DPE petites surfaces : évolution du Diagnostic de Performance Énergétique

Le 12 février 2024, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé qu'un projet d'arrêté était en consultation pour revoir la méthode de calcul du DPE. Cette réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2024. Elle vise à rendre l'évaluation énergétique plus équitable pour les surfaces de moins de 40 m². Elle apporte des modifications significatives pour les petits logements.

Les nouveaux seuils et coefficients de pondération offrent des opportunités de revalorisation pour ces biens. L'évolution législative a permis à certains logements de sortir du statut de "passoire thermique". Pour le propriétaire, cela signifie que son bien regagne en valeur sur le marché immobilier et de la location.

Pourquoi le DPE pénalise-t-il les petites surfaces ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil lancé en 2006 permettant d'évaluer la performance énergétique d'un logement. Il fournit une estimation de la consommation d'énergie du logement et des émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE est restitué sous forme d'échelle allant de la lettre A à la lettre G (biens qualifiés de "passoire thermique"). Depuis son instauration, le DPE a plusieurs fois évolué en changeant de méthode de calcul. L'objectif de cet outil de diagnostic est d'être au plus juste de la consommation énergétique réelle du logement.

L'évolution voulue par le gouvernement pour les petites surfaces vient d'un constat plutôt limpide. Pour les logements de petite taille (moins de 30 m²), 34 % sont aujourd'hui classés F ou G au DPE. Inversement, dans les logements de grande taille (plus de 100 m²), seulement 13 % sont classés F ou G. Une anomalie liée à une méthode de calcul qui pénalise les petites surfaces. Le gouvernement a donc décidé de remédier à cette situation.

Vers une interdiction de location des passoires thermiques

Ce qui a poussé le Gouvernement à agir, c'est l'interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques.

Depuis le 1er janvier 2023, avec la loi Climat et Résilience, un logement est considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh/m2/an (DPE G+).

Les logements dépassant cette limite ne peuvent plus être mis en location. Cette mesure vise progressivement à exclure les biens immobiliers les plus énergivores (ex. les passoires thermiques) du marché locatif. Les autres biens classés G sont désormais concernés depuis le 1er janvier 2025.

Nous rappelons également que les logements concernés, loués avant cette date, deviendront indécents au moment du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail.

L'objectif de la réforme du DPE est de sortir 140 000 logements des catégories F ou G sur les 950 000 passoires thermiques que comptent les logements avec des petites surfaces.

Quelles sont les surfaces prises en compte dans cette réforme ?

Seuls les logements d'une surface de 40 mètres carrés ou moins sont concernés par la nouvelle méthode de calcul du DPE. Les logements de 40 mètres carrés et plus ne subissent aucune incidence sur ce changement de méthodologie.

Quels sont les changements du DPE pour les petites surfaces ?

La réforme du DPE concerne les logements ayant une surface habitable de référence inférieure ou égale à 40 m². Les statistiques ont montré que les logements dotés de petite surface sont en moyenne plus mal classés par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plusieurs raisons à cela.

La méthode de calcul de la consommation d'eau chaude sanitaire (ECS) se base sur la taille du ballon d'eau chaude en relation avec la surface du logement et le nombre moyen d'occupants (méthode ECL). De facto, les logements de petite taille sont pénalisés. La consommation d'eau chaude est rapportée aux mètres carrés, la consommation est donc moins importante pour les grandes surfaces, elles sont ainsi avantagées.

L'autre problème se joue au niveau de l'indice de compacité thermique. Un élément technique et un peu complexe, mais qui ne joue pas en faveur des logements de petite surface. 

Quelle est la nouvelle norme du DPE pour les petites surfaces ?

Les étiquettes énergétiques actuelles posent des problèmes aux propriétaires qui louent des logements de petites surfaces. Et cela, en raison des mesures de gel des loyers et d'interdiction de location qui leur sont imposées.

C'est donc dans cette logique que les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements de moins de 40 m² ont été modifiés en prenant en compte les spécificités des petites surfaces. Un diagnostic de performance énergétique collectif est également obligatoire pour certains immeubles et copropriétés.

Avec cette évaluation, les logements équipés de systèmes de chauffage efficaces et avec une bonne isolation, pourront voir la lettre de leur DPE s'améliorer. Ces changements (calcul du DPE, modification des seuils) vont permettre la remise en location de certains biens.

Calcul de votre nouvelle étiquette DPE

Si vous êtes propriétaire d'un logement de petite surface et que vous souhaitez mettre à jour votre DPE (par exemple dans l'optique d'une vente ou d'une mise en location).

L'agence de la transition écologique (ADEME) a mis en ligne pour les propriétaires un simulateur pour vous permettre de recalculer l'étiquette DPE. Il vous suffit sur le site de l'Ademe de saisir le numéro de DPE afin de recalculer l’étiquette énergétique du logement.

L'actualisation en revanche ne concerne que les logements ayant effectué un DPE entre juillet 2021 et juillet 2024. Pour les DPE réalisés avant cette date, il faudra faire intervenir un diagnostiqueur pour faire une évaluation globale de l'appartement.

Comment améliorer le DPE d'une petite surface ?

Obtenir une meilleure note au DPE de son studio ou T1 n'a rien d'impossible. Plusieurs solutions s'offrent à vous. La réfection de l'isolation reste la priorité numéro un. Si cela n'est pas possible de toucher au toit ou aux murs extérieurs, il faut se concentrer sur les menuiseries (fenêtres, porte-fenêtre et porte).  

La mise en place d'un thermostat connecté pour le chauffage permet un contrôle précis de la température en temps réel. Cette régulation s'avère particulièrement efficace dans un espace réduit où chaque degré compte.

L'installation d'un système de ventilation performant adapté à l'unité de surface contribue également à réduire la consommation énergétique. Si cela est possible, il est fortement recommandé d'installer une VMC double-flux pour mieux réguler la chaleur et l'évacuation de l'humidité.

Si la rénovation est complexe et nécessite des travaux d'ampleur, il faudra peut-être envisager de donner congé pour travaux au locataire. Une option pénalisante pendant plusieurs mois, mais très intéressante sur le long terme. Puisqu'avec une bonne étiquette au DPE, votre bien pourra continuer à se louer très longtemps.

Comment calculer le DPE d'une petite surface ?

La méthode utilisée pour calculer le DPE d'une petite surface prend en compte plusieurs paramètres. Les diagnostiqueurs évaluent d'abord la surface de référence, qui inclut désormais les vérandas chauffées et les espaces aménagés avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.

Le calcul intègre par ailleurs un coefficient de pondération pour l'eau chaude sanitaire, adapté aux logements de moins de 40 m². Cette correction apportée avec la réforme du DPE en juillet permet une évaluation plus équitable des consommations énergétiques rapportées à la surface.

Les capteurs installés par le diagnostiqueur DPE évaluent également la performance thermique réelle du logement. Toutes ces données, combinées aux caractéristiques techniques du bien, servent à établir le DPE qui reflète plus justement l'usage d'habitation des petites surfaces.