Comprendre le logement locatif intermédiaire

Logement locatif intermédiaire (LLI), de quoi s’agit-il ?

Le logement locatif intermédiaire est un dispositif mis en place en 2014 à destination des institutionnels. Il répond à plusieurs objectifs complémentaires qui sont d’encourager la construction neuve dans les zones tendues tout en offrant aux ménages aux revenus intermédiaires davantage de logements. Sont visés notamment les ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder aux logements sociaux, tout en ayant des difficultés à accéder au parc privé classique.

Les particuliers peuvent dorénavant depuis la loi de Finances pour 2024 investir dans des logements en LLI et profiter de plusieurs avantages fiscaux. Les locataires quant à eux bénéficient de loyers inférieurs, de 10 à 15 % en moyenne par rapport à des locations équivalentes.

De nouvelles règles pour augmenter le nombre d’investisseurs particuliers

S’il est resté aussi confidentiel toutes ces années, c’est que jusqu’à présent le dispositif ne concernait pas les investisseurs particuliers, seulement les bailleurs institutionnels. Grâce à une modification apportée dans la loi de finances 2024, tous les particuliers français peuvent investir en LLI, et ce, en respectant les différentes conditions édictées.

Les conditions à respecter pour investir en LLI

Un investisseur locatif qui a investi dans un logement locatif intermédiaire s’engage en tant que bailleur : 

• À louer le logement au moins 15 ans (ou 20 ans) au minimum ;
• Le logement doit être occupé au titre de résidence principale par le locataire ;
• Les loyers sont plafonnés selon des barèmes définis par zones géographiques (A bis, A, B). En 2025, le barème est en zone A bis de 19,51 €/m², en zone A de 14,49 €/m² et en zone B1 de 11,68 €/m².
• Les locataires pour être éligible à ces logements ne peuvent pas dépasser des plafonds de ressources déterminés selon le nombre de personnes dans le ménage et la zone géographique.
• Acquérir le bien en tant que personne morale, ce qui suppose d’investir via une SCI(société civile immobilière fonctionnant à l’impôt sur le revenu IR ou à l’impôt sur les sociétés IS) voire une SARL de famille.

La différence la plus importante avec l’ancienne loi Pinel est l’obligation d’acquérir le bien en tant que société morale (SCI). Cela oblige par conséquent à être deux a minima pour lancer une telle opération et engendrer d’autres frais (frais de création, frais de gestion annuel). Il est d’ailleurs recommandé de faire valider les statuts par un notaire pour être sûr que tout soit en règle selon les cas de figure possibles (décès, divorce…).

Pour remédier à cette contrainte, les promoteurs peuvent proposer des “packs” comprenant la création de la SCI par un avocat, la prise en charge des frais de gestion la première année. Les frais de notaire sont aussi régulièrement offerts.

À noter que les LLI peuvent aussi être des locations meublées, ce qui est un nouvel avantage pour les investisseurs permettant d’investir dans des résidences de services et des résidences étudiants. Dans ce cas, le loyer proposés peut être majoré selon la règle suivante : 

• + 50 € pour les studios et T1 bis ;
• + 14,60 euros par pièces complémentaires.

Quels sont les logements éligibles au LLI ?

Seuls les programmes immobiliers situés dans les zones tendues peuvent proposer des biens en LLI, tel que cela est défini dans l’article 279-0 bis A et 199 novovicies du Code général des impôts. Il s’agit des zones A bis, A et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations du pays, là où il manque le plus de logements (Paris et l’Île-de-France, les grandes métropoles comme Lyon ou Marseille, et certaines villes où les loyers sont élevés. 

Depuis la loi de Finances pour 2024, d’autres zones du pays ont été ouvertes au dispositif LLI : 

• les territoires en voie de réindustrialisation comprenant des projets dits « d’intérêt national majeur » et ceux liés l’industrie verte (loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023) ;
• les territoires faisant l’objet d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) ou d’une convention d’Opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
• les territoires faisant l’objet d’une Grande opération d’urbanisme (GOU).

Pour les promoteurs immobiliers, les programmes neufs éligibles sont ceux situés dans des villes qui ne respectent pas le quota de 25 % de logements sociaux (loi SRU).

Autre point incontournable, seuls les biens neufs (ou assimilés) peuvent être commercialisé en tant que logement locatif intermédiaire. Pour les locataires, c'est la garantie de bénéficier des dernières normes thermiques, puisque toutes les constructions neuves doivent respecter la RE2020. Ils profitent d’un meilleur confort de vie que dans l’immobilier ancien.

