Donner congé à votre locataire : la procédure à suivre

Donner congé, cela signifie quoi ? C’est tout simplement mettre fin à la location au terme du contrat.

Lorsque qu’un logement loué nu (c’est-à-dire un logement loué non meublé) constitue la résidence principale du locataire, en tant que propriétaire, vous avez trois possibilités de donner congé au locataire. Celles-ci sont énumérées dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

1. Congé pour vente
2. Congé pour reprise
3. Congé pour motifs sérieux et légitimes

Cependant, donner congé à son locataire ne s’improvise pas !

Quels motifs permettent de donner congé à son locataire ?

Parmi les 3 congés que nous venons de citer, le congé justifié par la décision de vendre le logement est sans aucun doute le plus fréquemment utilisé.

Le congé pour vente

Le congé pour vente permet au propriétaire de récupérer son bien pour le vendre libre de toute occupation. Cette procédure nécessite l'envoi d'une notification écrite contenant le prix et les conditions de la vente projetée.

Votre lettre doit mentionner toutes les informations obligatoires : description précise du logement et de ses annexes, modalités de la vente et offre de vente au locataire. Ce dernier dispose alors d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.

Si le locataire refuse l'offre ou ne répond pas dans le délai imparti, vous pourrez mettre le bien en vente sur le marché. Pensez à conserver une trace de l'envoi de votre courrier recommandé avec accusé de réception pour sécuriser la procédure.

Le congé pour reprise

Pour reprendre votre logement en tant que résidence principale ou y loger un membre de votre famille, vous devez notifier votre décision au locataire. Cette notification doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien de parenté avec le propriétaire.

Le bénéficiaire peut être vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, vos ascendants ou descendants. La reprise doit avoir un caractère réel et sérieux : le logement devra être effectivement occupé dans un délai raisonnable après le départ du locataire.

Attention aux locataires protégés : si votre occupant a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous devez lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins, dans la même zone géographique.

Le congé pour motifs sérieux et légitimes

La loi prévoit plusieurs situations où le propriétaire peut mettre fin au bail avant son terme. Un retard répété dans le paiement du loyer ou des troubles de voisinage avérés constituent des raisons valables de résiliation.

D'autres manquements comme la sous-location non autorisée, le défaut d'assurance habitation ou la transformation des lieux sans accord permettent également de donner congé. Dans ces cas, le propriétaire doit notifier sa décision 6 mois avant la fin du bail.

Pour éviter toute contestation, il est recommandé de conserver les preuves des incidents (courriers de mise en demeure, attestations de voisinage, constats d'huissier).

Rappelons que le bail d’un logement loué nu à titre de résidence principale est d’une durée minimum de trois ans (si le bailleur est une personne physique, ou une SCI familiale) ou de six ans (si le bailleur est une personne morale).

En effet, pour mettre fin à la location, des règles de fond et de forme sont à respecter pour s’assurer de la résiliation du contrat et obtenir la libération des lieux. Les règles sont, dans cette hypothèse, dites « d’ordre public » c’est-à-dire impérative : il est impossible d’y déroger, même si le contrat le prévoit.

C’est à la fois la résiliation du contrat en cours et une proposition de vente au locataire. L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet ainsi de rendre le logement vacant et d’offrir le logement libre à la vente à compter de l’expiration du bail. Article 15 loi du 6 juillet 1989

Comment informer le locataire du congé ?

Pour être valable, le congé doit respecter des règles strictes de notification. La loi prévoit trois modes possibles pour informer le locataire :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception, qui constitue le mode le plus courant. Le propriétaire doit conserver précieusement l'accusé de réception comme preuve de la notification.
• Par acte d'huissier, désormais appelé commissaire de justice. Cette notification est particulièrement recommandée pour les situations complexes ou en cas de tensions avec le locataire.
• Par remise en main propre contre signature ou émargement. Un document en deux exemplaires doit être préparé, l'un pour le locataire, l'autre pour le propriétaire.

Le délai de préavis commence à courir dès la réception effective du congé par le locataire. C'est la date de réception qui fait foi, qu'il s'agisse de la lettre recommandée, de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pour sécuriser la procédure, nous recommandons de privilégier la notification par acte d'huissier. Cette option garantit une date de réception certaine et incontestable du congé. C'est la solution la plus sûre pour éviter tout litige sur la date de notification.

Attention aux points essentiels pour une notification valide :

• La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail.
• Pour un couple marié ou pacsé, le congé doit être envoyé aux deux époux ou partenaires.
• En cas de colocation, chaque colocataire doit recevoir une notification individuelle.
• Le document doit contenir toutes les mentions obligatoires selon le motif du congé.

Si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, il est conseillé de recourir rapidement à un commissaire de justice pour s'assurer de la bonne notification du congé dans les délais légaux.

Quand peut-on donner congé au locataire ?

Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail. Cette règle est stricte : même en cas de difficultés personnelles (perte d'emploi, maladie, séparation), il est impossible de donner congé pour vente en cours de contrat.

