Primo-accédants : quelles sont les aides à l'achat en 2026 ?

Un projet immobilier s’improvise rarement, encore moins en 2026. Le volet financier demeure crucial en tant que primo-accédant et vous devez le préparer avec soin. Dans cette perspective, il est essentiel de recenser les différents dispositifs d’aides qui existent pour améliorer le financement de votre projet. Votre projet est susceptible d’être financé en partie par ces aides.

Le prêt à taux zéro : un prêt plus accessible en 2026

Bonne nouvelle pour les ménages qui veulent acheter une maison ou un appartement pour la première fois. En 2026, le prêt à taux zéro est plus favorable qu’auparavant. Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est un prêt immobilier dont le taux d’intérêt est de 0 %. Il permet de faire l’acquisition d’une résidence principale à moindre coût.

Les évolutions depuis 2025

En 2025, les pouvoirs publics ont choisi d’encourager le recours au PTZ. Depuis le 1ᵉʳ avril, le prêt à taux zéro est étendu à tous les logements neufs (appartement ou maison individuelle) sur tout le territoire national sans restriction de zones jusqu’au 31 décembre 2027. Il s’ouvre aussi aux acquéreurs ayant acquis auparavant un logement en bail réel solidaire et souhaitant lancer un nouveau projet d’achat. Enfin, le PTZ devient cumulable avec MaPrimeRénov’ pour entreprendre une rénovation d’ampleur.

Les plafonds de ressources et les plafonds d’opérations sont aussi revalorisés mais dans l’attente d’une validation définitive avec le vote de la loi de finances pour 2026. Par exemple, pour une personne seule, le plafond pour une opération en PTZ passerait de 150 000 euros à 195 000 euros.

Les conditions pour bénéficier du PTZ

Pour bénéficier d’un PTZ en 2026, il faut continuer à respecter les conditions suivantes :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années (avec des exceptions en faveur des adultes handicapés et des Français ayant subi une catastrophe naturelle)
• Acheter un logement neuf (maison ou appartement) ou un logement ancien avec travaux. Les travaux de rénovation doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération immobilière
• Respecter des plafonds de ressources (il faut prendre en compte le revenu fiscal de l'année N-2
• Le prêt s’étend sur 20 ou 25 ans et le remboursement différé de 15 ans. Il peut être remboursé sur une ou deux périodes.

Le montant du PTZ varie ensuite selon différents facteurs : la nature du logement (maison, appartement, neuf ou ancien), le prix d’achat, la zone géographique (A, Abis, B1, B2 ou C), et le nombre de personnes qui composent le foyer fiscal. Le prêt à taux zéro se monte ensuite à une partie du prix d’acquisition.

Les quotités applicables de financement selon les logements en 2026

Le prêt action logement (PAL)

Le prêt accession logement est un prêt destiné aux primo-accédants pour financer la construction d’un logement, l’achat d’un logement neuf (VEFA), un achat en bail réel solidaire dans le neuf ou l’ancien, ou un logement ancien vendu par un organisme de logement social.

L’objectif du prêt accession n’est pas de remplacer un crédit immobilier classique mais de compléter le financement. Il ne peut pas financer la totalité du projet mais il va permettre de réduire le coût du projet immobilier en améliorant la capacité d’emprunt du ménage demandeur.

Les avantages du PAL sont multiples. Il s’agit d’un prêt aidé au taux avantageux de 1 % (hors assurance obligatoire) dans la limite de 30 000 euros. La durée du prêt est libre dans la limite de 25 ans et les frais de dossier sont également limités.

Les conditions en 2026 pour profiter du prêt action logement :

• Être primo-accédant et ne pas avoir été propriétaire au cours des 10 dernières années.
• Être salarié du secteur privé non agricole, et dans une entreprise qui cotise au dispositif Action Logement.
• Respecter des plafonds de ressources.
• Acheter sa résidence principale.
• Le logement doit être sur le territoire national.
• Les logements neufs doivent respecter des critères de performance énergétique.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est un prêt particulièrement intéressant puisqu’il est destiné à tous les primo-accédants sans plafond de ressources (ni conditions géographiques). Il fonctionne aussi bien pour les logements neufs que pour les logements anciens. En revanche, son fonctionnement est un peu différent des deux autres prêts aidés évoqués plus haut (PTZ et PAC). Un prêt conventionné est un prêt principal, c’est-à-dire qu’il finance la totalité de l’opération immobilière.

Les avantages du prêt conventionné

• Peut financer jusqu’à 100 % du projet immobilier (hors frais de notaire).
• Accessible à tous les ménages.
• Le taux d'intérêt est déterminé par l’Etat et ne peut pas dépasser un taux maximum.
• Permet l’achat un logement neuf (appartement neuf en VEFA, maison neuve), un logement ancien (respectant les normes de décence pour être éligible aux APL), des travaux (d’amélioration, de rénovation, d’extension, de transformation).
• Une durée de remboursement modulable de 5 à 30 ans.

Les conditions à respecter pour obtenir un prêt conventionné

Contrairement aux idées reçues, le prêt conventionné n’est pas destiné uniquement aux ménages modestes ni à un seul type de bien.

