Investir dans l'immobilier avec la loi Malraux : ce qu'il faut savoir

Loi Malraux en 2025, tout ce qu'il faut savoir sur ce dispositif de défiscalisation

La loi Malraux, c'est tout simplement la plus ancienne loi pour défiscaliser en France. Promulguée le 4 août 1962, la loi n° 62-903 ou plus simplement loi Malraux constitue l'un des socles de la politique de protection du patrimoine architectural en France. 

Malgré différents amendements au cours du temps, elle a conservé son objectif premier, à savoir : 

Inciter les propriétaires à investir dans des bâtiments historiques et les restaurer en échange d'une réduction d'impôt. 

Cette loi iconique a vu le jour dans un contexte où nombre de centres-villes étaient dans un très mauvais état, le risque pesait sur la disparation de bâtiments remarquables. Le ministre de la Culture de l'époque, l'écrivain André Malraux, a imposé la nécessité de conserver le patrimoine en incitant les Français à racheter des biens déclassés pour les rénover. Aujourd'hui, des villes touristiques et magnifiques comme Colmar, Sarlat ou Avignon ont pleinement profité de la loi Malraux pour se reconstruire. 

Quel est le principe de la loi Malraux ?

Les fondements du dispositif reposent sur **la restauration complète de bâtiments historiques **situés dans des zones dans lesquelles le patrimoine a vocation à être préservé. Le propriétaire s'engage à transformer le bien en logement destiné à la location.

Quelles sont les conditions requises pour investir en Malraux ?

Investir en Malraux pour défiscaliser, c’est avant tout respecter différentes conditions. Des conditions relatives aussi bien à l’investisseur lui-même qu’au bien.

Les conditions liées à l'investisseur immobilier

Pour profiter des avantages en matière de réduction fiscale du Malraux, l’investisseur doit :

• Être fiscalement domicilié en France ;
• L'investisseur peut être une personne physique ou une personne morale par le biais d'une SCI imposée à l'IR (impôt sur le revenu) ;
• S'engager à louer le bien restauré pendant une période minimale de 9 ans ;
• Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à ses ascendants et descendants. Cela vaut aussi si l’investissement se fait via une SCI, les proches de l’associé ne peuvent pas non plus y être locataire.

De manière générale, pour investir en Malraux dans un bâtiment patrimonial, il est recommandé d’avoir une fiscalité importante. Seuls les investisseurs avec de gros revenus et des impôts conséquents permettront au Malraux de donner son plein potentiel de réduction.

Que se passe-t-il en cas de revente avant les 9 ans d'engagement de la loi Malraux ?

La revente anticipée d'un bien Malraux déclenche le remboursement des réductions fiscales perçues depuis le début de l'opération. L'administration fiscale réintègre alors ces montants sur votre prochaine déclaration de revenus.

Quelques situations exceptionnelles permettent d'échapper à cette obligation, comme le décès du propriétaire. Dans ces cas précis, la vente n'entraîne pas la perte des bénéfices fiscaux déjà obtenus.

Les conditions liées à la location

Tous les modes de location ne permettent pas de profiter de la loi Malraux.

• Il faut louer le bien en tant que location nue (la location meublée n’est pas autorisée) ;
• Le locataire doit faire de la location sa résidence principale ;
• La mise en location du bien doit se faire dans les 12 mois suivant la fin des travaux ;
• Il n’y a aucun plafond de loyer ni condition de ressources pour les locataires, à la différence de l’ancienne loi Pinel par exemple.

Quelles sont les conditions relatives aux travaux dans la loi Malraux ?

Parmi les règles les plus importantes liées à l’investissement immobilier Malraux, il y a sans aucun doute tout ce qui concerne la restauration du bien. 

• L'immeuble historique doit faire l'objet d'une restauration complète et concerner, doit concerner l'intégralité du bâtiment, pas uniquement une partie ;
• Les travaux doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires ;
• Les travaux sont supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, c'est la garantie d’une restauration préservant les caractéristiques historiques du bâtiment, mais cela apporte une contrainte supplémentaire ;
• Il faut obtenir une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le début des travaux ;
• Les travaux de rénovation doivent être réalisés dans les 3 ans suivant l'acquisition du bien. Un délai d'1 an supplémentaire peut être accordé en cas de fouille archéologique.

Les opérations de restauration doivent respecter les normes de protection du patrimoine architectural. Les travaux de rénovation concernés sont les suivants : 

• Les dépenses de démolition imposées ou autorisées ; 
• Les dépenses de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs ;
• Les dépenses de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage ;
• Les dépenses de transformation en logement de tout ou partie du bâtiment (combles, greniers, parties communes…).

D’autres frais entrent aussi dans le calcul de la réduction d’impôt et comptent en tant que travaux de restauration.

• Les frais d'adhésion à **une association foncière urbaine **(AFU), qu'il s'agisse d'une association libre ou autorisée.
• Les dépenses telles que les honoraires versés à l’architecte en échange de l’établissement et du contrôle des devis, mais aussi de direction et de la surveillance des travaux.
• Les appels de provisions pour les dépenses de travaux des parties communes décidées par l’assemblée générale des propriétaires.

Quelles sont les zones éligibles pour investir en loi Malraux ?

Les biens éligibles au dispositif Malraux se situent dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR). C'est-à-dire, pour reprendre les mots du ministère de la Culture, des "villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, (présente) un intérêt public."

