Bien gérer la location saisonnière de son bien à la montagne

Comment louer son appartement à la montagne ?

Vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'un chalet à la montagne et vous souhaitez optimiser sa rentabilité en location saisonnière ? La gestion d'un bien en altitude demande une attention particulière et une vraie stratégie pour maximiser son occupation tout au long de l'année.

Avec l'évolution des attentes des vacanciers et les nouvelles réglementations thermiques, la réussite d'une location saisonnière à la montagne nécessite de s'adapter et d'anticiper. Des périodes d'occupation à la rénovation énergétique, en passant par les services attendus par les locataires, découvrez nos conseils d'experts pour une gestion sereine et profitable de votre bien.

Bien définir sa stratégie de location

La réussite d'une location en station passe par une stratégie bien pensée. Pour maximiser vos revenus locatifs, privilégiez les réservations anticipées, dès septembre pour la saison d'hiver. Cette anticipation vous permet non seulement de sécuriser vos revenus mais aussi d'optimiser vos tarifs. En effet, les vacanciers qui réservent tôt sont souvent prêts à payer un peu plus pour avoir le choix des meilleures dates et des meilleurs logements.

Soigner l'annonce de sa location

Une annonce détaillée avec photos professionnelles met en valeur les atouts de votre bien. Des clichés de qualité montrant la vue sur les montagnes, l'agencement intérieur et les équipements permettent aux locataires de se projeter dans les lieux.

N'hésitez pas à inclure une description précise mentionnant la distance des pistes, les commerces à proximité et les équipements disponibles (wifi, casier à ski, parking). Ces éléments rassurent les futurs locataires et optimisent votre visibilité sur les plateformes de réservation.

Adapter la tarification

Le choix du bon tarif s'avère déterminant. Analysez les prix pratiqués dans votre station pour des biens similaires. Un logement moderne et bien équipé justifie des loyers plus élevés pendant les vacances scolaires, mais restez compétitif hors saison pour optimiser le taux d'occupation.

Pensez également à adapter votre stratégie tarifaire selon les périodes. Les vacances scolaires d'hiver représentent le pic de la saison avec une demande très forte, tandis que les semaines hors vacances nécessitent des tarifs plus attractifs. Une politique de prix dynamique, avec des offres spéciales pour les réservations anticipées et les longs séjours, vous aidera à maximiser votre taux d'occupation.

Faites la différence avec des prestations soignées

La qualité des prestations fait la différence auprès des locataires. Un appartement doté d'une connexion wifi, d'équipements de qualité et d'une décoration soignée génère plus de réservations et de commentaires positifs. Ces avis favorables renforcent votre visibilité sur les plateformes de réservation.

Quelles sont les contraintes de la location à la montagne ?

"À la montagne, la difficulté, c'est d'abord de louer en dehors de "la" saison principale, qui va généralement de décembre à mars, avril… même s'il peut y avoir une saison d'été, surtout dans les stations de moyenne altitude avec de vraies animations : comme au Grand-Bornand, par exemple, où nous sommes présents", expliquait notre responsable location vacances chez Foncia.

Une autre grande spécificité, dans les locations de vacances en montagne, ce sont évidemment les conditions climatiques. Trop ou trop peu de neige, ça peut influer beaucoup sur la quantité de réservations, mais pas seulement. À la montagne, louer à distance et accueillir les locataires, c'est plus compliqué qu'à la mer ; pour le coup, il y a un vrai besoin d'accompagnement ! 

Il faut un réel suivi locatif, encore plus dans les chalets que dans les copropriétés. Entretenir les canalisations pour qu'elles ne gèlent pas, déneiger. Il arrive, par exemple, à la Pierre Saint-Martin, que les chalets soient entièrement engloutis sous la neige, et avant l'arrivée des locataires. Il faut dégager l'accès, veiller à ce que le chauffage fonctionne, voire informer les arrivants sur l'état des routes !

Proposer un vrai suivi… et des services pour les vacances été comme hiver

Si vous ne connaissez pas une personne de confiance dans la station où vous avez acheté votre chalet ou votre appartement, Il vaut mieux vous fier à des professionnels.

Tant pour la mise en location que pour entretenir les lieux. Vous pouvez opter pour la gestion locative ou pour un moyen terme plus souple comme la "co-gestion" locative, proposée chez Foncia. Vous restez libre de louer de votre côté et partagez votre planning en temps réel avec les professionnels qui vous aident à optimiser et à gérer la location. Tous les propriétaires sont mis en relation avec une équipe spécifiquement dédiée, souligne l'un des responsables Foncia Location Vacances.

Ces professionnels des vacances à la montagne connaissent bien leur domaine, de la rédaction des annonces, avec des mots clés qui assurent un bon référencement, jusqu'à la gestion locative quotidienne.  Ils sont même formés à la photo, pour optimiser la commercialisation du bien.

