Mur mitoyen : faut-il une autorisation pour fixer quelque chose ?

Vous souhaitez accrocher un tableau, des étagères ou encore un brise-vue sur le mur mitoyen qui sépare votre maison, votre terrain ou votre appartement de celui du voisin ? Attention, les litiges entre voisins liés à la mitoyenneté sont chose courante. Il vaut mieux bien se renseigner à propos de ses droits et obligations avant d’entreprendre des travaux sur un mur mitoyen ou une clôture mitoyenne.

Dans cet article, on vous explique les règles du Code civil et la jurisprudence à respecter pour percer ou modifier un mur séparatif commun à deux propriétaires. On vous donne aussi les clés pour éviter tout litige relatif aux murs mitoyens.

Peut-on percer ou visser dans un mur mitoyen ?

Oui, il est possible de percer, visser ou fixer quelque chose sur un mur mitoyen, mais seulement à condition de respecter certaines règles.

Fixer quelque chose sur un mur mitoyen : ce que dit l'article 662 du Code civil

En principe, l’article 662 du Code civil vous impose de demander le consentement de votre voisin avant de réaliser des travaux sur le mur mitoyen qui sépare vos deux propriétés. 

"L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre."

Concrètement, vous avez l'obligation de requérir l’autorisation préalable de votre voisin si vous souhaitez :

• Appuyer une construction sur un mur mitoyen ;
• Faire passer une poutre ou une solive dans le mur mitoyen ;
• Percer une ouverture (porte ou fenêtre) dans le mur mitoyen ;
• Fixer des éléments lourds, comme une climatisation, sur le mur de séparation.

Afin de vous prémunir contre d’éventuels litiges avec votre voisin suite à la fixation d’un objet sur le mur mitoyen, sollicitez l’accord écrit de votre voisin. Prenez le temps de pas de détailler la nature des travaux et ce que vous souhaitez réaliser.

Cependant, par exception, si vous envisagez seulement de fixer des objets légers sur le mur mitoyen, une étagère ou un tableau par exemple. Vous pouvez (sous conditions) vous passer de l’accord de votre voisin.

Quelles sont les règles à respecter pour fixer un objet sur un mur mitoyen ?

Le respect des conditions suivantes est nécessaire pour suspendre un objet comme une étagère, une lampe, un pot de fleurs, de l’isolant, ou encore un tableau sur un mur mitoyen.

• Vous ne devez pas abimer le mur au point de nuire à son intégrité (structure, solidité). En cas de dégradations, vous devrez procéder à la remise en état du mur mitoyen à vos frais ;
• Les fixations que vous installez ne doivent en principe pas dépasser la moitié du mur mitoyen et doivent s’arrêter à une distance maximum de 5,4 cm de l’autre côté de la paroi  (article 657 du Code Civil) ;
• Les objets fixés au mur mitoyen ne doivent pas engendrer de nuisances pour votre voisin (bruits, vibrations, fissures, humidité, etc.) ;
• Vous devez respecter les règles locales et les règlements d’urbanisme, en particulier si vous souhaitez fixer quelque chose à l’extérieur.

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

 Rappelons rapidement la définition d’un mur mitoyen selon le Code civil et donc le droit français.

Mur mitoyen : la définition donnée par le Code civil

Un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés contiguës, c’est-à-dire collées l’une à l’autre, et qui appartient à deux propriétaires. 

L’article 653 du Code civil indique que tout mur séparant deux bâtiments, cours, jardins, champs ou enclos est présumé mitoyen. 

Par ailleurs, la loi précise que, lorsqu’un mur sépare deux bâtiments de hauteurs différentes, il n’est présumé mitoyen que jusqu’à l’héberge, autrement dit jusqu’au sommet du mur le plus bas.

Le mur de séparation qui se trouve entre deux maisons mitoyennes, deux appartements, deux terrains, ou encore deux hangars est donc en principe mitoyen.

Cette présomption légale peut cependant céder dans plusieurs situations, par exemple lorsqu’un des voisins possède un titre de propriété prouvant que le mur séparatif lui appartient.

À qui appartient un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen appartient conjointement aux deux propriétaires des deux terrains ou bâtiments qu’il sépare. Les deux voisins sont donc copropriétaires du mur.

Si le mur de ma maison donne chez le voisin et qu’il est considéré comme mitoyen du fait de la présomption légale, de la prescription acquisitive ou d’une convention de mitoyenneté. Alors mon voisin et moi avons tous deux des droits et des obligations à respecter :

• L’obligation de prendre en charge de manière commune les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction du mur mitoyen le cas échéant (article 655 du Code civil) ;
• L’obligation de solliciter l’accord de l’autre copropriétaire avant de faire des travaux sur le mur mitoyen (article 662 du Code civil) ;
• Le droit de faire réaliser une surélévation du mur mitoyen ou un élargissement de notre côté du mur à nos frais (article 658 du Code civil).

Quelle est la différence entre un mur mitoyen et un mur privatif ?

