Loyers impayés : comment s'en prémunir et quels recours ?

Les loyers impayés entraînent une perte sèche de revenus pour les propriétaires. Si cette situation perdure dans le temps, les impayés de loyers peuvent également occasionner des difficultés financières, notamment si le propriétaire doit rembourser un emprunt immobilier pour son investissement locatif. 

Fort heureusement, il existe de nombreux recours pour leurs propriétaires bailleurs, qui peuvent espérer récupérer les loyers impayés à l'amiable ou par voie judiciaire. Plusieurs dispositifs, comme la garantie Visale ou mieux, la GLI de Foncia, permettent aux propriétaires d'être indemnisés rapidement.

Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?

En cas de loyers impayés, il est important de rechercher d'abord une solution à l'amiable. Si vous êtes propriétaire, il se peut que votre locataire ait tout simplement oublié de payer son loyer ce mois-ci ou rencontre des difficultés de trésorerie ponctuelles.

Cependant, vous pouvez vous éviter tous ces désagréments avec la Garantie loyers impayés de Foncia : votre loyer vous est versé, que votre locataire ait payé ou pas. Foncia gère l'incident de paiement directement avec le locataire.

Qu'est-ce qu'une garantie loyers impayés ou GLI ?

La GLI Foncia est unique car elle prend en charge l'intégralité des impayés de loyers dès le 1er impayé, sans jour de carence, sans limite de durée ou maximum de loyer, et vous couvre du premier au dernier impayé de loyer.

À l'inverse, la plupart des GLI sur le marché imposent une période de carence pendant laquelle vous accusez une perte sèche de loyers, et limitent votre indemnisation à un montant maximal et pendant une durée limitée.

Si vous décidez de vous passer des GLI, voici les étapes à suivre en cas d'incident de paiment de votre locataire.

Étape 1 : prenez contact avec votre locataire pour lui demander le paiement du loyer en retard

Il est obligatoire de rechercher une solution à l'amiable avec le locataire avant de pouvoir saisir le tribunal judiciaire pour un litige ne dépassant pas les 5 000 euros. Cette mesure est en vigueur depuis le 1ᵉʳ octobre 2023. Découvrez les différentes démarches que vous pouvez mettre en œuvre pour résoudre une situation de loyer impayé.

Contactez votre locataire par courrier

Commencez par adresser à votre locataire une lettre simple. Vous pouvez lui proposer différentes solutions, telles qu'un délai supplémentaire pour payer le loyer ou la mise en place d'un échéancier permettant d'étaler les paiements sur plusieurs mois. Si votre locataire accepte la solution que vous lui proposez, il est important de formaliser cet accord par écrit et de le faire signer par les deux parties.

Faites appel à un conciliateur de justice ou un médiateur civil

Par la suite, si votre locataire reste silencieux et/ou se refuse toujours à payer le loyer, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice. Cette démarche est gratuite et permet de faire appel à un auxiliaire de justice bénévole. Le conciliateur de justice peut être désigné de deux manières différentes : soit par les deux parties, soit par le juge. L'accord proposé par le conciliateur peut être homologué par la justice. Autre solution : en tant que propriétaire, vous pouvez vous tourner vers un médiateur civil pour trouver une issue au conflit qui vous oppose à votre locataire. Contrairement au conciliateur de justice, l'intervention du médiateur civil est payante.

Étape 2 : retournez-vous vers la caution ou l'assurance

Afin d'être indemnisé, vous pouvez faire appel aux tiers qui peuvent, au moins temporairement, se suppléer au locataire pour le paiement des loyers :

• La caution du locataire, c'est-à-dire la personne qui s'est engagée vis-à-vis de vous, au moment de la signature du bail, concernant la prise en charge des éventuelles dettes locatives du locataire. Pour rappel, la caution peut être simple (le propriétaire ne peut se tourner vers la caution que si le locataire n'honore pas ses dettes de loyers, nécessitant de passer par toutes les étapes décrites précédemment : recherche d'une solution amiable, etc.) ou solidaire (le recours à la caution peut se faire dès le premier impayé de loyer).
• La garantie Visale (lire plus bas)
• La garantie loyer impayé (lire plus bas également).

