Comment donner congé au locataire ?

25/07/2017 Gestion locative

Comment le propriétaire peut-il donner congé au locataire ? Que ce soit pour vente, reprise ou pour motif sérieux et légitime, des règles sont à suivre.

CONGÉ POUR VENTE

Lorsque qu’un logement loué nu (c’est-à-dire un logement loué non meublé) constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire a trois possibilités de donner congé au locataire.

Celles-ci sont énumérées dans l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 : article 15 loi du 6 Juillet 1989

  • Congé pour vente
  • Congé pour reprise
  • Congé pour motifs sérieux et légitimes

Donner congé cela signifie quoi ? C’est tout simplement mettre fin à la location au terme du contrat

Rappelons que le bail d’un logement loué nu à titre de résidence principale est d’une durée minimum de TROIS ANS (si le bailleur est une personne physique, ou une SCI familiale) ou de SIX ANS (si le bailleur est une personne morale).

Cependant, donner congé à son locataire ne s’improvise pas !

En effet, pour mettre fin à location des règles de fond et de forme sont à respecter pour s’assurer de la résiliation du contrat et obtenir la libération des lieux. Les règles sont, dans cette hypothèse, dites « d’ordre public » c’est-à-dire impérative : il est impossible d’y déroger, même si le contrat le prévoit.

Parmi les 3 congés que nous venons de citer, le congé justifié par la décision de vendre le logement est sans aucun doute le plus fréquemment utilisé.

C’est à la fois la résiliation du contrat en cours et une proposition de vente au locataire. L’article 15-1 de la loi du 6 Juillet 89 permet ainsi de rendre le logement vacant et d’offrir le logement libre à la vente à compter de l’expiration du bail. article 15 loi du 6 Juillet 1989

Forme du congé :

Le congé doit être délivré au locataire selon l’un des trois modes possibles suivants : « Le congé doit être notifié ❶ par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ❷ signifié par acte d’huissier ou❸ remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ».

Conseil : il est fortement conseillé de signifier par acte d’huissier afin que le congé pour vente donné par le propriétaire soit délivré à « date certaine » c’est-à-dire à une date qui sera ainsi incontestable.

Moment du congé :

Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat : en cours de bail, il est impossible de donner congé pour vente, et ce, quelque soit la situation du propriétaire bailleur (perte d’emploi, maladie, séparation)

Attention, ne pas confondre : Vente en cours de bail et congé pour vente

En cours de bail, il est parfaitement possible de vendre à tout moment son logement. Il s’agit alors dans ce cas d’une vente « occupée », d’une « vente sans congé » : le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Délai de préavis

Le délai dans lequel le propriétaire peut donner congé pour vente, concernant un logement loué nu à titre de résidence principale, est de 6 mois avant le terme du contrat.

Ce délai court, soit :

  • A compter du jour de la réception de la lettre recommandée
  • A compter de la signification de l’acte d’huissier
  • A compter de la remise en main propre

Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est pas valable et le contrat est alors reconduit pour trois ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale)

Conseil : pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d’adresser le congé 7 mois avant la fin du bail.

Principe : Droit de préemption du locataire

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire un droit de priorité sur la vente.

Combien de temps après avoir reçu le congé pour vente, le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe ?  « Le locataire a 2 mois pour préempter » sachant que le délai dans cette formulation court à partir du 1er jour des six mois du délai de préavis.

Toutefois, ce délai de 2 mois est porté à 4 mois si dans sa réponse le locataire indique qu’il a l’intention de recourir à un prêt pour acheter le logement.

A la fin du délai, si la vente n’est pas réalisée, le locataire doit quitter les lieux.