Comment faire si les locataires ne paient pas leurs loyers ?

21/05/2021 Gestion locative

Même en choisissant soigneusement des locataires solvables sur le papier, les propriétaires bailleurs n’ont aucune garantie que leurs locataires s’acquitteront bel et bien de leurs loyers… Quels sont leurs recours en cas de loyers impayés ?

Un exemple théorique

Ma locataire n’a pas payé son loyer ce mois-ci. Il me faut réagir tout de suite. Je prends contact avec elle, et lui propose un accord à l’amiable afin d’échelonner sa dette. Ma démarche n’aboutit pas, je me tourne vers ses garants. Même résultat.

J’engage alors un huissier pour délivrer un commandement de payer. Deux mois plus tard, ma locataire n’a toujours pas payé son dû, et je peux désormais saisir le tribunal. L’audience ne pourra se tenir que dans deux mois, au plus tôt.

J’engage un avocat pour mettre toutes les chances de mon côté. Il m’explique qu’il est rare dans de telles circonstances que la Justice décide de l’expulsion de la locataire, et que même si c’était le cas, ma locataire aurait deux mois pour quitter les lieux (1), et nous serions alors en pleine trêve hivernale. Non seulement elle resterait dans le logement, mais je ne percevrais toujours pas de loyer.

Je commence à perdre espoir quand on mon avocat ajoute que le plus souvent, la Justice octroie un délai de paiement aux locataires, qui peut aller jusqu’à trois ans. J’ai un emprunt à rembourser, comment vais-je faire si je ne perçois pas mes loyers pendant tout ce temps ?

Pour éviter d’en arriver là, il existe la garantie loyers impayés.

La garantie loyers impayés

Tout d’abord, il ne faut pas confondre l’assurance loyers impayés et la garantie loyers impayés. Toutes deux permettent de sécuriser les revenus locatifs des bailleurs dans les cas d’impayés, mais dans le détail, elles sont très différentes.

En règle générale, la prise en charge des loyers impayés par les assureurs est plafonnée en montant global du sinistre, mais aussi en montant mensuel de loyer. Le plus souvent, le versement de l’indemnisation intervient avec un décalage de quatre mois pour la première indemnisation, puis au mieux tous les trois mois. Pour bénéficier de la couverture, il faut payer une prime d’assurance, dont le taux est calculé sur les sommes réclamées aux locataires et peut évoluer chaque année en fonction du nombre de sinistres.

De son côté, la garantie loyer impayé (GLI) proposée par Foncia à ses clients propriétaires bailleurs est effective dès le premier jour d’impayé. Le montant de la couverture est illimité, tout comme sa durée. Cette GLI étant financée par Foncia sans l’intervention d’un assureur, les honoraires correspondent à un pourcentage fixe sur les sommes réellement encaissées pour le compte du bailleur. Et surtout, vous n’avez aucune démarche à entreprendre !

Un cas pratique

Propriétaire, vous louez un bien à 700 € par mois charges comprises, mais votre locataire ne paye pas son loyer.

Sans la garantie loyers impayés, la procédure durera en moyenne deux ans. Vous aurez donc 24 loyers impayés, pour un montant total de 16 800 €. Vous débourserez environ 2 500 € en frais de procédure (avocat, huissier), sans compter le temps et l’énergie que vous perdrez.

Avec la garantie loyers impayés, vous n’aurez aucune démarche à faire et vous continuerez de percevoir vos loyers sous forme d’avance GLI, pour un coût de 3 % TTC du montant de tous les encaissements. Le coût de ces honoraires est entièrement déductible de vos revenus locatifs, dans le cadre d’un régime réel d’imposition.

C’est pour toutes ces raisons que deux clients bailleurs de Foncia sur trois ont décidé de souscrire la garantie loyers impayés au moment de nous confier la gestion locative de leurs biens.

(1) À noter que même si votre bail prévoit une clause résolutoire, il vous faudra suivre cette procédure. Vous devrez donc attendre deux mois après la délivrance du commandement de payer pour saisir le tribunal, et devrez attendre au minimum deux mois pour l’audience. Si d’aventure l’ordre d’expulser était émis pendant la trêve hivernale, vous devrez attendre le 31 mars pour pouvoir expulser votre locataire. Et rien ne vous garantit de percevoir les loyers impayés.