Il ne faut pas confondre deux situations bien distinctes :

À noter que dans le cas d'une vente occupée, le nouveau propriétaire devient automatiquement le bailleur. Il devra respecter toutes les obligations du contrat de location en cours, notamment concernant le montant du loyer et la durée du bail restante.

• Le congé pour vente : le propriétaire donne congé pour la fin du bail afin de vendre le logement libre de toute occupation. Cette procédure implique l'envoi d'une notification officielle au locataire avec le prix et les conditions de vente. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis de 6 mois. Si le locataire refuse l'offre ou ne répond pas, le propriétaire peut mettre le bien en vente sur le marché immobilier.

• La vente en cours de bail : le propriétaire vend son bien alors que le locataire l'occupe encore. Dans ce cas, il s'agit d'une vente "occupée" ou "vente sans congé". Le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions et pour la durée restante du contrat. Cette option présente plusieurs avantages :

  • Le propriétaire n'a pas à attendre la fin du bail pour vendre.
  • Le locataire conserve tous ses droits et peut rester dans les lieux.
  • Le nouveau propriétaire bénéficie immédiatement des revenus locatifs.
  • La vente s'effectue généralement avec une décote liée à l'occupation.

Quel est le délai de préavis pour donner congé au locataire ?

Le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail pour donner congé à son locataire d'un logement nu à titre de résidence principale.

Ce délai de préavis démarre à partir de :

• La réception de la lettre recommandée par le locataire
• La signification de l'acte d'huissier
• La remise en main propre contre signature

Attention : si ce délai n'est pas respecté, le congé est invalide. Le bail est alors automatiquement reconduit pour 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale hors SCI familiale).

Pour éviter tout risque de reconduction tacite, nous recommandons d'envoyer le congé 7 mois avant la fin du bail.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le congé pour vente permet au locataire de bénéficier d'un droit de préemption. Ce droit lui donne la priorité pour acheter le logement qu'il occupe.

Le délai pour exercer ce droit est de 2 mois. Cette période démarre dès le premier jour du préavis de 6 mois. Si le locataire souhaite recourir à un prêt pour financer son acquisition, ce délai est porté à 4 mois.

Dans tous les cas, le locataire doit avoir libéré les lieux à la fin du préavis si la vente n'est pas réalisée.

Comment donner congé à un locataire avant la fin du bail ?

La législation prévoit plusieurs situations dans lesquelles un propriétaire peut donner congé à son locataire avant la date d'échéance du bail. Cette possibilité est strictement encadrée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit précisément les motifs légitimes de résiliation anticipée.

Le propriétaire doit alors respecter des conditions de forme et de délai spécifiques pour que le congé soit valable. Cette procédure nécessite également la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé.

Les différents cas de figure sont les suivants :

• Un congé pour vente. Si vous avez l’intention de vendre votre logement en location, vous avez le droit de donner congé à votre locataire. Les modalités sont clairement définies et le locataire dispose d’un droit de préemption de 2 mois. Le préavis est de 6 mois.
• Un congé pour reprise. Si vous souhaitez reprendre le logement loué pour l’habiter, vous avez le droit de demander le départ du locataire. Attention, il faut obligatoirement qu’il y ait un lien de parenté si le propriétaire ne le reprend pas pour lui-même. Le délai de préavis pour le locataire est ici aussi de 6 mois.
• Un congé pour motif sérieux et légitime. Il existe différentes situations qui peuvent permettre au propriétaire de donner congé. C’est notamment le cas si le locataire est en situation d’impayé régulier, si les nuisances et troubles du voisinage sont importants, s’il n’a pas d’assurance habitation. Le propriétaire peut également donner congé en cas de gros travaux de rénovation. Le délai de préavis est de 6 mois avant la date d'échéance.

Un propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

La résiliation anticipée d'un bail par le propriétaire n'est possible que dans des situations strictement encadrées par la loi. Le non-paiement répété des loyers ou des charges constitue un motif légitime et sérieux permettant d'engager une procédure de résiliation.

Dans ce cas, le propriétaire doit d'abord adresser un commandement de payer par commissaire de justice au locataire. Si la dette n'est pas réglée dans un délai de deux mois, la clause résolutoire du bail peut alors s'appliquer automatiquement.

D'autres manquements graves comme l'absence d'assurance habitation ou des troubles de voisinage avérés peuvent par ailleurs justifier une résiliation judiciaire. Le propriétaire devra alors saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la rupture du bail avant son terme.

Mon propriétaire vend combien de préavis ?

Dans une location vide, votre propriétaire doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin de votre bail pour vous notifier son intention de vendre. Ce délai commence à la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier.

Pour une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois. La notification doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.

Une fois le préavis reçu, vous pouvez quitter le logement à tout moment sans avoir à respecter de délai. Vous ne paierez le loyer et les charges que pour la période où vous occupez réellement les lieux. Un état des lieux de sortie devra être établi avec votre propriétaire ou son représentant pour clôturer la location.