• Doit financer une résidence principale qui sera occupée dans l’année suivant l’acquisition.
• Le prêt n’est accordé que par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’Etat.
• Le PC peut être complété par le PTZ, un plan épargne logement, de l’apport personnel, un prêt relais…

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un dispositif financier adapté aux besoins des primo-accédants qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. Le PAS vise avant tout les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Il facilite un premier achat immobilier en levant plusieurs freins (apport personnel insuffisant, mensualités trop élevées, etc.).

Les avantages du PAS pour un premier achat immobilier

En plus de supprimer le besoin d’apport personnel, le prêt d’accession sociale permet de :

• Financer jusqu’à 100 % du prix du logement (hors frais de notaire).
• Profiter de taux d’intérêt plafonnés par l’État et de frais de dossier et de garantie limités.
• Bénéficier des APL accession sous conditions de ressources.
• Est cumulable avec d’autres aides à l’accession comme le prêt à taux zéro.

Les conditions à remplir pour obtenir un prêt d’accession sociale

Pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale, le primo-accédant demandeur doit :

• Respecter des plafonds de ressources, définis en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement.
• Acheter un logement qui va devenir la résidence principale de l’emprunteur.
• Acheter un logement neuf ou ancien avec travaux (il faut que les travaux prévus soient éligibles).
• Faire sa demande de prêt accession auprès d’un établissement bancaire conventionné (toutes les banques ne proposent pas de PAS).

La TVA réduite à 5,5 %

La TVA réduite est un dispositif qui fonctionne lors de l’achat d’un logement neuf dans certaines zones en France. Au lieu de payer 20 % de TVA sur le prix d’achat du bien, le ménage n’en paie plus que 5,5 % (14,5 points d’économie).

Plusieurs conditions encadrent le dispositif, il faut que le ménage primo-accédant :

• Achete sa résidence principale ;
• Respecte des plafonds de ressources par zones définis par décret chaque année ;
• Respecte des plafonds de prix au mètre carré (6 170 €/m² en zone A bis, 4 675 €/m² en zone A, 3 744 €/m² en zone B1, chiffres 2025).
• Achete son bien dans un des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) ou dans un rayon de 300 mètres autour (voire 500m dans certaines situations). Les zones ANRU sont aussi éligibles à cette réduction de TVA

Le prêt familial

Un peu méconnu, le prêt familial est pourtant une solution intéressante pour les primo-accédants qui cherchent à compléter leur emprunt bancaire. Le prêt familial est une somme d’argent prêtée par un membre de la famille (parent, grand-parent…) pour financer un premier achat immobilier.

Les avantages du prêt familial pour les primo-accédants

Le principal avantage du prêt familial est d’augmenter l’apport personnel. Mais ce n’est pas le seul atout de ce dernier :

• Une grande liberté de remboursement (durée, taux d’intérêt, différé de remboursement) puisque ces aspects sont librement définis entre les 2 parties.
• Un **prêt cumulable **avec d’autres dispositifs comme un prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS). Le prêt familial s’intègre très bien dans un plan de financement global pour un premier achat immobilier.

Les conditions

Pour être valable, le prêt familial doit notamment :

• Être formalisé par écrit. Rédaction d’une reconnaissance de dette ou d’un contrat de prêt avec les modalités de remboursement.
• Déclaré à l’administration fiscale pour éviter une requalification en donation.
• Être subordonné à un crédit immobilier principal (c’est-à-dire que le crédit familial sera remboursé après le prêt immobilier classique).

Le Bail Réel Solidaire

Le bail réel solidaire repose sur une idée simple, dissocier le foncier du bâti. Un ménage primo-accédant achète seulement les murs alors que le foncier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Concrètement, cela permet à un ménage de profiter de prix à l’acquisition inférieurs de 20 à 35 % en dessous des prix du marché. À noter que la TVA à 5,5 % et la taxe foncière réduite peuvent se cumuler avec le bail réel solidaire.

Le ménage emprunteur doit, par contre, verser une redevance de 1 à quelques dizaines d’euros par mois à l’OFS. Pour avoir accès à ce type d’acquisition, il faut respecter des conditions de ressources ni ne posséder d’autres biens immobiliers. Et en cas de revente, le prix reste encadré par l’OFS.

Les aides des collectivités locales

Pour faciliter l’accès à la propriété sur leur territoire, des communes et collectivités mettent en place des aides variées à destination des primo-accédants et des ménages modestes. Il peut s’agir de programmes immobiliers avec un prix d’accession maîtrisé (en dessous des prix du marché), ou bien de l’exonération de la taxe foncière pendant 1 ou 2 années.

Le site de l’Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) recense tous les dispositifs auxquels les ménages ont accès.

Comme le remarquait le Figaro fin décembre, 48 % des crédits immobiliers accordés l’ont été pour des primo-accédants en 2025. Alors que ce chiffre n’était que de 30 % environ au cours de la dernière décennie. Les primo-accédants, c’est-à-dire les Français qui n’ont jamais été propriétaires, ont envie de devenir propriétaires malgré le contexte instable. Avec le PTZ, le PAL, le PAS, BRS, ils ont les cartes en main pour réduire le coût du financement en 2026.