Evolution des prix en 2026 : à quoi s'attendre ?
Hausse ou baisse des prix ? La question est cruciale quand on est acheteur, investisseur ou vendeur. Si nous n’avons pas de boule de cristal, il est quand même possible de dégager des tendances au vu des évolutions qui se sont produites ces deux dernières années.
Ce qu’il faut retenir
- 2026 devrait s’inscrire dans la continuité de 2025 et confirmer la reprise progressive du marché.
- Les prix vont continuer à être orientés à la hausse, autour de 1 % en moyenne.
- Les taux de crédit restent stables autour de 3 % pour le 1ᵉʳ semestre.
- Le volume de transactions attendu devrait être compris entre 950 000 et 1 million.
2026, une reprise dans la continuité de 2025.
Avant de parler de 2026, il faut se pencher quelques instants sur les performances de l’année 2025. Une année placée sous le signe de la reprise, marquée par un retour des acquéreurs sur le marché.
En témoigne le volume de transactions : après avoir atteint le chiffre de 845 000 en 2024, les transactions sont reparties à la hausse avec 940 000 en 2025. Le nombre de transactions devrait continuer à poursuivre sa hausse en 2026, la FNAIM table sur 960 000 à 980 000 transactions sur 2026. Ce que confirme la porte-parole de la Chambre des notaires avec une augmentation attendue de 1 % du volume du côté des notaires.
L’évolution des prix à Paris, une augmentation encore plus franche en 2026
D’un point de vue global, le marché immobilier parisien retrouve des couleurs. L’augmentation des prix de +2,9 % sur 1 an est le signe d’une reprise tangible après 3 années de baisse puis de stagnation. Tous les arrondissements ne sont cependant pas logés à la même enseigne.
Dans le 8ᵉ arrondissement par exemple, la hausse des prix a été de **+9,8 % sur 1 an **(12 400 €/m²), idem du côté du 15ᵉ avec +5,8 %. À l’inverse, dans le 17ᵉ arrondissement et le 19ᵉ, les hausses sont restées beaucoup plus modérées, respectivement +1,7 % et +1,3 %.
Prix moyens en janvier 2026
- 9 827 €/m² - appartement
- 10 265 €/m² - maison
Et dans le reste du pays, une évolution positive des prix (presque) partout
Sur l’ensemble du territoire national, les prix ont été orientés à la hausse en 2025, avec quelques exceptions localement.
| Type de zone géographique | Variation |
|---|---|
| 10 grandes métropoles | +1,1 % |
| 50 plus grandes villes | +1,5 % |
| France rurale | +2,8 % |
| France | +1,6 % |
Les grandes métropoles, des hausses presque partout
Hormis dans les métropoles de Strasbourg et de Nantes, partout ailleurs les prix immobiliers ont augmenté en 2025 par rapport à 2024.
À Nantes, la baisse reste modérée par rapport à la chute de 2022 et un retour à des prix stables semble envisageable prochainement. Pour autant, tout n’est pas sombre dans le tableau nantais, le nombre d’acheteurs a bondi en 12 mois de + 19,5 %(Ouest France), signe de l’attrait grandissant de la cité des Ducs de Bretagne.
| Métropoles | Évolution sur 1 an des prix |
|---|---|
| Marseille | +1,8 % |
| Lyon | +0,6 % |
| Toulouse | +2,3 % |
| Nice | +3,3 % |
| Nantes | -3,9 % |
| Strasbourg | -1,1 % |
| Montpellier | +0,2 % |
| Bordeaux | +2,5 % |
| Lille | +0,3 % |
| Rennes | +1,5 % |
Le tableau ci-dessous ne présente pas le détail des métropoles ni des typologies de bien. Si à Lyon la hausse semble modérée d’un point de vue général, certains arrondissements affichent de meilleurs résultats (+3 % dans le 2ᵉ arrondissement). Et si l’on regarde non pas les appartements mais les maisons, l'augmentation des prix à Lyon est de 3,7 % sur un an.
