Transaction : tout ce qu’il faut savoir pour réussir son prêt immobilier

Évaluez avec précision votre capacité d’endettement.

S’il est un point sur lequel les banques se montrent intraitables, c’est bien sur la fameuse règle des 33 %. Plus précisément, le remboursement de vos mensualités ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus nets. Cette règle est d’ailleurs pertinente, parce qu’elle permet de payer ses impôts, de continuer à vivre correctement, à profiter de quelques loisirs et pourquoi pas de s’offrir des vacances. Un achat immobilier ne doit pas non plus vous empêcher de vivre…

Estimez bien votre apport personnel

Soyons clairs : il n’est pas possible d’acheter une résidence principale ou un logement locatif sans apport personnel. En règle générale, celui-ci doit représenter au minimum 20 % du montant total du prêt. En-dessous, les banques vont hésiter, tout particulièrement en ce moment. Renseignez-vous sur toutes les aides possibles en fonction de votre situation, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple, pour les primo-accédants, voire les prêts aidés concédés par certaines communes. Attention, enfin, aux éventuels travaux dans votre nouveau bien : les banques sont promptes à expliquer qu’un prêt immobilier n’est pas destiné à payer des travaux. Il faudra donc les soustraire de votre apport personnel.

Ne négligez pas les frais liés à l’acquisition

Le coût de votre bien immobilier ne suffit pas à déterminer vos réels besoins financiers. Outre les frais de notaires, qui s’ajoutent au prix de votre futur bien, il faut prendre en compte les frais de dossier de la banque, le montant de l’assurance du prêt, le remboursement au vendeur de la quote-part de taxe foncière pour l’année, le montant des charges en cours et à venir de votre nouveau bien… Autant de petites sommes qui chargent parfois l’addition finale. Et que dire du montant du déménagement, des menus frais liés parfois à l’emménagement ? Une bonne nouvelle pour conclure sur ce point : la taxe d’habitation de l’année reste à la charge du vendeur et ne se rembourse donc pas.

Consultez plusieurs établissements bancaires et relancez-les

Si les faibles taux d’emprunt actuels se révèlent très attractifs pour le grand public en général, les banques, elles, se montrent souvent « lentes à la détente », depuis quelques mois. Avec des taux si bas, la rentabilité d’un prêt a beaucoup baissé pour les établissements bancaires… N’hésitez donc pas à comparer les offres – la concurrence a du bon – et à les relancer régulièrement et à fixer un calendrier précis. Rappelons ici que les acheteurs disposent de 45 jours, et pas un de plus, pour justifier de l’obtention de son prêt au vendeur du bien immobilier. Ce mois et demi n’est pas de trop. D’ailleurs, les ventes annulées en raison de la négligence des banques grimpent en flèche depuis de le début de l’année… Tant que vous y êtes, n’hésitez pas à demander la gratuité des remboursements anticipés, surtout si vous revendez votre bien avant le terme du crédit.

Présentez un dossier parfait

Encore une fois, les banques étant peu motivées en ce moment à consentir des prêts immobiliers, vous devez mettre toutes les chances de votre côté et présenter un dossier irréprochable. Plusieurs critères, très différents les uns des autres, seront pris en compte dans la décision de l’établissement bancaire. Par exemple, il sera préférable de n’avoir jamais été à découvert, mais également d’avoir été capable d’épargner régulièrement – même si les montants mensuels sont modestes. Par ailleurs, faut-il préciser que les banques octroient des prêts aux personnes en CDI et aux parcours professionnels rectilignes, sans oublier une ancienneté raisonnable ? Concernant les personnes en profession libérale, les deux derniers bilans pourront suffire à rassurer les banques.