Bien gérer la location saisonnière de son bien à la montagne

"À la montagne, la difficulté, c'est d'abord de louer en dehors de "la" saison principale, qui va généralement de décembre à mars, avril... même s'il peut y avoir une saison d'été, surtout dans les stations de moyenne altitude avec de vraies animations : comme au Grand Bornand, par exemple, où nous sommes présents", explique Vincent Mosneron, responsable location vacances chez Foncia. "Une autre grande spécificité, dans les locations de vacances en montagne, ce sont évidemment les conditions climatiques : trop ou trop peu de neige, ça peut influer beaucoup sur la quantité de réservations, mais pas seulement. À la montagne, louer à distance et accueillir les locataires, c'est plus compliqué qu'à la mer ; pour le coup, il y a un vrai besoin d'accompagnement ! Il faut un vrai suivi locatif, encore plus dans les chalets que dans les copropriétés : entretenir les canalisations pour ne pas qu'elles gèlent, déneiger – il arrive, par exemple, à la Pierre Saint-Martin, que les chalets soient entièrement engloutis sous la neige, et avant l'arrivée des locataires, il faut dégager l'accès, veiller à ce que le chauffage fonctionne, voire informer les arrivants sur l'état des routes !"

Un vrai suivi... et des services

Si vous ne connaissez pas une personne de confiance dans la station où vous avez acheté votre chalet ou votre appartement, mieux vaut vous fier à des professionnels, tant pour le mettre en location que pour entretenir les lieux – vous pouvez opter pour la gestion locative ou pour un moyen terme plus souple, la "co-gestion" locative, proposée chez Foncia : vous restez libre de louer de votre côté et partagez votre planning en temps réel avec les professionnels qui vous aident à optimiser et gérer la location. "Tous nos propriétaires sont mis en relation avec une équipe spécifiquement dédiée, souligne Vincent Mosneron. Ces professionnels des vacances en montagne connaissent bien leur domaine, de la rédaction des annonces, avec des mots clés qui assurent un bon référencement – jusqu'à la gestion locative. Ils sont mêmes formés à la photo, pour optimiser au maximum la commercialisation du bien et en prennent au moins une vingtaine par annonce. Et ils disposent d'un site dédié, Foncia Location Vacances". Des professionnels seront aussi les mieux placés pour proposer le type de services que recherchent les vacanciers d'aujourd'hui : "homebook" en ligne (le livre de la maison, qui rassemble tous les renseignements utile sur le logement, le quartier, les choses à voir et à faire...) envoyé dès la signature du contrat pour permettre aux locataires de se projeter et de préparer au mieux leur séjour; conciergerie; ou encore, minibox wifi, un petit boîtier qui permet d'avoir accès à internet dans le logement... mais aussi sur les pistes (dispositif "Bienvenue WiFi") ! "C'est très apprécié par nos clients, se félicite Vincent Mosneron. On met ces boîtiers à disposition de nos agences mais aussi de nos propriétaires, car payer un abonnement à l'année pour une location saisonnière c'est coûteux, voire périlleux : on peut avoir affaire à un locataire indélicat qui utiliserait la wifi à mauvais escient !"

Réchauffer les "lits froids"

La crainte de beaucoup de propriétaires, dans les stations de montagne, c'est d'avoir de trop longues périodes inexploitées – ce que les professionnels appellent les "lits froids" ! Même si les stations font de plus en plus d'efforts pour attirer des touristes en toute saison, beaucoup souffrent encore d'un parc immobilier vieillissant : 75 % des résidences secondaires et des locations meublées en montagne ont été construites avant 1990, selon Atout France. Et 30 à 40 % des lits touristiques en stations sont des lits froids (source CGEDD). La réhabilitation est donc une nécessité, mais se heurte à certaines difficultés. "Rénover, c’est souvent s’engager dans un parcours du combattant, surtout quand le propriétaire vit loin de la station. Contrairement aux idées reçues, le frein financier n’est pas le seul, voire n’est pas toujours celui qui est mis en avant", révèle Pascal Vie, gérant d’Affiniski, une entreprise conçue pour apporter des solutions concrètes et fiables à l’ensemble des acteurs économiques de la montagne. "Nous avons imaginé un guichet unique pour accompagner gratuitement les propriétaires dans leur projet de rénovation mais également pour tout ce qui concerne la mise ou remise en location : fiscalité, ameublement et décoration, financement, mode de gestion..." Une politique que développe aussi Foncia : "On doit beaucoup travailler avec les élus pour "réchauffer" les lits, une vraie problématique en montagne, reconnaît Vincent Mosneron. Dans la station du Grand Bornand, on travaille par exemple avec la station pour classer les logements, on a beaucoup œuvré pour arriver à 60% au moins d'hébergements classés; c'est très intéressant, non seulement commercialement mais surtout fiscalement, pour le propriétaire; et cela va dans le sens d'un meilleur confort lors de ces vacances à la montagne. Beaucoup d'acquisitions des années 70 ou 80 doivent être mises au standing d'aujourd'hui. On accompagne les propriétaires au cas par cas, pour refaire des peintures, réaménager... ou même proposer de remeubler. Mais on souhaite aller au-delà : les aides aux rénovations plus lourdes, travaux d'isolation par exemple, font partie de notre réflexion."

Les petits appartements n'intéressent plus personne

Rénover d'emblée, voire agrandir, peut donc être un choix judicieux pour vous assurer de "lits chauds" à l'année ! "La demande a beaucoup évolué, les petits appartements de l'époque Bronzés font du Ski, ça n'intéresse plus personne, s'exclame Vincent Mosneron. Il y a une vraie demande de logements plus grands ou de chalets : ce sont ceux qui partent en premier dès lors qu'il y a une tarification raisonnable ; la société a évolué, avec plus de familles recomposées, de personnes habituées à la colocation, au partage d'appartements..." Dans les stations engagées dans le dispositif Affiniski (33 pour l'instant, dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées) vous pouvez éventuellement bénéficier d'un "Pack Invest", accompagnement qui associe l’achat ou la vente d’un bien et son projet de rénovation (accompagnement fiscal, financement préférentiel, prestation de maîtrise d’œuvre...). L'occasion d'investir dans deux petits studios de "Bronzés"... pour les transformer en grand appartement pour tribus d'aujourd'hui !