Les villes les plus intéressantes pour investir en 2026
Dans un secteur immobilier qu’on dit en crise depuis des mois, tout n’est pas si noir. Plusieurs éléments ont de quoi redonner le sourire aux investisseurs, à commencer par la tension locative. Le manque de locations n’a jamais été aussi extrême, ce qui assure de trouver un locataire assez facilement.
Parallèlement, les prix immobiliers, après avoir chuté plus ou moins lourdement depuis 2023, se sont stabilisés avant de montrer des signes d’embellie en 2025. 2026 devrait s’inscrire dans la continuité, de quoi relancer votre projet d’investissement.
Est-ce que 2026, malgré les incertitudes qui planent encore, serait synonyme de sortie du marasme pour les investisseurs immobiliers ? Qu’on regarde les derniers chiffres. +2,5 % pour les loyers en moyenne sur un an pour l’ensemble du territoire. Une rentabilité brute moyenne qui passe aussi de 4,6 % à 5,2 %. Et des prix qui augmentent aussi de +1,6 % et davantage dans beaucoup de villes. Autant d’arguments qui plaident en faveur d’un investissement en 2026, à condition comme toujours de sélectionner avec soin le bon emplacement.
Le top des villes pour investir en 2026
Pour vous donner des pistes d’investissement locatif en 2026, nous avons compilé différentes données (prix, rendement brut et tension locative) qui se traduisent par le tableau ci-dessous.
Les villes dont il est fait mention ci-dessous compilent forte tension locative, des prix immobiliers accessibles et des rendements bruts élevés.
| # | Ville | Tension locative sur 1 an | Prix m² appartements | Rendement locatif brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Toulon | +38 % | 3 266 € | 5,5 % |
| 2 | Limoges | +26,4 % | 1 588 € | 8,7 % |
| 3 | Nîmes | +15,1 % | 2 317 € | 6,5 % |
| 4 | Dijon | +6 % | 2 652 € | 6,1 % |
| 5 | Le Mans | +22,8 % | 2 017 € | 7,3 % |
| 6 | Nancy | +10,7 % | 2 309 € | 7,2 % |
| 7 | Besançon | +9,8 % | 2 339 € | 6,6 % |
| 8 | Argenteuil | +14,4 % | 3 089 € | 7,5 % |
| 9 | Saint-Denis | +6,7 % | 2 745 € | 7,9 % |
| 10 | Mulhouse | +1,3 % | 1 179 € | 13,8 % |
Il s’agit ici d’un classement subjectif. En plus des différentes villes listées, d’autres du même type auraient mérité aussi d’y figurer. On pense notamment à des agglomérations comme Poitiers, Tours, Niort, Orléans, Évry, Châlons-en-Champagne ou encore Avignon.
Toulon, ville montante pour l’investissement immobilier
En 2026, Toulon coche toutes les cases d’un investissement locatif rentable. Après 2 années de hausses modérées, la tension locative a bondi en 2025 +38 %. La demande locative demeure élevée, portée par les actifs, les étudiants et les profils en mobilité. Parallèlement, les prix immobiliers restent nettement inférieurs à ceux des autres villes du littoral méditerranéen.
Autre argument en faveur de Toulon, les loyers des studios charges comprises ont grimpé de 8,63 % sur un an. Pour les 2 pièces, c’est plus modéré, +2,2 % et +3,45 pour les 3 pièces. Le rendement locatif demeure très élevé, en moyenne de 5,5 % et plus pour certains types de surfaces. Toulon bénéficie aujourd’hui d’une attractivité croissante, offrant de réelles perspectives de valorisation à moyen terme.
Limoges, rentable et accessible
En 2026, Limoges se distingue comme l’une des villes les plus attractives pour les investisseurs en quête de rendements élevés. Point fort, les prix immobiliers y restent parmi les plus accessibles de France (moins de 2 000 euros du mètre carré).
