Encadrement des loyers 2026 : tout comprendre pour louer en conformité

femme qui réfléchit à l'encadrement des loyers dans sa ville

Comprendre le dispositif en 4 points clés

Un loyer de référence par logement

Chaque logement situé dans une zone couverte par l'encadrement des loyers se voit attribuer un loyer de référence médian, un loyer majoré (+20 %) et un loyer minoré (−30 %). Ils sont calculés selon le type de bien (meublé ou non meublé), l'époque de construction, le nombre de pièces et le secteur géographique précis. Ces valeurs sont publiées chaque année par arrêté préfectoral et s'imposent à tous les bailleurs concernés.

Les villes et territoires concernés

Paris, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Grenoble ou encore Lille sont aujourd'hui soumises au dispositif. D'autres agglomérations peuvent rejoindre le mécanisme sur demande auprès du préfet, dès lors qu'elles satisfont aux critères de zone tendue définis par décret. La liste est mise à jour régulièrement et tend à s'élargir chaque année.

Le complément de loyer

Un supplément au loyer majoré est autorisé si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort objectivement exceptionnelles : vue magnifique et dégagée, grande terrasse ou jardin privatif, double exposition, prestations haut de gamme, etc. Son montant et sa justification doivent obligatoirement figurer dans le bail, sous peine de nullité de la clause.

Quels logements sont concernés ?

Sont concernées les locations vides et meublées constituant la résidence principale du locataire, ainsi que les colocations avec bail unique. Sont en revanche exclus du dispositif : les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés APL, les meublés de tourisme et les locations saisonnières.

Comment calculer le loyer encadré ?

1ere étape

Identifiez la zone géographique

Chaque ville soumise à l'encadrement des loyers est découpée en secteurs géographiques numérotés. Vous devez identifier le secteur exact de votre bien à partir de son adresse complète, car les loyers de référence peuvent varier significativement d'un secteur à l'autre au sein d'une même ville.

2e étape

Déterminez la catégorie

Le loyer de référence applicable dépend de quatre critères cumulatifs : le statut du logement (meublé ou non meublé), le nombre de pièces principales, la période de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le secteur géographique. L'arrêté préfectoral précise ces paramètres.

3e étape

Calculez le plafond légal

Multipliez le loyer de référence majoré (€/m²) par la surface habitable du logement. Le résultat est le loyer hors charges maximal que vous pouvez exiger. Si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles objectives, vous pouvez y ajouter un complément de loyer dûment justifié.

4e étape

Rédigez le bail en conformité

Le contrat de location doit obligatoirement mentionner : le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le loyer mensuel hors charges demandé, et le cas échéant, le montant et la justification précise du complément de loyer. L'absence de ces mentions expose le bailleur à une action en diminution du loyer par le

Historique du dispositif (2019 - 2026)

2018 loi Elan

La loi ELAN rétablit l'encadrement sous forme d'expérimentation volontaire de 5 ans pour les communes situées en zone tendue, sur demande auprès du préfet.

2019 Paris et Lille

Paris relance le dispositif en juillet 2019, suivie de Lille en mars 2020. Les premiers arrêtés préfectoraux fixent les loyers de référence par secteur, type de bien et époque de construction.

2021 Extension à Bordeaux, Montpellier et Plaine Commune

Le dispositif s'étend à l'agglomération de Plaine Commune (Seine-Saint-Denis), puis à Bordeaux et Montpellier, marquant la première extension hors Île-de-France.

2022 Lyon, Grenoble, Brest et Est Ensemble

Lyon et sa métropole, Grenoble-Alpes Métropole, Brest et Est Ensemble rejoignent le dispositif. La couverture géographique s'élargit sensiblement hors de la région parisienne.

2024 Pays Basque

Le territoire de la communauté d’agglomération du Pays basque qui regroupe les communes de : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque a adopté le dispositif.

2025 Grenoble-Alpes-Métropole

Depuis le 20 janvier 2025. 13 communes appliquent l’encadrement sur tout leur territoire : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset. 8 communes l’appliquent sur une partie de leur territoire : Saint-Égrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Échirolles et Le Pont-de-Claix.

