facturer de quelques euros à 15 € par trou à reboucher, et jusqu’à 500 € et plus s’il faut reboucher plusieurs trous et repeindre ensuite le mur.

Est-ce qu'on a le droit de percer un mur porteur ?

Oui, toutefois il faut demander un accord écrit du propriétaire. En effet, percer un mur porteur n’a rien d’anodin. Cela peut remettre en cause la structure du bâtiment et de facto mettre en danger les occupants. Voilà pourquoi une autorisation est nécessaire avant toute démarche.

Combien de trous sont acceptés dans une location ?

Rien ne détermine dans la législation le nombre de trous possibles. Cela doit toutefois rester mesuré, un mur grêlé de trous sera assimilé à une dégradation au moment de l’état des lieux, ce qui de fait pourra être retenu sur le dépôt de garantie. Il est donc recommandé de réaliser des trous de manière raisonnable et réversible.