Par conséquent, en tant qu'investisseur immobilier en Malraux, vous devez acquérir un bien dans : 

• Une zone couverte par un **Plan de sauvegarde et de mise en valeur **(PSMV) ;
• Un Site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou par un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
• Une Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
• Une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).

Les quartiers anciens dégradés (QAD) faisant l'objet d'une opération de restauration immobilière peuvent également être concernés par le dispositif, sous réserve d'une déclaration d'utilité publique.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Jusqu’à 30 % de réduction d'impôt

Le dispositif Malraux offre l'un des avantages fiscaux les plus significatifs du marché immobilier en 2025. 

La réduction d’impôt en Malraux s'applique dans la limite de 400 000 € de travaux sur une durée de 4 ans.

Le taux de réduction est calculé sur le montant des travaux engagés. Il varie selon la localisation du bien : 

• 30 % de réduction d’impôt pour les immeubles situés dans une zone Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé (PSMV) ;
• 22 % de réduction d’impôt pour les autres zones éligibles.

À noter que cette réduction n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, ce qui la rend particulièrement attractive pour les contribuables fortement imposés.

Le calcul de l’avantage fiscal

Vous avez investi dans un bâtiment historique à restaurer situé dans une zone couverte par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur. Vous avez donc droit à 30 % de réduction d’impôt sur le montant des travaux pendant 4 ans. Par exemple, si vous avez engagé pour 250 000 euros de travaux.

250 000 x 30/100 = 75 000

75 000/4 = 18750

Vous allez pouvoir réduire de votre impôt sur le revenu 18 750 euros chaque année durant 4 ans.

À noter que le montant de la réduction d’impôt ne peut pas être supérieur à votre impôt sur le revenu. Mais vous ne perdez pas pour autant votre avantage fiscal, le solde est reporté les prochaines années.

Qu'est-ce que l'aide Malraux ?

Créée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière. En rénovant des biens anciens situés dans des quartiers historiques protégés, vous pouvez réduisant vos impôts. Les travaux de restauration réalisés dans ces sites patrimoniaux remarquables ouvrent droit à une réduction d'impôt allant de 22 % à 30 % des dépenses engagées. Et cela, sans être soumis au plafonnement des niches fiscales.

Quel montant minimum faut-il investir en loi Malraux ?

Il n’y a pas de montant minimum pour investir en Malraux. Toutefois, ce dispositif est rarement recommandé aux investisseurs avec des budgets limités. Il faut en effet acheter un bien patrimonial, ce qui a un coût élevé, et être en capacité d’engager des travaux de rénovation jusqu’à 400 000 euros sur 4 ans. Seuls les gros investisseurs peuvent de facto se lancer dans un investissement dans le cadre de la loi Malraux.

Puis-je louer mon bien à un proche ?

Non, la location à un membre de votre foyer fiscal n'est pas autorisée dans le cadre du dispositif Malraux. La restriction s'applique aussi aux ascendants et descendants, et cela, même s'ils ne font pas partie de votre foyer fiscal. Pour les biens détenus via une SCI, cette règle concerne aussi les proches des associés.

Quel est l'avantage fiscal du dispositif Malraux ?

La rénovation d'un bien sous le régime Malraux vous permet de profiter d'une réduction d'impôt non plafonnée, calculée sur le montant des travaux engagés à compter de la date de délivrance du permis de construire. La réduction d’impôt va de 22 % à 30 % dans la limite de 400 000 euros de travaux engagés. La défiscalisation s'applique dès le 1er janvier de l'année suivante.

L’un des atouts majeurs du dispositif réside dans son champ d'application très large : les dépenses de réparation comme les primes d'assurance liées aux travaux sont prises en compte dans le calcul de l'avantage fiscal.

Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?

La vente de votre bien avant la fin de la période d'engagement de 9 ans entraîne la reprise des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Il faut alors rembourser l'intégralité des réductions d'impôt obtenues depuis le début de son investissement en Malraux. À noter que la règle ne s'applique pas en cas de décès de l’investisseur, les héritiers peuvent reprendre l'engagement de location sans perdre les avantages fiscaux.

Quels risques présente un investissement Malraux ?

Les principaux risques qui pèsent sur votre investissement immobilier Malraux, des retards potentiels dans les travaux de rénovation et des dépassements de budget liés aux contraintes architecturales strictes. Le danger de vacance locative représente un autre défi, dans les centres historiques des villes moyennes, il faudra veiller à investir dans une ville attractive.

En effet, il est obligatoire de louer le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux, le risque locatif est donc réel. Les coûts d'entretien et la nécessité de respecter les normes de restauration peuvent aussi menacer la rentabilité de votre placement.

Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?

Ce n'est pas à proprement parler un inconvénient, mais l'investissement en loi Malraux requiert une mise de fonds considérable. Les biens situés dans des secteurs historiques affichent des prix au mètre carré élevés, auxquels s'ajoutent des frais de gestion et des travaux de restauration coûteux sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France. Il est en revanche possible d'investir en loi malraux en achetant des parts d'une SCPI spécialisée sur ces opérations.

Le caractère historique du bien impose des contraintes strictes pour les travaux, avec des délais d'obtention des autorisations souvent longs. Les dépenses de restauration peuvent aussi s'avérer plus importantes que prévu en cas de découvertes lors du chantier.

Le programme national de renouvellement urbain limite également les possibilités de modifications du bien. Un suivi rigoureux est nécessaire pour respecter le cadre d'un contrat Malraux et ne pas risquer la perte des avantages fiscaux.