La différence entre un mur mitoyen et un mur privatif est que le premier appartient conjointement aux deux propriétaires voisins, tandis que le second est la propriété d’un seul propriétaire.  En principe, un mur privatif est construit par un propriétaire sur son terrain et à ses frais.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Un mur situé en limite de propriété n’est pas nécessairement mitoyen. Il peut être privatif.

Comment savoir si un mur est mitoyen ou privatif ?

Le législateur prévoit que le mur qui sépare deux bâtiments ou deux terrains appartenant à deux propriétaires différents est en principe mitoyen. Cependant, ce principe tombe si : 

• Un titre de propriété comme un acte notarié d’achat ou un acte de donation indique que le mur appartient à votre voisin ou à vous ;
• Votre voisin ou vous vous êtes comporté comme le propriétaire du mur pendant 30 ans, par exemple en procédant seul à son entretien, le tout de manière continue, publique (à la vue de tous), paisible (sans violence) et non équivoque (sans ambiguïté). C’est ce que l’on appelle la prescription acquisitive ;
• Votre voisin ou vous avez fait surélever le mur mitoyen existant, la partie de mur qui a été ajoutée appartient uniquement à celui qui a fait cet ajout ;
• Des signes distinctifs sont présents d’un seul côté du mur. En effet, selon l’article 654 du Code civil, s’il existe une pente (chaperon), des corbeaux et des filets de pierre (ornements), ou encore des tuiles ou des ardoises d’un côté du mur seulement, le voisin dont la propriété se trouve sur cette face est présumé être le propriétaire du mur.

Par ailleurs, le mur séparant votre propriété de celle de votre voisin peut être mitoyen si vous (ou les propriétaires précédents) avez signé une convention de mitoyenneté devant notaire.

Comment savoir à qui appartient un mur de séparation ?

Pour déterminer le statut du mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin :

1. Consultez votre titre de propriété et celui de votre voisin. Un plan de bornage indiquant les limites de votre propriété peut être inclus dans votre acte notarié d’achat ;
2. Vérifiez s’il existe une convention de mitoyenneté ;
3. Vérifiez si le mur présente des éléments distinctifs (inclinaison, ornements, etc.) d’un côté ou de l’autre ;
4. Demandez-vous si votre voisin ou vous vous comportez l’un ou l’autre en propriétaire depuis 30 ans ou plus (prescription acquisitive) ;
5. Consultez les plans cadastraux de votre commune pour voir si le statut du mur y est indiqué.

Si rien ne plaide en faveur d’un mur de séparation entre voisins non mitoyen, alors le mur qui se dresse entre votre terrain ou bâtiment et celui de votre voisin est en principe mitoyen. 

Vous avez un doute ? Faites-vous accompagner dans vos investigations par un géomètre expert. Ce professionnel pourra notamment établir un bornage vous permettant de connaître les limites de votre propriété et donc de savoir si le mur se situe chez vous, chez votre voisin ou entre les deux.

Comment savoir si un mur est mitoyen sur le cadastre ?

Le cadastre de votre commune peut être un indice pour déterminer si le mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin est mitoyen ou non.

Vous pouvez consulter ce document administratif sur internet (via le site cadastre.gouv.fr), auprès de votre centre des impôts ou en vous adressant à votre mairie.

Le cadastre recense les propriétés foncières situées dans votre commune. Les plans qu’il contient (appelés plans cadastraux) indiquent les limites des parcelles.

Les plans cadastraux peuvent relever la présence d’un mur en bordure de terrain et préciser son statut.

Sur le cadastre, un mur mitoyen est ainsi représenté encadré de deux tirets, tandis qu’un mur privatif comporte seulement un tiret du côté du propriétaire.

Peut-on fixer quelque chose sur un mur mitoyen ? Ce qu’il faut retenir.

• Un mur mitoyen est un mur qui sert de séparation physique entre deux propriétés et dont les deux voisins sont copropriétaires. Une cloison située à la limite entre deux terrains ou bâtiments est présumée — sauf preuve contraire — être mitoyenne.
• Cependant, un acte notarié de vente, une convention de mitoyenneté, la prescription acquisitive ou encore la présence d’éléments distinctifs d’un côté du mur peuvent en faire un mur privatif.
• Les copropriétaires d’un mur mitoyen ont des obligations, comme celle d’entretenir le mur, mais aussi des droits, comme celui de faire des travaux de leur côté du mur. Cependant, ils doivent pour cela respecter des règles.
• En tant que copropriétaire d’un mur mitoyen, vous avez ainsi le droit de fixer quelque chose de votre côté de cette séparation physique, mais vous devez en principe demander l’accord de votre voisin avant d’entamer les travaux.
• Par exception, vous pouvez vous passer de l’accord préalable de votre voisin si la chose que vous souhaitez accrocher au mur est légère (cadre, applique murale, petite étagère, etc.), qu’elle ne risque pas d’endommager le mur et qu’elle ne cause pas de nuisances à votre voisin.

Droits et obligations des copropriétaires d’un mur mitoyen : la FAQ

Cet article n’a pas encore répondu à toutes vos interrogations concernant vos droits et obligations en tant que copropriétaire d’un mur mitoyen ou d’une clôture mitoyenne ? Les lignes qui suivent devraient vous éclairer.