2026-2027 de nouveaux projets

De nouvelles villes et territoires ont pour pour projet de mettre en place le dispositif d'encadrement des loyers d'ici 2027. Il s'agit de : Marseille, Cergy, Rennes, Nantes, Grand Orly Seine Bièvre, ou encore l'agglomération d'Annemasse.

Contrôle et sanctions : les risques pour le bailleur

Risque financier

Remboursement du trop-perçu

Le locataire peut obtenir la réduction du loyer et le remboursement rétroactif de l'ensemble des sommes indûment perçues depuis le début de la location, majorées des intérêts légaux.

Risque administratif

Mise en demeure préfectorale

Le préfet a la possibilité de mettre en demeure le bailleur de mettre le loyer en conformité dans un délai de 2 mois. En cas d'inaction, une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) peut être prononcée.

Risque juridique

Nullité partielle du bail

L'absence dans le bail des mentions obligatoires relatives aux loyers de référence ou au complément de loyer peut entraîner la nullité des clauses concernées et la réduction du loyer à hauteur du plafond légal applicable.

Risque réputationnel

Signalement à la DRIHL

Les associations de défense des locataires ont la capacité de signaler des infractions à la DRIHL (Île-de-France) ou à l'ADIL locale, qui transmettent les dossiers aux services préfectoraux compétents pour qu'il enquête.

Les droits et devoirs du propriétaire-bailleur

Ce que les propriétaires-bailleurs doivent respecter en 2026 :

Fixer le loyer dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur au jour de la signature du bail.
Mentionner dans le bail le loyer de référence, le loyer majoré et, si applicable, le complément de loyer exceptionnel avec justification
Réviser le loyer uniquement selon l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE, dans la limite de la variation annuelle
Appliquer les mêmes plafonds lors du renouvellement du bail et en cas de relocation après une vacance
Conserver les justificatifs du complément de loyer pendant toute la durée de la location et 3 ans après son terme

Les droits et devoirs du locataire

Les règles et les droits qu'ont les locataires en 2026 dans le cadre de l'encadrement des loyers.

Contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature.
Demander la restitution des loyers trop-perçus avec effet rétroactif si le dépassement est constaté judiciairement.
Contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la prise d'effet du bail.
Vérifier le loyer de référence applicable en consultant l'arrêté préfectoral en vigueur ou les outils officiels mis à disposition.
S'informer des caractéristiques justifiant un éventuel complément de loyer avant de signer le bail.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Tout ce que vous devez savoir sur l'encadrement des loyers

L'encadrement s'applique aux locations vides et meublées à usage de résidence principale situées dans les communes ayant mis en place le dispositif. Les colocations et les meublés de tourisme n'entrent pas dans ce cadre.

Le loyer de référence est le loyer médian observé dans un secteur géographique pour un type de logement donné. Le loyer de référence majoré correspond à 120 % de ce médian et constitue le plafond légal que vous ne pouvez pas dépasser sauf complément de loyer justifié.

Oui. Le plancher (loyer de référence minoré = loyer de référence × 0,7) n'est pas une obligation pour le bailleur. Vous êtes libre de louer en dessous, mais ne pouvez pas réclamer une hausse en dehors des cas prévus par la loi (IRL, travaux, complément de loyer).

Le complément doit reposer sur des caractéristiques objectives, déterminantes et non prises en compte dans les indices : vue exceptionnelle, grande terrasse, double exposition, etc. Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Le locataire dispose de 3 mois pour le contester devant la commission de conciliation.

Le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer majoré (+20 %) et un loyer minoré (-30 %) selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. Le loyer de référence majoré constitue le plafond que le bailleur ne peut pas dépasser, sauf à justifier d'un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles.

L'encadrement renforcé s'applique à Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, au Pays Basque et à Grenoble-Alpes Métropole. Pour vérifier précisément votre adresse, vous pouvez utiliser le simulateur officiel encadrementdesloyers.gouv.fr.

Des dérogations autorisent une revalorisation dans plusieurs situations : lorsque des travaux d'amélioration représentent au moins la moitié d'une année de loyer, ou lorsque des rénovations équivalant à une année complète de loyer ont été réalisées dans les six mois précédant la relocation. Les logements classés historiques ou offrant des prestations exceptionnelles peuvent également justifier un dépassement du loyer médian, sous conditions précises.