Bail commercial ou bail professionnel : ce qu’il faut savoir

Contrairement au bail d'habitation, le bail destiné à une activité professionnelle offre plusieurs options. Bail commercial, bail professionnel ou bail mixte : chaque formule répond à des besoins spécifiques et s'adapte à la nature de votre activité comme à vos projets de développement.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel dépend avant tout de la nature de votre activité.

Le bail commercial s'applique aux activités commerciales, industrielles et artisanales, avec une inscription obligatoire au registre du commerce.

Le bail professionnel concerne les activités non commerciales, régies par un cadre juridique plus souple. La répartition des charges, la révision du loyer et le droit au renouvellement suivent des règles distinctes pour chaque type de bail.

Les modalités de cession diffèrent également : le bail commercial permet la cession avec le fonds de commerce, tandis que le bail professionnel peut l'interdire par une clause spécifique. Pour sécuriser votre choix, vous pouvez demander conseil à un gestionnaire Foncia qui va vous accompagner dans la sélection du bail le plus adapté à votre situation.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ? (ou bail 3-6-9)

Le bail commercial classique, aussi appelé bail 3-6-9, est la formule la plus répandue pour les activités commerciales et de services. Sa durée est fixée à 9 ans, avec une possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans moyennant un préavis de 6 mois.

Pour bénéficier de ce type de bail, votre entreprise doit être immatriculée :

• Au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
• Ou au Répertoire des Métiers (RM) pour les artisans

Ce bail offre une grande stabilité et convient particulièrement aux commerces rattachés à un fonds de commerce.

Une alternative plus souple existe : le bail précaire, par ailleurs appelé bail dérogatoire. Sa durée est limitée à 2 ans maximum, avec possibilité de renouvellement. Attention toutefois :

• La durée initiale ne peut être modifiée
• Les loyers restent dus même en cas de cessation d'activité
• Le bailleur peut refuser le renouvellement ou augmenter le loyer à l'échéance

Cette formule est idéale pour les entrepreneurs qui démarrent et souhaitent limiter leurs engagements financiers à long terme.

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Il se reconduit automatiquement pour la même durée à son terme. Cette formule offre une grande flexibilité pour le locataire qui peut résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois. Le propriétaire, en revanche, doit attendre la fin du bail pour récupérer son local.

Ce type de bail est particulièrement adapté aux professions libérales comme :

• Les médecins ;
• Les avocats ;
• Les architectes ;
• Les autres professions non commerciales.

Le bail professionnel peut évoluer en bail mixte si le locataire utilise par ailleurs les lieux comme habitation. Cette souplesse en fait une solution privilégiée pour les professionnels libéraux qui souhaitent exercer leur activité dans un cadre juridique adapté.

Quels sont les avantages liés au bail professionnel ?

La grande liberté contractuelle représente un atout majeur du bail professionnel. Le montant du loyer et sa révision peuvent être librement négociés entre les parties, sans contrainte d'indice particulier. Les modalités de répartition des charges et des travaux bénéficient également d'une grande souplesse dans leur définition.

La durée minimale de 6 ans offre un excellent compromis entre stabilité et flexibilité. Le locataire conserve la possibilité de résilier son engagement à tout moment avec un préavis de 6 mois, tandis que le propriétaire bénéficie d'une reconduction tacite à l'échéance.

La rédaction du contrat laisse une large place à l'adaptation aux besoins spécifiques des parties. Les clauses peuvent être personnalisées concernant la sous-location, la cession du bail ou encore les conditions d'exploitation des locaux.

Quelle est la durée du bail professionnel ?

La législation fixe une durée minimale de 6 ans pour un bail professionnel, avec une reconduction tacite pour une période identique. Cette durée offre un équilibre entre sécurité et adaptabilité pour les deux parties.

Les modalités de renouvellement diffèrent selon les situations. Si le bail dépasse 12 ans, sa rédaction nécessite l'intervention d'un notaire. La reconduction s'effectue automatiquement aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire manifeste son refus par lettre recommandée 6 mois avant l'échéance.

Le preneur conserve sa liberté de résiliation à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Cette flexibilité permet aux professionnels libéraux d'adapter leur situation locative à l'évolution de leur activité.

Bail professionnel et taxe foncière ?

Dans le cadre d'un bail professionnel, vous pouvez définir librement la répartition de la taxe foncière entre propriétaire et locataire. Cette souplesse contractuelle représente un atout majeur par rapport au bail d'habitation classique.

Une clause spécifique dans le contrat permet de transférer tout ou partie de la charge fiscale au locataire professionnel. Pour être valable, cette disposition doit être explicitement mentionnée et acceptée par les deux parties lors de la signature.

La refacturation de la taxe foncière au locataire suit alors le même régime fiscal que les loyers. Si votre location est soumise à TVA, le remboursement de la taxe foncière le sera également. Un point essentiel à prendre en compte dans votre stratégie de gestion locative.

Comment se fait la résiliation d'un professionnel par le propriétaire ?

Pour un propriétaire, le bail professionnel représente une formule particulièrement adaptable aux besoins des locataires exerçant une activité libérale. La souplesse du contrat permet de négocier librement le montant du loyer initial et ses révisions, sans contrainte d'indice de référence particulier.

Le délai de préavis de 6 mois offre une visibilité appréciable pour anticiper un changement de locataire. La reconduction tacite du bail à son terme sécurise aussi la relation sur le long terme, tout en permettant une renégociation des conditions tous les six ans.

La répartition des charges et des travaux peut être définie sur mesure dans le contrat, contrairement au bail commercial plus encadré. Cette liberté contractuelle facilite l'adaptation aux spécificités de chaque profession, qu'il s'agisse d'un cabinet médical ou d'un bureau d'architecte.

Qu'est-ce que le bail mixte ?

Le bail mixte offre une solution flexible pour combiner lieu de vie et espace professionnel dans un même local. Cette formule s'adapte particulièrement aux professions libérales et aux entrepreneurs qui souhaitent optimiser leur organisation.

La durée du bail varie selon votre statut :

• 3 ans si vous êtes une personne physique ;
• 6 ans si vous êtes une personne morale.

Vous bénéficiez d'une grande souplesse avec :

• Un préavis de seulement 3 mois pour quitter les lieux ;
• Une possibilité de réduire ce délai à 1 mois en cas de cessation d'activité ;
• Un renouvellement automatique à la fin du bail, sauf si le propriétaire a un projet spécifique pour le local.

Pour sécuriser votre projet, faites appel à un professionnel pour la rédaction de votre bail mixte. Les experts Foncia vous accompagnent dans toutes les étapes, de la négociation à la signature de votre contrat.

Quel type de bail choisir selon l'activité exercée ?

La nature de votre activité détermine le type de bail le plus adapté à votre situation.

Les commerçants, artisans et industriels s'orientent naturellement vers un bail commercial classique, offrant une stabilité de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale.

Pour les professions libérales comme les médecins, avocats ou experts-comptables, le bail professionnel représente souvent la meilleure option grâce à sa durée de 6 ans et sa grande flexibilité contractuelle.

Les entrepreneurs souhaitant exercer depuis leur domicile peuvent opter pour un bail mixte. Cette solution permet de combiner usage professionnel et habitation, particulièrement adaptée aux conseils en gestion ou aux activités de services. La durée varie entre 3 et 6 ans selon votre statut juridique.