Un mur en limite de propriété est-il nécessairement mitoyen ?

Un mur situé sur la limite séparative entre deux propriétés est présumé mitoyen, mais il peut aussi s’agir d’un mur privatif, par exemple si un acte notarié (acte d’achat, de donation, etc.) le prévoit.

Dans quels cas un mur de séparation entre voisins est-il non mitoyen ?

En principe, le mur qui se situe sur la limite séparative entre deux propriétés est un mur mitoyen sauf si :

• Un acte notarié ou une décision de justice indique que le mur est privatif ;
• L’un des voisins acquiert la propriété du mur par le jeu de la prescription acquisitive ;
• Le mur comporte des signes distinctifs d’un côté seulement.

Travaux sur un mur mitoyen : quelles sont les règles à respecter ?

En résumé, chacun des copropriétaires d’un mur mitoyen peut en principe réaliser des travaux sur celui-ci, mais à condition de solliciter préalablement l’accord de l’autre.

Par exception, lorsqu’il s’agit de faire des travaux très peu importants sur le mur mitoyen, comme visser ou percer de manière superficielle pour fixer quelque chose de léger, le propriétaire peut se passer du consentement de son voisin.

Afin d’éviter les conflits, il est tout de même recommandé d’informer l’autre copropriétaire d’un mur mitoyen avant d’entreprendre des travaux.

Entretien d’un mur mitoyen : qui doit payer ?

En principe, les frais d’entretien d’un mur mitoyen sont assumés par les deux copropriétaires à proportion de leur droit de propriété sur le mur.

En revanche, si l’un des voisins rehausse le mur de son propre chef, il doit s’acquitter seul de l’entretien de la partie ajoutée. De même, si l’un des copropriétaires cause des dégradations sur le mur, il est seul à payer pour réparer ce dernier.

Peut-on construire sur un mur mitoyen ? Les règles de construction sur un mur mitoyen et la surélévation d'un mur existant.

En tant que copropriétaire, vous avez le droit de rehausser le mur mitoyen qui sépare votre terrain ou votre habitation de celle de votre voisin à vos frais. Vous n’avez pas, dans ce cas, à obtenir l’accord de ce dernier avant d’entamer les travaux. Mais prévenir votre voisin est recommandé.

Attention, la surélévation sera votre propriété. Vous devrez assumer les frais d’entretien concernant cette partie du mur mitoyen. Par ailleurs, veillez à respecter les règles de hauteur fixées par le plan local d’urbanisme et, éventuellement, la copropriété.

Enfin, le rehaussement du mur mitoyen ne doit pas dégrader celui-ci ou causer de préjudice à votre voisin (perte d’ensoleillement par exemple). En cas de dégradation ou de nuisance, vous pouvez être condamné par le juge à payer les travaux de remise en état ou à indemniser votre voisin.

Mur mitoyen : quelle est la hauteur à respecter ?

La hauteur d’un mur mitoyen doit être conforme aux règles locales d’urbanisme. 

En l’absence de réglementation locale, la loi (article 663 du Code civil) impose que le mur mitoyen fasse une hauteur minimale de 2,60 mètres dans les communes de moins de 50 000 habitants et 3,20 mètres dans celles comptant plus de 50 000 habitants.

Attention, quoi qu’il en soit, le mur mitoyen ne doit pas causer de trouble anormal du voisinage à votre voisin (par exemple en le privant d’une vue ou de la lumière du soleil).

Destruction d’un mur mitoyen sans accord du voisin : est-ce possible ?

Non, la destruction d’un mur mitoyen sans accord du voisin qui en est le copropriétaire n’est pas possible. La loi exige d’obtenir l’accord de votre voisin avant d’effectuer des travaux sur le mur mitoyen.

Brise-vue sur un grillage mitoyen : que dit la loi ?

Pour poser un brise-vue sur un grillage mitoyen, la loi (article 662 du Code civil) vous ordonne de demander l’accord de votre voisin. 

Bon à savoir : si votre voisin souhaite lui aussi installer un brise-vue entre vos deux propriétés, vous pouvez partager les frais d’installation de cet équipement.

Mon voisin ne veut pas payer la clôture mitoyenne : que faire ?

Les copropriétaires d’une clôture mitoyenne doivent prendre les décisions relatives à cette dernière d’un commun accord et contribuer tous deux au paiement des frais de construction et de réparation de cette cloison (article 663 du Code civil).

En revanche, lorsqu’un des copropriétaires cause des dégradations sur le mur mitoyen, il doit assumer seul les frais de remise en état ou de reconstruction. De même, lorsqu’un des copropriétaires décide seul du rehaussement du mur mitoyen, ces travaux sont à sa charge tout comme l’entretien ultérieur du mur.

Si l’un des voisins refuse de payer alors qu’il le devrait, l’autre peut lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception pour lui rappeler ses obligations, puis faire appel à un conciliateur de justice, ou bien saisir directement le tribunal judiciaire du lieu de situation de la propriété.