La présence d’une importante population étudiante, d’un bassin d’emplois stable et d’une demande locative en forte hausse sont autant de facteurs pertinents pour investir. Limoges offre ainsi un excellent équilibre entre rentabilité immédiate et sécurité de l’investissement.
Nîmes, un bon potentiel locatif
Rendement, accessibilité des prix, tension locative, sur tous ces aspects Nîmes coche toutes les cases. Nîmes s’impose actuellement comme une métropole intéressante pour les investisseurs à la recherche de rendements solides dans le sud de la France.
La demande locative progresse fortement (+15 %) et cela va de pair avec l’augmentation des loyers, surtout pour les studios (+2,5 %). Entre potentiel locatif, cadre de vie apprécié et valorisation patrimoniale, Nîmes offre un bon compromis entre rentabilité et sécurité patrimoniale.
Paris, Marseille, Toulouse, les métropoles sûres pour investir
À la recherche d’un investissement sécurisé ? Dans ce cas, l’idéal est de se tourner vers les grandes métropoles. Des zones qui concentrent la demande locative, des jeunes, des étudiants et des actifs et où le potentiel de valorisation patrimoniale à long terme est le plus intéressant. Dans cette perspective, Paris reste incontournable dans le paysage tricolore, tant la capitale concentre les atouts, en dépit de prix immobiliers élevés.
Les prix sont orientés de manière très nette à la hausse : +2,9 % à Paris, +1,8 % à Marseille, +2,3 % à Toulouse. Et cela, après 3 années de baisse parfois brutale. Dans le même temps, la tension locative se maintient à des sommets. Pour Toulouse, elle a explosé sur 2025, **+29,4% après deux années **d’augmentation modérée. Pareil à Paris, +11,2 % et +21,9 % de tension locative à Marseille.
On pourrait aussi évoquer la hausse des loyers pour les studios, +2,1 % pour Marseille en 2025 et +2,9 % à Toulouse.
Quels sont les critères à prendre en compte pour investir ?
La tension locative
Critère incontournable à l’heure de choisir une destination pour son projet immobilier, la tension locative. Il s’agit simplement du ratio entre le nombre de demandes de location pour une offre. Pour un propriétaire, une forte tension locative se traduit par l’absence de difficulté à louer ou à remettre en location son logement. Concrètement, le bien est occupé 12 mois dans l’année ou presque, la rentabilité du bien est donc maintenue.
Aujourd’hui la tension locative atteint des sommets à travers tout le territoire et plus seulement dans les grandes métropoles. Les Français ont beaucoup de mal à se loger, et ceux en location déménagent moins qu’avant. La faute à une demande de locations toujours en hausse portée par les étudiants et les jeunes actifs et une offre qui baisse (interdiction de location des passoires thermiques, nombre de constructions neuves en berne, fiscalité trop lourde pour les propriétaires qui renoncent à mettre en location, etc.).
30 à 40 % de logements à la location en moins à Paris par rapport à l’époque d’avant la crise sanitaire
À Paris, ce sont 8 000 biens locatifs qui disparaissent du parc locatif chaque année, alors que cela reste la ville la plus demandée de France. On le signalait précédemment dans l’année, par endroit dans des villes comme Rennes ou Lille. Sur 1 an, le nombre de biens en location a été divisé par 2, même tendance à Lyon ou Bordeaux. A Marseille, la tension locative a bondi de presque 22 % en 2025, et de 29 % à Toulouse.
L’évolution des prix immobiliers
Après deux années de baisse des prix, respectivement -3,9 % en 2023 et -2,1 % en 2024, le marché immobilier a retrouvé des couleurs en 2025. En 2025, selon les premières données (baromètre SeLoger-MeilleurAgents), les prix ont progressé de 1,6 %. Un signal positif pour les investisseurs puisque cela signifie que le patrimoine va pouvoir de nouveau s’apprécier dans le temps.
