Acheter un bien immobilier occupé : les pièges à éviter

Un bien déjà occupé par un locataire se vend 10 à 15 % en dessous du prix du marché, selon la qualité du locataire et l'historique du règlement des loyers. Lors de la vente, vous reprenez le bail à votre nom et ne pouvez signifier le congé à votre locataire avant la fin de ce bail. Mais attention aux mauvaises surprises à ce moment-là.

Une situation à vérifier

Imaginez par exemple que le locataire signataire du bail se soit entre temps mis en couple, soit marié ou pacsé… ou qu’il ait pris un colocataire. Le tout sans en informer son bailleur. Dans le cas d’union, et conformément à l’article 1751 du Code Civil, le bail sera censé appartenir désormais à chacun des deux conjoints. Donc, si vous souhaitez y mettre fin, il faudra signifier le congé à chacun d’eux. Toujours dans ce même cas de figure, des éléments tels que le paiement du loyer via un compte commun sont de nature à attester du changement de situation. Cependant cela, il se peut que le locataire n’ait cru devoir en informer le bailleur : en cas de contentieux, certains locataires pourraient opposer la nullité du congé s’il ne devait pas être notifié à chacun d’eux.

Un ou plusieurs locataires ?

Si le congé ne devait être délivré qu’à l’un des deux époux ou partenaires en cas de Pacs, on peut aboutir à une situation ubuesque, et dramatique pour le bailleur, dans la mesure où le congé serait valable pour l’un mais inopposable à l’autre... qui pourrait alors et de manière tout à fait légale rester dans les lieux en opposant la reconduction du bail.

En cas de colocation, l’entrée en vigueur de la loi ALUR a défini des règles spécifiques :

• Lorsque plusieurs contrats de location ont été conclus, le congé délivré à un locataire mettra fin au contrat de bail sans que cela ait un impact sur les autres contrats de location.
• Lorsqu’un seul contrat de location a été conclu avec une pluralité de locataires, il convient de vérifier votre contrat de location. Si une clause a été insérée mentionnant que les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du bail alors le congé délivré à l’un sera opposable aux autres.
• Si aucune clause de ce type ne figure au contrat de bail, il vous appartiendra de délivrer congé à chaque colocataire puisque la solidarité ne se présume pas. Là encore, le congé délivré à un seul des locataires est inopposable aux autres et n’est efficace qu’à l’égard du seul colocataire destinataire du congé.