Divorce ou séparation d’un couple : comment se déroule la vente du bien ?

Vendre et partager semble à première vue la solution la plus simple, mais aussi la plus radicale ! Difficile à envisager pour certains : l'un des deux ex-conjoints peut être particulièrement attaché au logement, ou avoir des difficultés à se reloger. La présence d'enfants peut aussi compliquer les choses. Quelles sont les alternatives ?

Comment se passe le partage d'une maison lors d'une séparation ?

La vente d'un bien immobilier lors d'une séparation soulève de nombreuses questions pratiques et juridiques. Que vous soyez propriétaire d'une maison ou d'un appartement, le partage du patrimoine immobilier nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres essentiels.

Votre statut matrimonial, les modalités d'acquisition du bien et vos souhaits respectifs pour l'avenir. Voici les différentes options qui s'offrent à vous pour gérer au mieux la vente de votre bien immobilier dans ce contexte délicat.

Première option : vendre le bien acheté en commun

Dans ce cas de figure, chacun reprendra sa part après le remboursement du crédit immobilier éventuel. Attention, si la vente immobilière ne suffit pas à couvrir le solde du prêt immobilier en cours, celui-ci reste dû et vous devrez vous mettre d’accord sur sa prise en charge. 

Deuxième option : racheter sa part à l'autre

C'est la solution la mieux adaptée lorsque l'un des deux souhaite conserver le bien, si toutefois il dispose des moyens financiers pour racheter sa part. Ce « rachat de soulte », selon le terme juridique, suppose bien évidemment de procéder à l'estimation du bien immobilier.

Pour éviter les conflits, il vaut mieux faire réaliser cette estimation par un professionnel, que ce soit un agent immobilier ou un notaire. Le calcul de la soulte est effectué, en prenant en compte le capital qui reste à rembourser si le couple a souscrit un emprunt pour financer son achat. Un droit de partage sera prélevé sur la transaction, équivalent à 2,5 % de la valeur nette du bien déduction faite du passif (le solde du prêt immobilier), outre les honoraires du notaire qui se charge de la vente.

À savoir : lorsqu'un crédit immobilier est en cours, vous pouvez demander à votre banque une désolidarisation de l’emprunt commun. Si elle est d'accord, vous pourrez reprendre intégralement l’emprunt à votre compte, tandis que votre ancien partenaire sera libéré de ses obligations.

Mais attention, vous devez pouvoir assumer, en plus du solde de crédit en cours, la soulte, les charges courantes, ainsi que les charges éventuelles liées à la garde des enfants ou à une pension alimentaire. Une alternative peut consister à souscrire un nouvel emprunt, couvrant le remboursement anticipé du premier prêt. Néanmoins, un tel choix n’est pas forcément avantageux et doit être soigneusement évalué. Le calcul de la soulte intégrera alors le remboursement partiel du crédit initial.

Par exemple, si votre maison vaut aujourd’hui 200 000 euros. S’il reste 80 000 euros de crédit à rembourser.

Et que la part de chacun est de 50 %, la soulte à verser pour devenir propriétaire unique est de (200 000 - 80 000) / 2, soit 60 000 euros.

Troisième option : conserver le bien immobilier à deux

Voici une solution généralement provisoire, qui suppose une bonne entente et de la confiance, car chacun devra continuer à assumer sa part dans la gestion du logement : travaux, taxe foncière, prêt immobilier, etc.

Attention, la séparation n’entraîne pas l’extinction du prêt immobilier souscrit à deux. Or, la clause de solidarité prévue au contrat implique la responsabilité de chacun. Les co-emprunteurs sont tous deux tenus au paiement de la totalité du prêt.

Quels sont les différents régimes juridiques et quelles conséquences pour la vente d'un bien ?

Selon la situation juridique de votre couple et votre régime matrimonial (notamment si vous étiez mariés), les règles de partage vont s'avérer très différentes !

Marié, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

C'est la situation matrimoniale la plus courante en France qui s'applique dès lors que vous n'avez pas établi de contrat de mariage. Les biens acquis pendant le mariage appartiennent automatiquement pour moitié à chacun des époux, c'est ce qu'on appelle la communauté légale.

Concrètement, si vous avez acheté votre domicile conjugal durant le mariage, il appartient à la communauté, même si un seul conjoint a financé l'achat. Les seules exceptions concernent les biens reçus par héritage ou donation, qui restent des biens propres. Au moment du divorce et du partage des biens, la maison sera divisée en deux parts strictement égales, indépendamment des contributions financières de chacun.

La vente de la maison est souvent la solution privilégiée dans ce cas de figure. Les ex-conjoints peuvent alors :

• Soit vendre le bien à un tiers et partager le produit de la vente.
• Soit permettre à l'un des deux de racheter la part de l'autre.

À noter que dans ce régime matrimonial, contrairement à la communauté universelle, seuls les biens acquis pendant le mariage sont mis en commun. Les biens que vous possédiez avant de vous marier restent votre propriété exclusive.