Faire confiance à des professionnels pour son chalet

Des professionnels seront aussi les mieux placés pour proposer le type de services que recherchent les vacanciers d'aujourd'hui. On pense ainsi au homebook en ligne. Le livre de la maison, qui rassemble tous les renseignements utiles sur le logement, le quartier, les choses à voir et à faire…).

Un livre envoyé dès la signature du contrat pour permettre aux locataires de se projeter et de préparer au mieux leur séjour. Conciergerie ou encore, minibox wifi, un petit boîtier qui permet d'avoir accès à internet dans le logement ! Foncia Location Vacances met ces boîtiers à disposition de ses agences, mais aussi de nos propriétaires, car payer un abonnement à l'année pour une location saisonnière, c'est coûteux, voire périlleux : on peut avoir affaire à un locataire indélicat qui utiliserait la wifi à mauvais escient !"

Rénover pour rentabiliser son investissement locatif toute l'année

La crainte de beaucoup de propriétaires, dans les stations de montagne, c'est d'avoir de trop longues périodes inexploitées. Ce que les professionnels appellent les "lits froids" ! Même si les stations font de plus en plus d'efforts pour attirer des touristes en toute saison. Beaucoup souffrent encore d'un parc immobilier vieillissant : 75 % des résidences secondaires et des locations meublées en montagne ont été construites avant 1990, selon Atout France.

Et 30 à 40 % des lits touristiques en stations sont des lits froids (source CGEDD). La réhabilitation est donc une nécessité, mais se heurte à certaines difficultés. "Rénover, c’est souvent s’engager dans un parcours du combattant, surtout quand le propriétaire vit loin de la station. Contrairement aux idées reçues, le frein financier n’est pas le seul, voire n’est pas toujours celui qui est mis en avant", révèle Pascal Vie, gérant d’Affiniski, une entreprise conçue pour apporter des solutions concrètes et fiables à l’ensemble des acteurs économiques de la montagne.

"Nous avons imaginé un guichet unique pour accompagner gratuitement les propriétaires dans leur projet de rénovation, mais également pour tout ce qui concerne la mise ou remise en location : fiscalité, ameublement et décoration, financement, mode de gestion…".

Beaucoup d'acquisitions des années 70 ou 80 doivent être mises au standing d'aujourd'hui. L'idée est d'accompagner les propriétaires au cas par cas, pour refaire des peintures, réaménager… ou même proposer de remeubler. Mais il est nécessaire d'aller au-delà : les aides aux rénovations plus lourdes, travaux d'isolation par exemple, font aussi partie de la réflexion.

Pourquoi il est recommandé de rénover son appartement à la montagne ?

Deux éléments à nos yeux justifient de rénover son appartement ou son chalet dès aujourd'hui. D'une part, la demande en logement a évolué au fil des années. Les gens recherchent moins les petits studios cabine des années 70/80. D'autre part, du part des évolutions de la réglementation thermique, de plus en plus d'appartements à la montagne sont interdits à la location, il y a urgence à agir.

S'adapter à l'évolution de la demande locative en montagne

Rénover d'emblée, voire agrandir, peut donc être un choix judicieux pour vous assurer un remplissage régulier de votre location. La demande a beaucoup évolué, les petits appartements de l'époque Bronzés font du Ski, ça n'intéresse plus personne. Il y a une vraie demande de logements plus grands ou de chalets.

Les grands appartements confortables, les chalets, ce sont désormais les locations qui partent en premier dès lors qu'il y a une tarification attractive. La société a évolué, avec plus de familles recomposées, de personnes habituées à la colocation, au partage d'appartements. Il y a aussi l'influence des touristes étrangers disposant de moyens plus importants.

Éviter l'interdiction à la location liée à l'évolution de la réglementation thermique

La mise aux normes énergétiques devient cruciale pour les propriétaires à la montagne. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location longue durée, ils seront suivis des classes F en 2028. La FNAIM a d'ailleurs révélé il y a peu que dans les stations de ski, les étiquettes DPE, F et G représentent 28 % des logements et 33 % respectivement. Il y a réellement une surreprésentation des passoires thermiques à la montagne. 

De manière générale, d'ici à 2034, l’ensemble des locations meublées devra posséder un DPE compris entre la lettre A et D. En effet, les interdictions à la location ne concernent désormais plus que la location longue durée depuis la loi dite anti-Airbnb.

Si votre chalet, votre gîte ou votre appartement affiche une mauvaise performance énergétique, vous avez tout intérêt à planifier sa rénovation dès maintenant. Un diagnostic de performance énergétique permettra d'identifier les travaux prioritaires : isolation des murs, remplacement des fenêtres ou modernisation du système de chauffage.

En tant que propriétaires, vous bénéficiez d'aides financières spécifiques pour améliorer la performance énergétique de votre bien à la montagne. MaPrimeRénov' peut ainsi couvrir jusqu'à 90 % des travaux d'isolation selon les ressources de votre ménage. Tandis que les Certificats d'Économie d'Énergie offrent des primes complémentaires adaptées aux zones de montagne.