Étape 3 : prévenez les différents organismes

Si votre locataire perçoit des aides pour se loger, il est essentiel de prévenir, selon les cas :

• La Caisse d'Allocations familiales (CAF)
• La Mutualité sociale agricole (MSA).

Attention, si vous omettez de prévenir l'organisme qui verse des aides au logement à votre locataire (ou à vous directement), vous vous exposez à une amende d'un montant de 7 728 euros. Effectuez de préférence cette démarche par lettre recommandée avec accusé de réception.

Étape 4 : demandez la résolution du bail et l'expulsion

La marche à suivre est différente selon que le bail contient ou non ce qu'on appelle une clause résolutoire.

Si le bail contient une telle clause, vous devez contacter un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice). Ce dernier délivrera un commandement de payer. Le locataire aura ensuite six semaines pour régler les impayés de loyers. Une fois ce délai passé, il devient possible de saisir le tribunal, qui pourra le cas échéant valider l'expulsion du locataire.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devez adresser à votre locataire une mise en demeure avant de faire appel à un commissaire de justice. Si ce dernier intervient, il assignera le locataire au tribunal et prononcera la résiliation du bail. Le locataire sera ensuite destinataire d'un commandement de quitter les lieux sous deux mois. Le locataire disposera d'un dernier recours, à savoir la possibilité de demander un délai supplémentaire justifié auprès du tribunal.

Étape 5 : si les impayés de loyers perdurent, demandez au locataire de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux est l'acte par lequel il est demandé au locataire de libérer le bien. Cette formalité fait suite à la décision d'un juge et doit être réalisée par un commissaire de justice.

 La procédure d'expulsion peut être lancée à partir du deuxième mois d'impayés de loyers.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai dont dispose un locataire pour verser les sommes qui lui sont réclamées après un commandement de payer est raccourci :

• Avant, le locataire avait deux mois pour rembourser sa dette.
• Dorénavant, il doit le faire au maximum six semaines après le commandement à payer.

Parallèlement, cette loi apporte des protections supplémentaires aux propriétaires victimes de squatteurs.

Qu'est-ce que la garantie Visale ?

La garantie Visale est une caution gratuite proposée au locataire par Action Logement. Ce dispositif permet de prendre en charge le paiement du loyer et des charges locatives prévus par le bail en cas de difficultés. À noter qu'Action Logement peut demander au juge la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas l'échéancier de paiements qui lui est fixé.

Comment fonctionne la garantie Visale ?

Concrètement, tout futur locataire (salarié, fonctionnaire, étudiant, apprenti…) peut demander à Action logement de se porter garant pour lui. La garantie Visale peut être accordée à condition que les ressources par mois du locataire soient supérieures à 1 200 euros, et que le loyer (charges comprises) soit supérieur à 1 500 euros.

Dans l'hypothèse où le locataire ne parviendrait pas à payer le loyer ou les charges durant le contrat de location (ou les réparations locatives en fin de bail), c'est Action logement qui versera les sommes dues au propriétaire. Action logement demandera ensuite le remboursement des sommes avancées au locataire.

Quel délai pour déclencher la garantie Visale ?

Il est possible, si vous êtes propriétaire, de faire appel à la garantie Visale à partir de deux mois de loyers impayés. Ces deux mois peuvent être consécutifs ou non. Si le locataire continue à payer une partie seulement de son loyer, le propriétaire peut contacter Action Logement dès lors que les sommes dues atteignent l'équivalent de deux mois de loyer.

Comment faire appel à la garantie Visale quand on est propriétaire ?

En tant que propriétaire, vous devez créer votre espace personnel sur le site Visale.fr.  Vous pouvez ensuite faire votre démarche en ligne.

Qu'est-ce que l'assurance GLI ?

La GLI Foncia est unique car elle prend en charge l'intégralité des impayés de loyers dès le 1er impayé, sans jour de carence, sans limite de durée ou maximum de loyer, et vous couvre du premier au dernier impayé de loyer.