Les logements sont ainsi : 

• Des habitations neuves achetées en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Des locaux transformés en habitation et considérés comme des habitations neuves ;
• Des bâtiments ou des logements anciens rénovés avec une nette amélioration de leur performance énergétique (gain d’au moins 2 classes au DPE).

Quels sont les avantages du logement locatif intermédiaire ?

Pour les propriétaires

Afin de séduire les investisseurs particuliers, plusieurs avantages fiscaux leur sont accordés :

• Un taux réduit de TVA à l’achat de 10 %, au lieu de 20 % en temps normal.
• Un crédit d’impôt dont le montant est égal à la valeur de la taxe foncière sur les propriétés bâties sur 20 ans au maximum. 
• L’opération en LLI n’entre pas dans le calcul des niches fiscales.

En plus de la fiscalité avantageuse, les ménages qui achètent des biens en LLI profitent de : 

• Tous les avantages de la SCI notamment en matière de transmission de biens.
• Pas de plafonnement à 300 000 € comme avec le Pinel par opération immobilière, ce qui permet d’envisager des opérations avec plus d’envergure.
• Acquérir un logement dans une zone dynamique où la demande locative est forte, ce qui limite le risque de vacance locative.

Selon les promoteurs immobiliers, le taux de rentabilité avec ces différents avantages serait autour de 2,8-3 %, soit environ le même taux qu’avec l’investissement locatif en loi Pinel. Vu que le dispositif a acquis davantage de visibilité cette année dans un contexte ou les investisseurs se font rares. Il est difficile de dire si le LLI participera à la relance de l’investissement et à la construction immobilière.

Pour les locataires

Si l’État cherche à encourager la construction neuve dans les zones tendues en proposant différents avantages fiscaux aux propriétaires. Les locataires ne sont pas en reste, puisque ces derniers avec le LLI peuvent désormais : 

• Habiter dans un logement neuf avec toutes les prestations qui vont avec (une meilleure isolation thermique et phonique que dans les logements anciens par exemple, une localisation intéressante dans les grandes métropoles à proximité des transports, etc.).
• Des loyers inférieurs de 15 à 20 % en moyenne par rapport à des logements équivalents sur le marché de la location.
• Un bail de plus longue durée que pour un bail classique, mais moins que pour un bail dans un logement social.

Le LLI se veut une réponse à la crise du logement que traverse le pays depuis plusieurs années. À mi-chemin entre le logement social et le logement privé, c’est une solution proposée aux ménages pour se loger dans des grandes métropoles. Et ce, à des tarifs plus modérés, puisque les loyers sont régulés par un barème, inférieur aux prix du marché (de 10 à 15 % en dessous). Le gouvernement entend doubler le nombre de logements en LLI, 75 000, et cela encourageant les investisseurs particuliers en plus des institutionnels (type Caisse des Dépôts et Consignations, groupe Action Logement.

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Quels sont les plafonds de ressources pour les ménages souhaitant un LLI ?

Un locataire en LLI doit respecter des plafonds de revenus qui varient selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique.

Qu'est-ce qu'un logement locatif intermédiaire ?

Le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI) a été mis en place en 2014. Il répond aux besoins des classes moyennes qui recherchent un logement abordable et de qualité, notamment dans les métropoles dans lesquelles la tension locative est la plus forte. Pour accéder à un logement locatif intermédiaire, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ces seuils varient selon la composition familiale et la zone géographique du bien. En échange, ils profitent d’un logement neuf ou assimilé à un logement neuf avec le confort de vie qui va avec.

À l’origine, seuls les bailleurs institutionnels comme CDC Habitat pouvaient proposer ce genre de logement. Mais depuis 2024, le dispositif s’est ouvert aux ménages particuliers qui peuvent investir dans des logements LLI et profiter de multiples avantages fiscaux en retour.

Qui achète le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Deux catégories d'investisseurs peuvent désormais acquérir des logements locatifs intermédiaires depuis la loi de finances pour 2024.

D'une part les investisseurs institutionnels comme CDC Habitat ou Action Logement qui restent les principaux acteurs du marché, avec une expertise reconnue dans la gestion de ces biens.

D'autre part, les investisseurs immobiliers particuliers ont accès au LLI à condition d'investir via une personne moral, ce qui implique de créer une société civile immobilière (SCI). Cette structure va permettre une gestion patrimoniale optimisée et facilite la transmission du bien. Les critères d'éligibilité restent stricts : le bien doit se situer en zone tendue et respecter les normes de construction actuelles.

La proximité des transports en commun et l'attractivité des zones d'implantation constituent des facteurs clés pour les acquéreurs, qu'ils soient institutionnels ou particuliers. Cette double typologie d'investisseurs permet d'accélérer le développement des logements intermédiaires dans les territoires où la demande locative est la plus forte.