L’augmentation des prix n’est pas identique partout, dans certaines villes, celle-ci est nettement plus prononcée. C’est le cas dans la capitale. À Paris, l’augmentation moyenne a été de 2,9 % après 3 années de chute des prix, et dans certains arrondissements la hausse est très nette, +9,8 % dans le 8ᵉ, et +5,8 % dans le 15ᵉ.
Dans le détail, les 10 grandes métropoles du pays voient leur prix progresser de 1,5 % en moyenne, à l’exception notable de Nantes (-3,9 %) et Strasbourg (-1,1 %). Idem dans les 50 plus grandes villes, l’augmentation des prix est en moyenne de 1,5 %, et pour la France rurale celle-ci est de +2,8 %. Dans plusieurs villes du pays, la hausse est spectaculaire, avec + 8 % à Metz et +9,3 % au Mans.
Les taux d’emprunt
Si les prix immobiliers s’affichent de nouveau à la hausse, c’est en partie grâce à l’amélioration des conditions d’emprunt. L’année passée a été marquée par une baisse puis par la stabilisation des taux d’intérêt. Certes, ils ne sont pas passés sous la barre des 3 %, mais ils ont évolué pour s’établir autour de 3,1 %.
La diminution des taux d’intérêt a redonné du souffle au marché tout en améliorant la capacité d’emprunt des ménages. Début 2026, les taux moyens ont légèrement augmenté (+0,05 à +0,10 point), toutefois la hausse devrait être contenue au 1ᵉʳ semestre et les perspectives sont à la stabilité. De bonne augure pour les investisseurs locatifs en 2026.
Mener à bien un projet d’immobilier locatif, c’est donc arriver à conjuguer tous ces critères en fonction de vos capacités financières, de vos envies (et de votre goût du risque). Les villes avec de hauts rendements ont une tension locative basse, alors que les villes les plus demandées proposent des prix très hauts, ce qui limite le rendement. Trouver un compromis entre rendement, sécurité, valorisation du patrimoine n’est jamais aisé, voilà pourquoi les conseillers Foncia vous accompagnent dans votre projet partout en France.
###FAQ
Où acheter en 2026 ?
En 2026, on vous conseille de vous orienter vers des villes comme Toulon, Limoges, Nîmes ou Le Mans. Elles cumulent une forte tension locative et des prix accessibles. Les loyers y sont aussi orientés à la hausse. En Île-de-France, vous pouvez vous tourner vers des communes comme Saint-Denis, Argenteuil, Montreuil ou encore Évry pour votre investissement immobilier.
Quelle ville a un fort potentiel immobilier ?
Il n’y a pas une seule ville avec du potentiel. En prenant en compte le rendement locatif, les villes à fort potentiel sont plutôt Limoges, Saint-Étienne, Mulhouse ou Perpignan. Pour une prise de valeur et un potentiel patrimonial, mieux vaut s’orienter vers des métropoles telles que Rennes, Nantes, Montpellier ou Angers. Et si vous voulez des villes à fort potentiel mais qui ont un équilibre en rendement et valorisation, vous pourrez opter pour Nîmes, Toulon, Le Havre ou Metz.
Où faut-il investir dans l'immobilier en France ?
Tout dépend de votre projet locatif. Si vous voulez un investissement sécurisé sans prendre de risque, vous devez vous diriger vers des métropoles dynamiques comme Toulouse, Montpellier, Bordeaux, Nice ou encore Lyon.
Les prix y sont élevés, mais la demande locative très élevée et le potentiel de prise de valeur patrimoniale à long terme. Vous pouvez aussi miser sur des villes étudiantes comme Poitiers, Angers, Tours. Si vous voulez avant tout du rendement locatif et que vous êtes prêt à prendre plus de risques. Vous pouvez vous tourner vers des villes comme Mulhouse, Saint-Étienne, Perpignan ou bien Le Havre.