Le divorce et le partage des biens nécessitent plusieurs étapes :

• L'estimation précise du bien immobilier ;
• L'établissement d'un état liquidatif par le notaire ;
• Le calcul des éventuelles compensations (si l'un des époux a investi des fonds propres) ;
• La signature de l'acte de partage.

N'oubliez pas que même si vous êtes unique propriétaire d'un bien, vous ne pouvez pas le vendre sans l'accord de votre conjoint tant que le divorce n'est pas prononcé. Cette protection du logement familial est une règle d'ordre public qui s'impose à tous les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial.

Marié, sous le régime de la séparation de biens

Vos patrimoines respectifs sont séparés, mais vous avez pu investir ensemble dans un bien, alors soumis aux règles de l'indivision. Chacun est propriétaire de ses biens, dans une proportion correspondant à son apport et cette part lui sera restituée en cas de divorce. Les quotes-parts doivent être définies dans l'acte d'acquisition : à défaut, le bien serait considéré comme indivis par moitié.

Ce régime matrimonial offre une protection optimale des patrimoines de chaque conjoint. En effet, les biens acquis avant le mariage, mais aussi ceux reçus par donation ou héritage pendant l'union, restent la propriété exclusive de chacun. Cette séparation stricte s'applique également aux dettes : chaque époux est seul responsable de ses engagements financiers.

Pour le bien immobilier acheté en commun, il est crucial de bien définir les modalités de financement dans l'acte notarié. Si un conjoint participe davantage au remboursement du crédit immobilier que sa quote-part initiale, il pourra réclamer une compensation lors de la séparation. De même, les travaux d'amélioration financés par l'un des époux peuvent donner lieu à une créance lors du partage du bien.

En cas de désaccord sur la vente du bien indivis lors du divorce, l'un des conjoints peut saisir le tribunal pour demander la vente forcée, on parle alors de "licitation". Cette procédure permet de sortir de l'indivision quand aucune solution amiable n'est trouvée.

Couple pacsé

Cela équivaut à être mariés sous le régime de séparation de biens. En cas de rupture, le partage d’un bien commun s’opère en fonction des quotes-parts des partenaires, égales ou inégales.

Mais on peut aussi opter pour un régime d’indivision spécifique au Pacs, qui spécifie qu'un bien acheté pendant le pacte, seul ou à deux, est réputé indivis par moitié.

Couple habitant en concubinage

Si vous avez acheté dans le cadre de l’indivision, comme c'est le plus fréquent, chacun est propriétaire à hauteur de son apport initial, mentionné dans l'acte d'achat, et récupère cette part lors de la dissolution de l'indivision. Attention, là encore, il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, faute de quoi le bien est réputé appartenir pour moitié aux deux.

Quel que soit le régime matrimonial, si seul l'un des membres du couple est le propriétaire légal. Il doit quand même attendre que le divorce soit prononcé pour pouvoir vendre sans l'accord de son partenaire.

Divorce ou séparation de biens : quelles différences ?

La distinction fondamentale réside dans la temporalité et les effets patrimoniaux. La séparation de biens est un choix de régime matrimonial qui s'applique dès le mariage, protégeant les patrimoines individuels tout au long de l'union.

Le divorce, lui, marque la fin du mariage et déclenche le partage des biens selon les règles du régime matrimonial choisi. Par exemple, un couple marié sous le régime de la communauté qui divorce devra partager tous les biens acquis pendant le mariage, tandis qu'un couple en séparation de biens conservera ses patrimoines distincts.

La gestion d'un bien immobilier s'avère plus simple en séparation de biens puisque les droits de chacun sont clairement établis dès l'achat. En cas de divorce, les quotes-parts définies dans l'acte de vente s'appliquent directement sans nécessité de calculs complexes de répartition.

Peut-on vendre un bien sans l'accord du conjoint ?

La vente d'un bien immobilier par un seul époux n'est possible que dans des cas très encadrés par le Code civil. Pour le logement familial, l'autorisation du conjoint reste obligatoire, même s'il n'est pas propriétaire. Cette protection s'applique uniquement aux couples mariés.

Le juge aux affaires familiales peut néanmoins autoriser la vente sans accord du conjoint dans deux situations : quand ce dernier est dans l'impossibilité de manifester sa volonté, ou lorsque son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille.

Pour les couples non mariés, le propriétaire mentionné sur le titre de propriété peut vendre librement son bien. Un ex-concubin ou ex-partenaire de PACS n'a pas de droit de regard sur la vente, sauf s'il est copropriétaire du bien.

Faut-il vendre sa maison avant de divorcer ?

La vente de votre résidence principale avant le divorce présente des avantages fiscaux notables. Vous évitez notamment le droit de partage de 2,5 % sur l'actif net, applicable lors d'une vente post-divorce.

Cette option nécessite une entente cordiale entre les époux et une bonne coordination avec vos conseils juridiques. Un avocat spécialisé pourra vous guider sur le timing optimal de la vente par rapport à la procédure.

Attention cependant aux risques fiscaux : la vente préalable uniquement motivée par l'évitement des taxes peut être requalifiée en abus de droit par l'administration. Il vaut mieux donc avoir d'autres motivations légitimes, comme le besoin de liquidités pour réorganiser vos vies séparées.