Les charges en copropriété : qui paye quoi ?

La loi distingue deux catégories de charges. Il y a celles relatives aux parties communes dont tous les copropriétaires doivent s’acquitter, et les autres portant sur des services collectifs qui sont payées en fonction de leur utilité pour chaque logement.

Parties communes et services collectifs : une distinction prévue par la loi

L’article 10 de la loi de 1965 sur la copropriété fixe la répartition entre les charges relatives aux parties communes et celles relatives aux services collectifs. Cet article est d’ordre public : il est impossible d’y déroger et de prévoir une répartition différente.

Les charges relatives aux parties communes

Ces charges servent à assurer l’administration (honoraires du syndic, salaire du gardien, frais de tenue d’assemblée générale, primes d’assurance, impôts et taxes payés par la copropriété…), la conservation (les travaux portant sur le gros œuvre, notamment) et l’entretien (frais de nettoyage et d’éclairage des parties communes) de l’immeuble.
Les copropriétaires y participent au prorata de leurs tantièmes de copropriétés, c’est-à-dire de la valeur relative de leur lot au sein de la copropriété. Ce calcul complexe est effectué par un géomètre-expert au moment de la mise en copropriété. Il tient compte de la superficie du logement et de sa situation dans l’immeuble (étage, orientation…).

Les charges liées aux services collectifs

Il s’agit des dépenses inhérentes aux services collectifs et aux équipements communs : services de télésurveillance, ascenseur, fourniture de chauffage et d’eau chaude… Les copropriétaires sont tenus de participer à ces charges en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement pour leur lot. Par exemple, les charges d’ascenseur augmentent avec l’étage desservi. En revanche, l’ascenseur ne présentant pas d’utilité pour les appartements du rez-de-chaussée, ils n’assument généralement pas les charges correspondantes. Dès lors qu’un service existe, vous êtes tenu de vous acquitter des charges même si vous ne l’utilisez pas.

Les lots secondaires paient aussi des charges

Vous êtes simplement propriétaire d’un garage, d’une cave ou d’un box ? Vous devez quand même participer aux charges générales de copropriété. En revanche, vous êtes exemptés des charges portant sur des services dont vous ne bénéficiez pas : chauffage, eau chaude, ascenseur ne desservant pas votre lot.