Globalement, les métropoles retrouvent des couleurs.
Les grandes villes du pays, des hausses de prix spectaculaires
Dans certaines villes on peut même parler d’explosion des prix aussi bien pour les appartements que les maisons. Plusieurs grandes villes connaissent des hausses des prix immobiliers, notamment pour les maisons.
C’est le cas à Metz où l’augmentation est de 8 %, et de manière plus modérée +2,8 % à Angers. Pour les appartements, on retrouve des fortes augmentations dans des grandes villes comme Laval +9,3 %, tout comme Le Mans +9,3 % ou encore du côté de Reims +6,2 %.
Cette courbe ascendante qui se fait sentir depuis l’automne s’est traduite par des hausses des prix immobiliers dans plus de 60 % des villes comptant plus de 40 000 habitants d’après Le Progrès. Et plus encore, l’augmentation des prix a eu lieu dans 80 % des villes avec plus de 100 000 habitants. Des signaux encourageants pour 2026 qui devrait se positionner dans la même tendance haussière.
Les taux d’intérêt : une stabilité de bon augure
Contrairement à ce que beaucoup imaginaient à l’été dernier, les taux d’intérêt ne sont pas passés sous la barre des 3 %. Si leur baisse a été notable au cours du 1ᵉʳ semestre 2025, le 2ᵉ semestre est resté placé sous le signe de la stabilité. De 3,07 % en juillet à 3,12 % en novembre, les taux moyens sur 20 ans ont vraiment peu évolué d’après les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Les choses devraient s’inscrire dans la continuité au cours du 1ᵉʳ semestre 2026. Il ne faut pas compter sur une chute des taux qui retrouveraient par magie leur niveau d’avant 2022. Les ménages doivent composer avec cette nouvelle réalité de taux d'emprunt à 3 %. La Banque centrale européenne n’a pas prévu de baisser à nouveau ses taux directeurs.
La légère hausse en janvier (+0,05 à +0,10 point) n’a rien d’alarmant. Les conditions d’emprunt demeurent attractives, notamment pour les primo-accédants. Et les taux moyens devraient se maintenir dans une fourchette de 3 à 3,5 %. Les meilleurs dossiers d’emprunt peuvent quant à eux continuer à espérer des taux en dessous de 3 %.
Taux immobiliers moyens (données MeilleurTaux 1ᵉʳ janvier 2026)
- Prêt sur 15 ans : 3,14 % ;
- Prêt sur 20 ans : 3,25 % ;
- Prêt sur 25 ans : 3,35 %.
Les Notaires de France soulignent d’ailleurs que cette stabilité permet aux ménages de retrouver du pouvoir d’achat immobilier. + 5 % de capacité d’emprunt en 2025 après 3 années de diminution dans ce domaine.
Des incertitudes qui persistent en 2026
Malgré tous les signaux encourageants qu'on vient d’évoquer, des nuages noirs continuent à planer sur le marché immobilier. L’instabilité politique actuelle avec l’absence de vote du budget et de perspective politique pèsent.
Par essence, l'immobilier fonctionne sur le temps long, il est vital d'avoir un cadre légal (et fiscal) stable. Dans le contexte actuel, il demeure très difficile de se projeter pour beaucoup de ménages. On peut prendre pour exemple le cas de MaPrimeRénov’, le principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements dont le guichet est à l’arrêt du fait de l’absence de budget national… Même son de cloche du côté de la construction avec l'effondrement du secteur qui se poursuit.
Il faut aussi insister sur le fait que l’immobilier demeure un secteur en crise depuis plusieurs années maintenant. La “bonne nouvelle” pour 2026 est que les politiques, du moins à un niveau local, ont pris conscience de cet enjeu. Avec les élections municipales bientôt , les problématiques d’accès au marché de la location, d’accès à la propriété devraient être au centre de l’attention. À voir si cela va se traduire plus haut politiquement avec la mise en place de réformes ambitieuses qui manquent cruellement aujourd’hui.
