Divorce ou séparation d’un couple : que faire de son bien immobilier ?

29/06/2018 Actualité

Quand la chaumière n'abrite plus que deux cœurs brisés... vient l'heure des comptes. On ne peut pas couper la maison en deux... alors, faut-il la vendre ? Racheter sa part ?  Tout dépend de votre statut matrimonial, du capital restant à rembourser et de l'apport initial de chacun.

Vendre et partager semble à première vue la solution la plus simple... mais aussi la plus radicale ! Difficile à envisager pour certains – l'un des deux ex-conjoints peut être particulièrement attaché au logement, ou avoir des difficultés à se reloger; la présence d'enfants peut aussi compliquer les choses... Quelles sont les alternatives ?

 Un divorce, trois possibilités

Chacun reprendra sa part après  remboursement du crédit immobilier éventuel. Attention, si la vente ne suffit pas à couvrir le solde du prêt immobilier en cours, celui-ci reste dû et vous devrez vous mettre d’accord sur sa prise en charge.

  • Racheter sa part à l'autre

C'est la solution la mieux adaptée lorsque l'un des deux souhaite conserver le bien, si toutefois il dispose des moyens financiers pour racheter sa part : ce "rachat de soulte", selon le terme juridique, suppose bien évidemment de procéder à l'estimation du bien immobilier. Pour éviter les conflits, mieux vaut faire réaliser cette estimation par un professionnel, que ce soit un agent immobilier ou un notaire. Le calcul de la soulte est effectué, en prenant en compte le capital qui reste à rembourser si le couple a souscrit un emprunt  pour financer son achat.  Un droit de partage sera prélevé sur la transaction, équivalent à 2,5 % de la valeur nette du bien déduction faite du passif (le solde du prêt immobilier), outre les honoraires du notaire qui se charge de la vente.

A savoir : lorsqu'un crédit immobilier est en cours, vous pouvez demander à votre banque une désolidarisation de l’emprunt commun. Si elle est d'accord, vous pourrez reprendre intégralement l’emprunt à votre compte, tandis que votre ancien partenaire sera libéré de ses obligations. Mais attention, vous devez pouvoir assumer en plus du  solde de crédit en cours, la soulte, les charges courantes, ainsi que les charges éventuelles liées à la garde des enfants ou à une pension alimentaire. Une alternative peut consister à souscrire  un nouvel emprunt, couvrant le remboursement anticipé du premier prêt. Néanmoins, un tel choix n’est pas forcément avantageux et doit être soigneusement évalué. Le calcul de la soulte intégrera alors le remboursement partiel du crédit initial. Par exemple, si votre maison vaut aujourd’hui 200 000 euros, qu’il reste 80 000 euros de crédit et que la part de chacun est de 50 %, la soulte à verser pour devenir propriétaire unique est de (200 000 - 80 000) / 2, soit 60 000 euros.

  • Conserver le bien à deux

C'est une solution généralement provisoire, qui suppose une bonne entente et de la confiance, car chacun devra continuer à assumer sa part dans la gestion du logement : travaux, taxe foncière, prêt immobilier, etc.  Attention, la séparation n’entraîne pas l’extinction du prêt immobilier souscrit à deux; or la clause de solidarité prévue au contrat implique la responsabilité de chacun : les co-emprunteurs sont tous deux tenus au paiement de la totalité du prêt.

 Des régimes variés...

Selon la situation juridique de votre couple, et votre régime matrimonial si vous étiez mariés,  les règles de partage vont s'avérer très différentes !

  • Mariés, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

C'est la situation matrimoniale la plus courante en France, qui s'applique dès lors que vous n'avez pas établi de contrat de mariage.  Cela signifie que les biens acquis en commun pendant le mariage appartiennent pour moitié à chacun des époux. Donc, si vous avez acheté votre maison durant le mariage, elle appartient à la communauté. Cela ne s'applique pas uniquement si elle vous a été léguée dans le cadre d'un héritage ou d'une donation. Dans les autres cas, au moment de la séparation, le bien est partagé en deux parts égales, même si l’un des époux a contribué plus largement à son financement.

  • Mariés, sous le régime de la séparation de biens

Vos patrimoines respectifs sont séparés, mais vous avez pu investir ensemble dans un bien, alors soumis aux règles de l’indivision : chacun est propriétaire de ses biens, dans une proportion correspondant à son apport et cette part lui sera restituée en cas de divorce. Les quotes-parts doivent être définies dans l’acte d’acquisition : à défaut, le bien serait considéré comme indivis par moitié.

  • Pacsés

Cela équivaut à être mariés sous le régime de séparation de biens : en cas de rupture,  le partage d’un bien commun s’opère en fonction des quotes-parts des partenaires, égales ou inégales. Mais on peut aussi opter pour un régime d’indivision spécifique au Pacs, qui spécifie qu'un bien acheté pendant le pacte, seul ou à deux, est réputé indivis par moitié.

  • Concubins

Si vous avez acheté dans le cadre de l’indivision, comme c'est le plus fréquent, chacun est propriétaire à hauteur de son apport initial, mentionné dans l'acte d'achat, et récupère cette part lors de la dissolution de l'indivision. Attention, là encore,  il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, faute de quoi le bien est réputé appartenir pour moitié aux deux.

A savoir : quelque soit le régime matrimonial si seul l'un des membres du couple est le propriétaire légal, il doit quand même  attendre que le divorce soit prononcé pour pouvoir vendre sans l'accord de son partenaire.

BV